太原楼评☞| 业内视角
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导读
太原核心内城拆迁十余年，南屯、杨家堡、大小王村等陆续兑现回迁安置！
察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！见字如面，大家好，我是太原楼评君！
小王村城改｜调升住宅比
2026年5月18日太原审批管局发布：关于狄村城改安置项目地块二十五建设工程规划设计方案调整的公示。
2026年6月24日，太原市规资局发布小王村城改部分用地调规方案！
小王村城改用地处万柏林南内环西，临千峰南路、大王路，属于河西内城地段用地。
调规动因：为解决小王村村民回迁安置，进行调改，涉及17.57公顷【约263.55亩】，其中9.67公顷【约145.05亩】为教育用地。
NO. 1｜小王村用地调整方案
因小王村启动较早，以实物回迁安置为主，非货币化安置，故而小王村的回迁涉及群众数量多，区域发展和规划备受关注。
拟定修改方案中，北侧A-004（R2/B1）地块【约79.35亩】拆分为2宗，原用地为4.0容积率，商业兼容比39%调改为4.0和5.0容积率，配比10%和27.79%。
西侧A-007-2（R2）地块【约39.3亩】，将15亩小学用地指标剔除，划分为两宗纯住宅用地。
根据相关调整可得出：未来开发用地分批拿地和建设，其次，相关的方案已经提交，否则商业兼容比不会出现27.79%的数字。其中一宗用地调整容积率到5.0的核心导向大概是保障原回迁安置方案中的建面量。
教育用地031地块【中学】从6.67公顷降低至5.56公顷【约83.4亩】，030地亏啊【小学】从2.99公顷分割为3.01公顷和1.0公顷（西侧地块指标剔除部分）。其核心导向为中学地块的指标被挤压，其他地块的学校指标和原小学指标基本未变。
NO. 2｜小王村的拆迁14年
小王村，属于河西最早启动城改拆迁的城中村。
最早在2013年，就开始启动旧村拆迁，涉及要拆迁998户，宅院980个，拆迁面积80余万方【约1200亩】，可谓是超级规模。
2014年，因补偿分歧，协调重新签约城改合作方，出现推进的停顿。
2015年，第一轮拆迁收尾，河西最大的公园——和平公园开建。
2016年，王村旧社区拆迁完毕，规划安置房启动，和平公园建成。
2016年，保利摘地小王村部分用地——开发保利海德项目，前期安置房交付。
2023年，金茂摘牌小王村部分用地——开发金茂悦项目。
2024—2026年，万柏林区将小王村回迁作为重点民生保障项目，推动遗留建筑拆除和安置房的建设启动。
NO. 3｜小王村调规价值思考
楼评君在2019年就参与大王村、小王村等相关用地的咨询服务。知晓太原很多不得已“停顿”中的城改项目，除了人为因素，更多锁在了“账目难平”的困境！
小王村此次调整，核心导向是——提升城改用地的土地价值。
具体来看小王村的操作：
一：提升住宅类用地的占比——剔除15亩教育用地。
二：提升用地容积率增大建设量——A004-01地块【44.7亩】4.0拉5.0可增加近3万平米建设量，剔除建设成本，货值可增大1.5亿元。
三：优化货值结构——将商业兼容比39%降至10%和27.79%，住宅售价的稳定性要高于商办类20-30%。货值中有20%的商业转为住宅【约5万方】，预估综合提升货值1.5亿元！
四、地块开发中，回迁安置和商品化部分存在一定的隔离，地块拆分降低开发拿地压力，保障项目顺利进行。
此次小王村用地调整也给隔壁大王村、以及北张、吴家堡、大吴等其他城改有余量的用地提供了解决思路，也希望小王村回迁安置能加速落地。
最后，希望太原除城改类用地，尽量少供增加容积率的高容用地，超过4.2以上的用地，居住舒适度很差，在“好房子”趋势下，城改项目舒适度远不及保障房。
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