来源：大伟看楼市
5 月下旬国务院正式印发《城市更新 “十五五” 规划》，从顶层敲定 2026 至 2030 年全国城市建设核心路线，标志国内楼市彻底告别粗放外延造城，全面迈入存量提质的全新周期。
未来五年，楼市涨跌逻辑彻底改写，普涨行情不复存在，房产价值分化进一步拉大，买房不用盲目赌新区、远郊，政策资源集中倾斜下，主城连片更新老城区、枢纽 + 产业复合型新区两大片区成为楼市确定性风口，也是普通家庭保值置业的核心落脚点。依托十五五城更 14 项重大工程配套落地、专项融资资金持续投放，两类片区配套、土地价值、居住流通性将迎来持续兑现，手握对应房源的业主资产稳步重估，刚需改善置业优先锁定两大板块，避开配套薄弱、无更新规划的远郊洼地。
从顶层政策内核来看，本次十五五城市更新规划摒弃过去大拆大建式棚改老路，坚持留改拆并举、存量盘活优先，划定老旧小区综合改造、连片城中村升级、老旧厂区街区焕新、完整社区落地四大核心任务，配套保障性住房再贷款、国企存量房收储、土地存量盘活三大金融政策托底，中央统筹资金叠加各地财政配套，未来五年万亿级资金分批下沉落地各大城更片区。住建部配套明确，十五五阶段重点打造好房子、好小区、好社区、好城区 “四好工程”，优先在人口净流入的一二线、强三线城市落地成片更新项目，资源不再均匀分配，楼市资源向规划落地片区集中已成定局。过去靠土地远郊拓荒拉动房价的模式全面终结，房产增值锚点从土地增量变成配套提质、人口集聚，两大风口片区恰好踩中政策全部红利。
第一大类风口：主城连片老旧更新片区，核心主城存量洼地迎来价值填平行情。
十五五规划明确，优先对建成 20 年以上老旧小区、中心城区连片城中村、老牌商圈周边老旧楼栋分批实施综合更新，改造内容囊括老旧管线翻新、楼栋加装电梯、停车位扩容、一刻钟便民生活圈落地，同步补齐社区托育、养老、社区医疗等民生配套，具备条件的城中村采取拆整结合、局部新建模式，少量地块释放住宅用地，由地方平台国企主导开发建设
。不同于零星零散小区改造，连片更新片区是整街区统一规划，市政路网、商业布局、绿化景观同步升级，原本被 “老破小” 标签拖累的核心地段房源，依托配套补齐完成价值修复。
市场数据已经提前验证红利逻辑，2025-2026 年全国完成连片更新的主城小区，二手房均价普遍上涨 8%-12%，一线主城核心片区涨幅可达 15%-25%，北京、广州、上海多片老城改造落地后，房源挂牌周期缩短近 4 成，以往议价空间大幅收缩，刚需看房量持续走高。以广州荔湾、海珠老城片区为例，伴随当地安居集团二手房收储 + 片区老旧小区连片改造双重政策落地，片区内步梯老房摆脱难出手困境，既能选择国企收购稳妥变现，也能坐等片区环境升级后二手房溢价出售。对于购房者而言，主城更新片区坐拥现成优质学区、地铁、医疗资源，叠加改造后居住品质提升，自住保值双向稳妥，是改善家庭稳妥上车首选。需要注意，这类片区只限定城市建成区以内连片规划地块，零散独栋老楼、城郊孤立老旧小区不在重点更新清单，难以享受片区红利。
第二大类风口：轨道交通枢纽 + 高新产业联动的复合型新区，承接人口外溢实现长期价值稳步攀升。
十五五规划重点提出推进枢纽周边一体化更新、老旧厂区腾笼换鸟、科创园区配套完善，各大城市集中资源在地铁枢纽、高新产业园周边打造产住融合新区，一边落地产业项目吸纳就业人口，一边配套住宅、商业、教育用地，形成产业留人、人口支撑楼市的良性闭环
。对比早年盲目规划的远郊新区，十五五阶段落地的复合型新区全部遵循 “产业先行、配套跟进” 原则，没有落地实体产业、仅靠卖房造势的远郊板块不再纳入城建资金扶持范围。以上海浦东张江、杭州未来科技城、广州黄埔科学城为例，片区依托高新产业落地持续导入年轻刚需人口，配套学校、商场、轨道交通逐年补齐，近三年新房、二手房成交活跃度稳居城市前列，房价走出独立稳健行情。
政策层面，各地将老旧低效厂区、闲置工业园通过城市更新转为科创产业园，周边同步规划保障性租赁住房、商品住宅，大量新市民、产业从业者就近安家，源源不断的刚需托底片区楼市供需。这类新区的置业红利是长线兑现，随着产业逐步落地、配套逐年落地，房产保值属性持续强化，适合刚需自住与中长期资产配置。反之，缺少产业落地、无轨道交通规划、不在城更清单的远郊新区，缺乏人口导入支撑，后续二手房流通难度加大，极易陷入贬值困境。
看清两大风口，也要避开十五五时代楼市三大置业误区。其一，不要再盲目重仓无更新规划的远郊大盘，过去依靠土地炒作升值的远郊房产，在存量更新大环境下失去政策红利，库存高企、接盘稀缺；其二，非连片零散老小区慎入手，单点改造很难改变片区整体配套短板，增值空间有限；其三，盲目赌拆迁的老旧房源风险攀升，本轮城更以整治提升为主，大规模整体拆迁大幅缩减，指望拆迁暴富的置业逻辑彻底失效。
从全国落地节奏来看，2026 作为十五五开局年，各地正密集出台本地城市更新实施细则，一二线城市年内率先落地成片更新项目，2027 至 2030 年政策红利由高能级城市向强三线逐步扩散。手握主城老旧房源的业主，可对照当地城更公示清单，若房屋划入连片更新片区，不必低价甩卖，静待配套落地价值兑现；刚需购房者优先顺着两大风口片区选盘，自住兼顾保值。
十五五城市更新定调之下，楼市分化是长期大势，房产告别普涨时代，但政策托底的两大风口片区，依托万亿城建资金、人口集聚、配套升级三重利好，成为未来五年楼市为数不多的确定性价值高地。顺势跟着城市更新方向置业，既能避开贬值大坑，又能稳稳吃下政策落地带来的资产增值红利。
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