“好房子”不能只当口号喊，这三件事必须跟上|口号|城中村改造|好房子|房地产|智库

导读

今年《政府工作报告》中提出的“好房子”建设，是重要的政策信号。当下供需落差明显，为了不让政策目标沦为昙花一现的口号，制度配套必须跟上。首先，要把质量写进供给侧规则，从土地出让到监管交付都要有硬约束；其次，不能将“好房子”窄化为新建高端住房，存量优化应是“主战场”；第三，金融结构要更新思路，引导中长期资金。若以上三方面协同推进，“好房子”有望成为房地产转型的结构性锚点。

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作者

陆嘉骏

浙江大学金融研究院研究员
浙江大学国际联合商学院助理教授

王尚宇

浙江大学国际联合商学院研究助理

今年的《政府工作报告》提出建设“好房子”，这不是一句普通的提法，而是一个值得重视的政策信号，也透露出顶层思路的一次重要调整。当然，光有理念还不够，如果制度不跟着配套，“好房子”很可能停在口号层面，甚至被高端项目拿去做卖点，写进营销话术。要让它真正落地，关键还得看后面的制度建设能不能接得上。

平心而论，眼下供需两头的落差已经比较明显。需求端早就在升级，老百姓越来越在意房子安不安全、住着舒不舒服、够不够绿色智能。可供给端大体上还是过去那一套，以规模扩张和高周转为核心，从土地出让、开发激励到融资结构，处处带着旧模式的影子。于是就出现一个矛盾：政策反复强调“质量”，真正在起作用的却仍是那些奖励“数量”的机制，质量的分量被一点点冲淡了。

所以第一件要紧的事，是把“质量”真正写进供给侧的规则，而不是指望开发商自觉。土地出让不能只拼价格，还得绑上一些有约束力的质量指标，比如设计标准、节能环保水平，以及宜居方面的硬要求。规划和审批的着眼点也得往前挪一挪：过去盯的是建筑面积和容积率，今后更应该看户型合不合理、隔音好不好、通风顺不顺，还有适老化设施等直接关系日常居住的细节。

更要紧的是，监管不能只管到规划阶段就收手，而要一路盯到交付，让当初定下的质量承诺做得到位、查得清楚。少了这样的制度安排，“好房子”政策就很难在市场上建立起稳定的预期。在这方面，新加坡的经验或许可以参考。当地从供地和开发环节开始，就把可持续和品质标准放了进去。当然，重点不在照搬，而在“次序”：质量得在制度里先讲清楚，而不是事后再塞进销售说辞里。

图片来源：中新社

第二件要紧的事，是别把“好房子”窄化成新建的高端住房。真要这么理解，它的政策分量就被大大压缩了。从中国眼下所处的城镇化阶段看，居住条件的改善，越来越多的是靠把现有社区提一提、改一改，而不是另起炉灶重新盖。这背后其实是重心的转移：从“以新建为主”慢慢转到“以存量优化为主”。城市更新、老旧小区改造、城中村改造，再加上适老化改造，理应成为“提升品质”的主战场。说到底，房子的品质和社区的品质本就分不开。

重庆江北区塔坪片区的更新项目，就把这个方向讲得比较清楚。这个项目涉及44栋居民楼、1487户人家，从居民最在意的事入手，比如推进架空线缆入地、排除安全隐患、做好雨污分流，同时也修整了房屋本身，辟出了公共活动的小广场，还开起了社区食堂。这个例子让人看到，再宏大的政策目标，也能在社区层面落到地上，变成一桩桩贴着居民需求的具体改善。它还点出一个关键：“好房子”越来越需要靠整个社区一起改、系统地改，而不是单栋楼小修小补就能办到的。

第三件要紧的事，是让金融结构跟上新的发展思路。老的融资模式高度依赖预售，靠资金快周转，那是为高速扩张的年代量身定做的；可如今这套体系，更看重保交付、长期运营和一步步的更新，老办法就有点跟不上了。这里缺的，其实不是更多的钱，而是另一种性质的钱：它更看重稳，而不是一味求快；更看重长远价值，而不是眼前回报。中长期资金，应当有章法地往项目竣工、城市更新、节能改造、社区配套这些地方引。要做到这点，一方面得有合适的金融工具，包括基础设施投资基金、绿色债券、支持长租的资金安排等等；另一方面也得有配套的制度，去鼓励“耐心资本”，给更长的投资周期托底，让回报更稳、更可预期。

图片来源：中国日报

让人欣慰的是，近来的政策信号正是朝这个方向去的。房地产融资协调机制“白名单”用得更开，再加上国家金融监督管理总局的指导，都在释放同一个信号：要给新模式下那些真正可行的项目，把融资支持做得更到位。

在这方面，广州的做法是个典型案例，代表了从“销售驱动型金融”向“交付与更新导向型金融”的转型。当地已有52个获批的城中村改造专项借款项目进入实质性建设阶段，授信总额达到4096亿元。这些钱主要花在了项目前期、补偿安置、安置房建设，以及安置社区的配套上。真正要紧的，不是钱多钱少，而是钱往哪儿流：它流向了交付、安置和配套，而不是用在短期冲销量上。想让品质提升一直走下去，而不是“刮一阵风就停”，这样的转变很有必要。

归根结底，“好房子”政策有多大分量，要看它能不能成为房地产转型的一块结构性锚点，更要看它能不能把老百姓的获得感，同城市更新、新型城镇化、高质量发展这些大目标衔接到一起。这种衔接不会自己发生。它能不能成，取决于这个理念能不能落实为有约束力的供给规则，能不能把重心真正往存量更新上挪，能不能再配上一套相称的金融体系。这三方面要是能一块往前走，“好房子”完全可以跳出口号本身，成为一种更有韧性、更可持续的房地产模式的根基。反过来讲，如果配套迟迟跟不上，“好房子”便可能只是这个还在寻找新平衡的行业里，又一句一闪而过的政策表述。不过从各地眼下的探索看，把它做实、做好，是有现实基础的。