作者：周军律师.
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通常情况下，执行效力只及于被执行人占有房屋的份额，对案外人享有的房屋份额应当裁定解除查封、停止执行。
那么，共有权人能否以享有份额为由，排除整个房产的强制执行？
最高院在《周胜、沈芳景执行异议之诉再审案》中明确：
房屋共有权人仅以自身享有产权份额为由，无权排除整套房产的强制执行。
最高院认为，
当事人协议离婚，协议分割房产属于因法律行为发生的物权变动，依照《中华人民共和国物权法》第十四条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力"的规定，房屋没有办理变更登记的不发生分割的效力。本案中，双方当事人在《离婚协议书》中约定将案涉房产归其子周子博所有，但未办理过户变更登记，故案涉房产的物权所有权人仍属于房产证书上登记权利人周胜和沈芳景。基于案涉房产为夫妻存续期间所取得，诉讼中，双方也认可案涉房产为共有，原一审、二审法院认定该房产为周胜与沈芳景共同共有的财产并无不当。
作为被执行人沈芳景的原配偶周胜，其以案外人身份主张该财产属于共同财产，要求执行法院停止执行，实质上是要求法院不执行自己在该房产中所享有的份额。
实际执行中，执行效力只及于被执行人占有房屋的份额，对案外人享有的房屋份额应当裁定解除查封、停止执行。
但是，鉴于案涉房屋为共同共有，对案涉房产的查封和强制拍卖，不宜直接区分空间、分开处置，从各方当事人权益均衡保护考虑，原二审法院认为“人民法院继续执行涉案房产，案外人周胜将会从执行款中获得其应有的共有财产份额，其权益不会受到损害"，理由并无不当。因案外人周胜只是享有案涉房产共有的部分份额的民事权益，客观上不宜认定为其享有足以排除对整个案涉房产予以强制拍卖执行的民事权益。
【裁判观点简析】
法院具体裁判逻辑分为两层：
第一，房产属于不可分割的不动产，无法按份额拆分空间处置，单独保留部分份额会导致被执行人财产无法处置、债权人债权落空，严重损害司法执行效力；
第二，案外人仅享有部分共有权益，并非整套房屋的完整物权，不具备足以排除整体拍卖的民事权利。
同时法院明确：代位析产诉讼并非执行前置程序。无论共有人是否提起析产诉讼、债权人是否代位析产，只要被执行人享有房屋份额，法院即可依法整体查封、拍卖。在整体拍卖成交后，法院会依据共有份额比例，从拍卖款中足额预留共有人对应的合法份额，仅将被执行人名下份额对应的价款用于清偿债务。
共有人无法阻却整体执行，但可通过合法途径止损维权：
一是行使优先购买权，保住房屋产权；
二是执行阶段书面申请法院依法预留自身份额价款，避免权益受损；
三是对份额归属有争议的，可主动提起析产诉讼，固定份额比例；
四是若执行法院未预留份额、违规处置共有人权益，可针对违法处置行为提起执行异议、复议。
周军律师提醒，共有权人不能仅凭房屋份额排除整套房产的强制执行。针对不可分割的共有不动产，法院有权整体查封、整体拍卖，通过拍卖款预留份额的方式平衡各方权益。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。
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