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撰文|蜜妹
这是@闺蜜财经的第1788篇原创
图片来源|AI自动生成
2026年已经快过半，房地产市场5月的温度似乎比这个夏天稍微凉了点，但好在没有比4月更凉。
中指院数据显示，前5月TOP100房企销售总额12292.3亿元，同比降幅较1-4月缩小4.7个百分点，连续三个月收窄。
2026年1—5月，百亿房企28家，较同期减少5家；五十亿房企53家，较同期减少11家。
比较具有代表性的头部10强房企来看，分化也已经越来越明显。有人同比涨13%以上，有人同比跌超50%。这已经不是同一赛道的比赛了。
目前来看，TOP10房企基本已经分成了三个阵营：上涨阵营、承压阵营、下跌阵营。
上涨阵营的成员最近2个月稳定在4位，分别为中海、招商、金茂、华润。
由四家央企组成的上涨阵营共性非常明显：2025年拿地积极、布局核心城市、产品走改善路线。
前5月，中海地产取代中国金茂，成为增速最快的10强房企：前5月销售额1030亿元，同比增长13.94%。体量这么大增速还这么快，可以说是赢麻了。
中海一贯经营稳健，负债率低、融资成本低、核心城市土储足。有这三条，就足以让其表现出极强的经营韧性。
另一位招商蛇口前5月销售额759.4亿元，同比增长13.12%排名第二。涨幅比前4月扩大了。和中海整体上涨不一样的是，招商蛇口2026年前5月是低开高走的风格。前3月销售额都在下跌，到了前4月开始转正，前5月则涨得更多，反弹势头强劲。
增速榜第三位则是中国金茂，前5月销售额417.3亿元，同比增长10.54%。
对于这家曾经历过战略调整的房企而言，中国金茂前5月的表现堪称王者归来。1月销售额+13.43%、前2月+16.49%、前3月+22.57%、前4月+23.44%、前5月虽然增速有所回落，但仍保持双位数增长，是TOP10中增长最稳定的企业之一。
在蜜姐看来，金茂的打法很清晰：聚焦一、二线核心区位的高端改善产品，这其实和当下改善型需求主导市场的趋势高度吻合。
再就是华润置地，前5月销售额935亿元，同比增加7.66%。华润在前3月同样经历了增速承压，但从4月开始强势反弹，5月更是加速上行。华润在商业地产和住宅开发上的双轮驱动，给了它更强的抗周期能力。
再来看承压阵营，主要是两家房企：保利发展和建发房产。一个同比-9.29%，一个同比-7.63%，都在下跌但可控的区间。
保利发展以1053.1亿元的销售额继续稳坐TOP10头把交椅，但这份第一的含金量正在缩水。同比-9.29%的降幅，意味着保利在前5月少卖了近108亿元，相当于一家中型房企半年的业绩。
作为央企地产的老大哥，保利的困境具有一定的行业代表性。在蜜姐看来，一方面，保利的项目布局广泛，三、四线城市占比较高，而这些市场正是当前库存压力最大、去化最难的区域。
另一方面，保利的客群定位偏向刚需和首次改善，在改善型需求主导市场的当下，产品力的升级速度略显滞后。
建发房产的问题在于区域集中度偏高。深耕厦门和福建，在核心城市外溢中受益，但也受制于区域市场的波动。不过-7.63%的跌幅在TOP10里算是比较温和的。
下跌阵营里的几位最值得注意，分别为滨江、绿城、越秀、万科。
滨江集团前5月销售额336亿元，同比-22.51%。在蜜姐看来，滨江高度依赖杭州市场，可以说杭州楼市的冷暖直接决定滨江的业绩。不过相比前4月-26.85%的跌幅，5月已经有所收窄。
绿城中国前5月销售额737亿元，同比-23.58%。绿城的问题主要是去年基数偏高，另外在代建业务上有所收缩，全口径销售额自然受影响。
越秀地产前5月销售额370亿元，同比-27.17%，是TOP10中降幅第二大的房企。对于这家大湾区之王而言，其前5月的表现堪称北伐失利。
越秀近年来力推的全国化扩张战略并未达到预期效果。其进入北京、上海、杭州等核心城市的项目，在品牌认知度、渠道资源、客群积累等方面均处于劣势。
最后的万科就不多说了，债务压力、组织调整、战略收缩，万科正在经历一场艰难的转型……前5月276.5亿的销售额，放在三年前也就一个月的量。
总结一下，从前5月10强房企销售变幅情况来看，有三个趋势已经非常清楚了
第一，央企全面领跑。行业的信用体系，已经从品牌信用切换到了国有信用；
第二，第二，城市能级决定生死。三、四线有一些布局的，基本都涨不太动；
第三，产品力的定义正在被重写。中海、金茂、华润逆势增长，说明改善型、科技住宅、TOD这类差异化产品还有溢价能力。以后恐怕不是造好房子就行，得会造“好生活”了……
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