环抱在罗湖中心区的高楼大厦之中，深圳市第一幼儿园宿舍楼有着优越的地理位置，就在深圳最老牌商区东门老街旁。
7月初，红星新闻记者探访时，这个不到200平方米的袖珍地块已完成拆除工作。
这栋五层十户的楼是深圳首个老旧住房自主更新原拆原建试点项目，采用业主自愿、政府引导、企业支撑模式。它也是公开资料中，全国首个业主100%出资的原拆原建项目。
▲7月7日施工现场图。胡伊文 摄
作为典型的单幢原拆原建，深圳市第一幼儿园宿舍楼项目地块小，无开发商介入价值，但区位好，居民支付能力相对强。
该项目遵守不突破规划刚性约束、不改变产权、不增加户数、不增加产权面积的原则。在没有太多红利政策情况下，罗湖区住建局找到一个居民意愿强烈且高度统一的小体量项目，做出一个几乎没有增量的“原汁原味”的原拆原建。
这也成就了该项目的另一个特点：快。从接洽居民到完工（预计），只用一年。
从人人艳羡到C级危房
从老旧小区到单幢试点
2025年8月，中共中央、国务院印发《关于推动城市高质量发展的意见》，明确提出“支持老旧住房自主更新、原拆原建”，释放城市更新模式转型的新信号。上月出台的《城市更新“十五五”规划》对此进一步提出“探索可持续运营模式”。
城市建设发展逻辑正深刻转变，从大拆大建、增量扩张时代转向存量提质时代。随着楼市进入调整期，新的住房规划国家标准限高、限容积率，依靠财政兜底或开发商投资的传统棚改、旧改和城市更新难以为继。
罗湖区住建局在推进新型城市更新时面临的最大难题，是如何让居民转变观念，不再指望“拆迁一夜暴富”，而是自己的房子自己维护。
▲老楼。罗湖区住建局供图
居民陈惠群对红星新闻回忆，1979年，当时还没有深圳市，只有宝安县，她从妇联调过来，做了这所市直属机关首个机关幼儿园的第一任园长。与幼儿园一起盖起的是这栋五层宿舍楼，在当时属于人人艳羡的住房条件。
但是，宿舍楼西临布吉河，地势低洼，一楼地面比马路还低一大截。陈惠群说，八十到九十年代常发生河水倒灌，进入新千年后，经河道治理有所好转，但宿舍楼渐成C级危房（局部危房），如遇极端天气，居民需撤离。2023年“9.7特大暴雨”期间，一楼几乎被水淹没，好在人已提前撤离。如今，房主们多数已不住在这里。
▲老楼。罗湖区住建局供图
2017年左右，这栋楼丧失重建的最好时机——同宗地块上的幼儿园重建，却没有把这栋宿舍楼带上，反而施工对这栋楼质量造成一定影响。陈惠群提起这事至今仍十分遗憾。
他们心里也知道，巴掌大一块地方，即使位于城市中心，也没有拆迁可能。
在罗湖区住建局找到他们前，没有人想到还有一条自拆自建的路可走。
与此同时，罗湖区住建局在寻找第一个自主更新原拆原建试点项目时犯了难。
城中村改造科科长余波和同事们曾尝试过两个大点的老旧小区，红岗花园和深圳中医院职工宿舍小区。但是，几百户居民众口难调；由于密度大，容积率、日照间距等约束性指标刚性大，在不增容且遵守现行住宅设计标准的前提下，小区品质提升比较困难。
去年底，余波和同事们把目光投向深圳市第一幼儿园宿舍楼这样的低矮单幢危房。他们一拍即合，项目出乎意料地顺利。
二三十万元
老房子“以旧换新”
陈惠群还记得，2025年12月29日，楼长在沉寂已久的群里发了一条消息：区住建局准备把本楼作为危房重建试点。群里顿时炸开了锅，大家十分踊跃。“有这么大好的机会，我们都很赞成，我自己特别赞成。”
1月5日，住建局正式召开项目推进会，所有住户都签署改造意愿征集表。10天后，项目被正式确定为区老旧住房自主更新试点。月底，区住建局把中建八局介绍给住户们，他们首先就费用达成一致。
这样的模式下，改造成本没有土地成本，主要是建安成本。据红星新闻了解，在本项目中，中建八局的报价贴近成本。
“没有政府补贴，全自己出钱，我们也愿意。”陈惠群表示。
在全国的过往案例中，越是像这样的小体量原拆原建，越是有大量政府资金以及政策红利来推动。多个项目政府资金超过一半甚至更多。但最新趋势是“谁收益谁出资”，政府补贴大量投入的概率越来越小。
项目设计方案编制随即启动，按照新《住宅项目规范》进行。户型比较方正，规划部门一开始不同意暗卫改明卫，但最终在保持户型最小变动基础上通过优化方案。外墙空调架则未能通过。但在陈惠群看来，只要能重建，这些都是小事。
▲新旧户型图。罗湖区住建局供图
除了户型优化，新的设计层高提高到3米，楼北面加了一部电梯，首层增加5米高的架空层，增设屋顶机房与公共通道，同时打造休闲活动区域，并优化建筑外立面。此外，加入无障碍设计，优化室内通风与降噪效果。
陈惠群说，大多数邻居是多年街坊熟人，彼此信任度和配合度本来就高。加上政府背书，国企保障，“没有什么不放心的”。
3月30日到4月8日，设计方案公示，无异议。4月2日，住户们与平台公司签署委托开发代建合同。合同为一式多份，八户个人业主每人各一份，每人都要在每一份合同上签字按手印。
▲所有人签字按手印的协议图据中建八局
4月23日，所有住户完成改造资金缴纳。八户个人业主中，有七户自己拿出二三十万元现金，另有一户由罗湖区住建局帮忙联系银行，申请贷款。还有两户是由市住房保障署管理的周转房。
城中村改造科副科长钟辽介绍，区住建局已申请将这两套房划转至区里，由区政府出这两户改建资金，出资标准与个人业主一致。资金目前在监管账户中。
“这二三十万给了我一个新房，我们本没有办法。二三十万在深圳也不多，能买几个平方米的面积？”陈惠群这样说。
随后，最后一户搬离楼栋，在外中转租房费用自行负担。
作为代建平台，中建八局方面全程支撑政策研判、现场勘测、结构鉴定、方案设计，到工程拆除、报建施工、竣工验收，再到后续智慧运维。开工前，中建八局将所有能提前的勘测和规划工作提前。他们缩短工期的重量级武器，是已在多地危房重建中使用的智能建造-CMC（模块化集成建筑）技术。这边拆除中，那边广州南沙工厂已在生产模块，到时候只用像搭积木一样，把楼拼起来。
▲设计效果图。罗湖区住建局供图
紧邻幼儿园，这一项目施工对噪声、粉尘控制有更高的要求，在上下学时段还需停工；狭窄的场地也让施工掣肘颇多。模块化集成令这一项目免去长工期之忧。
目前该项目预计于今年底完工，届时居民将原地回迁。
房产证面积不变
产权平移
项目4个月内完成从意愿征集到工规获批。各部门在规划许可、施工许可等审批流程上打破常规，同时进行。四月下旬，余波经常往兄弟单位跑，守着他们走流程。4月13日，项目取得方案设计核查意见。4月最后一天，项目取得建设工程规划许可证。
▲设计效果图。罗湖区住建局供图
老楼重建往往面临一系列产权上的历史遗留问题，这栋楼也不例外。1979年始建时，城市还没有完整规划，还没有今天的房产证，该楼的建设档案还留存不全。据介绍，8户中仅一户是“红本”，陈惠群的是“棕本”。就连居民们已有的产权证书上，地块号都是错误的。
在第一个项目上，深圳选择的不是一揽子政策创新和一揽子问题解决，而是高度遵从原拆原建精神，整体平移，不改变产权，不追求增量。
▲7月7日施工现场图。胡伊文 摄
这栋楼有76.99平方米三室两厅、66.63平方米两室两厅两种户型。更新完成后，各个业主房屋产权证书上的面积将保持不变；增加的架空休闲面积137.78平方米、屋面楼梯间面积14.5平方米作为核增面积，不计入容积率。历史遗留的产权问题，将来将进一步研究利用相关政策解决。
这一路径带来的好处是审批流程最简。这种原拆原建，不需重新办理用地手续。全国其他给出增面积政策的地方，哪怕规划审批开了绿灯，确权时地价补缴问题往往成为一道关卡。此外，这个项目也没有居民争面积之虞。
市级政策尚未出台
老文件新用划定政策空间
此前，多省、市已发布自主更新原拆原建政策并有项目落地，有多地允许项目增加一定建筑面积。罗湖区住建局也想过学习其他城市，引入扩面积、政府补贴等红利措施，但市级相关政策文件尚未出台，还在征求意见中。他们最终找到的政策依据是2021年印发的《深圳市危房重建规划管理规定》，该规定对于危房重建的优化设计划定了清晰的政策空间。
该规定严格限制增加建筑面积。住宅类危房不得突破原建筑占地面积、原分栋分户产权登记面积，但建筑层高可以适当调整。不过，各类危房可适当增加架空公共空间、公共停车位和公共通道等核增面积（不计入容积率）。此外，单元式住宅类危房可申请加装电梯。
据钟辽介绍，该文件印发后，在住宅类实际应用到的只有单一权属的独栋独门独户的D级危房上。谁也没有想过，还有多户居民集体出资自主重建的路径。
在5月1日失效前，这份文件第一次应用到C级单元式住宅类危房重建上。在此之前，经住建局建议，业主委托第三方对该楼进行了房屋适修性评估，确认该楼已不适宜加固，宜拆除重建。
随着上述规定在5月1日失效，宿舍楼成为深圳市唯一依据该文件进行自拆自建的城市更新案例。
市第一幼儿园宿舍楼开工的消息发布后，陆续有老旧楼房居民向罗湖区住建局咨询。“有了第一个吃螃蟹的人，明确了路径和收益，这比我们以前做很多口头工作效果都好。”钟辽说。
红星新闻记者 胡伊文 深圳报道
编辑 郭宇
审核 何先菊
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