2025年福州社零总额首次突破5000亿元，但三大主力商圈日均客流同比下滑约12%。福州商圈转型的信号，写在每一层空置的铺位上——万象城、宝龙城市广场、苏万购物中心，这三张福州商业名片，正经历一场谁也不想先承认的阵痛。
福州商圈转型的三道坎
编辑部上周六在三个商圈各走了两个小时。万象城B1层原来排队的网红餐饮区，中午十二点半只坐了不到一半；宝龙城市广场二楼女装区，连续四间店挂着招租红纸——其中两间是去年双十一还做促销的品牌店；苏万购物中心三楼儿童游乐层，周末下午两点只有三组家庭在玩。说白了，客流掉下去不是一天两天的事。
三大商圈面临的困境有共性也有个性：
- 万象城：定位高端但品牌更新节奏跟不上，一楼美妆区在LV和Gucci撤柜后半年空置，后来被小众国牌填充，客单价明显下移。7月初的一个周六下午，我们在一楼中庭站了十分钟，路过人数不到三十人
- 宝龙城市广场：体量最大但业态杂乱，一楼快时尚、二楼女装、三楼餐饮的四层割裂感太强，消费者进一次楼只逛一层就走了。二楼女装区从12家缩到7家，撤退品牌包括某知名快时尚和两家连锁火锅
- 苏万购物中心：仓山片区独大但交通短板明显，地铁2号线延伸段迟迟未通，周末自驾停车要排40分钟。讲真，苏万的商户质量不算差，但车进不来人就不来
据福州市商务局2026年上半年监测数据（以官方公告为准），三大商圈空置率分别为：万象城8.2%，宝龙14.6%，苏万11.3%。宝龙的空置率几乎是万象城的两倍，这不是偶然。
我查了一下宝龙近两年的品牌进出记录，发现问题的核心不在客流量——宝龙周末日均入场人次1.8万，比万象城的1.5万还多。但人均停留时间只有45分钟，不到万象城72分钟的六成。四层业态割裂导致逛完一层就走的习惯已经形成，改起来比招商更难。
宝龙城市广场有没有翻身的机会？
可能性存在，但前提是把业态打通。目前宝龙在试水：一楼东南角新开了一个集合式生活馆，含咖啡、书店和潮牌，试图把一楼客流向上引流。但效果还没出来——上周六下午这个生活馆里只有五六个人在喝咖啡，书店区域一个人都没有。另一个动作是三楼餐饮区引进了两家客单价80元以上的品质餐厅，但周末晚上八点的上座率只有四成。
福州商圈转型的三条出路
说到底，商圈转型不是换几家店就能解决的事。全国商业地产都在经历同一轮洗牌，福州的差异化路径至少有三条：
- 社区型商圈：缩小体量、深耕周边3公里住户的日常消费——台江万达已经在做，日均客流反而稳住了。关键是做日常，不是做打卡
- 体验型商圈：把餐饮和娱乐占比从30%提到50%以上，万象城一楼今年5月试运营的微醺夜市两周客流回升15%。体验消费的停留时间天然长，转化率也高
- 文旅融合型：三坊七巷南街已经证明了逛完景点顺便消费的逻辑，苏万如果能接住仓山文旅的溢出效应，停车问题反而变成优势——开车来的人消费力更高
话又说回来，这三条路径哪条跑得快，取决于一个硬条件：地铁覆盖。2号线延伸段通车后，苏万的客流弹性最大；而宝龙如果继续不解决业态割裂，地铁再多一条线也只是过而不留。
福州商圈转型不会等谁准备好才发生。宝龙14.6%的空置率不是数字，是一间间亮着灯却没人进的店铺在发信号。下一个掉队的会不会是苏万？还是宝龙先把自己救回来？这个答案，下半年数据就会说话。（本文为金色港湾资讯网原创，信息来源为福州市商务局公开监测数据及编辑部实地走访，转载请注明来源。）
热门跟贴