把新房子建好，把老旧房屋改好。四层及以上住宅必须加装电梯，指向的是新建住宅，已建成的老楼不在此列。老旧住宅加装电梯和电梯更新，同样是政策持续关注的重点
文｜《财经》记者 王丽娜
编辑｜苏琦
当每四人到五人中就有一位60岁以上老人时，一台电梯的重要性，不亚于身边有人照顾。它能让老人实现“上下楼自由”，出行更放心和轻松。
40多岁的李明（化名），住在北京市三环内一栋六层板楼里。楼龄与他年龄差不多，没有电梯。他家楼上的六楼老住户，多年前搬去了郊区。四楼的老住户患病后腿脚不便，起初靠保姆搀扶上下楼，后来干脆住进了养老院。他的父母都已70多岁，因爬楼费劲，很少来他家。
因老旧住宅缺少电梯而“困住”或犯难的老人，随着深度老龄化时代的到来，不在少数。面对这一现实需求，老旧住宅加装和更新电梯正在提速，新建住宅则提高设梯的门槛。
9月18日，国务院新闻办公室举行“开局起步‘十五五’”系列主题新闻发布会，介绍“十五五”时期推进住房城乡建设事业高质量发展有关情况。住房和城乡建设部相关负责人表示，新建住宅四楼及以上都要加装电梯，“十五五”时期全国更新和加装住宅电梯57.5万台。
新建住宅不再“爬楼难”，多少老楼待更新和加装电梯？
关于“好房子”建设， 在发布会上，住房和城乡建设部总工程师李晓龙表示，将重点做三件事情：把新房子建好，把老房子改好，把服务做好。
住房和城乡建设部新闻发言人、副部长陈绍旺表示，“好房子”的标准是安全、舒适、绿色、智慧，将从14个方面提高住房品质要求。比如，针对群众反映楼层低的问题，将层高标准从此前的2.8米提高到3米。为解决老年群体上下楼的问题，新标准提出四楼及以上住宅都要加装电梯。
这些新标准，来自2025年5月1日起施行的国家标准《住宅项目规范》，属于强制性工程建设规范。《住宅项目规范》要求，新建住宅建筑电梯设置应符合规定：最高入户层为四层及以上，每个住宅单元应至少设置一台电梯；最高入户层为十二层及以上，每个住宅单元应至少设置两台电梯。这也就是说，四层及以上住宅必须加装电梯，指向的是新建住宅，已建成的老楼并不在此列。
近年来，老旧住宅加装电梯和电梯换新，同样是政策持续关注的重点。当日的发布会上，住房和城乡建设部城市管理监督局局长张强表示，城市更新要优先满足民生需求。“十五五”时期，全国将新开工改造11.5万个城镇老旧小区，在5000个社区实施完整社区建设改造，更新和加装住宅电梯57.5万台。
更新和加装住宅电梯57.5万台，与“十四五”时期加装电梯13万部、更新老旧电梯16.7万台相比，数字有大幅提升。
对此，中国社会科学院研究员、国家未来城市实验室副主任王业强对《财经》表示，“十五五”期间，加装和更新57.5万台电梯的任务，与11.5万个城镇老旧小区改造直接绑定，是“四好”建设（好房子、好小区、好社区、好城区）的核心落地指标。这意味着，加装和更新电梯正从民生工程升级为拉动投资消费的重要发展工程。一方面，通过大规模更新消除运行隐患，补齐城市基础设施生命线的安全短板。另一方面，新建住宅电梯配置门槛，从七层及以上强制设梯提高到四层及以上，从源头解决新建住宅的“爬楼难”问题，不再留下历史欠账。
当前，有多少老旧住宅需要更新和加装电梯，“十五五”期间57.5万台电梯数量如何在加装和更新间分配？
一般来说，使用时间超过15年的老旧电梯，存在安全隐患，被称为“高龄”电梯，这也是此前超长期特别国债重点支持的设备更新对象之一。新华社5月发布的消息称，国家市场监督管理总局数据显示，目前全国电梯保有量已超1200万台，其中运行15年以上的老旧电梯超110万台。
对此，王业强表示，当前全国超15年楼龄的老旧电梯存量已超110万台，2026年已通过超长期特别国债支持完成19.7万台电梯更新（央视新闻7月发布的数据），预计“十五五”期间仍优先推进高隐患电梯的更新，承接此前已铺开的国补支持节奏。既有住宅加装电梯方面，“十五五”将依托11.5万个老旧小区改造同步推进。因此，结合“十四五”的有关数据和当前存量需求，57.5万台电梯的总量中，预估更新和加装可能按照约7:3的比例拆分。
王业强指出，按单台加装电梯综合成本约40万元、单台老旧电梯更新成本约20万元测算，57.5万台的总目标可直接带动超1.1万亿元的硬件改造投资，其中国家超长期特别国债资金撬动的社会资本占比将超过70%。
老旧小区，加装和更新电梯难点如何突破？
在老旧小区，加装电梯往往从一开始就伴随着邻里争议。
2024年，李明家居住的老楼，由社区工作人员征询加装电梯的意向。在费用方面，除了财政补贴，需要居民自筹少部分预算。遵循“受益大、出资多”的原则，住户因楼层高低，出资比例不同。
李明告诉《财经》，如果按照一次性缴清费用算，四层住户需出资约3万元，五层和六层费用略高。他得知，所在单元楼三层以下的住户，基本都不同意加装电梯。最终，因表示同意的住户太少，计划很快中止。
老旧小区加装电梯，属于《中华人民共和国民法典》规定的业主共同决定的事项范围。应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。
关于“加装电梯”问题，当前还引发一些诉讼。在成都市，因一楼住户不同意安装电梯，被四层以上住户起诉。
既有住宅的电梯更新，同样也涉及费用。陈慧（化名）居住在一栋20余层高楼里。那栋楼位于北京市三环附近，楼龄还不算太旧，但楼里的两台电梯已运行超20年，服务楼里130余户。
2025年，陈慧家小区物业启动电梯更新的意向征集，起初提出自筹部分由住户均摊。但部分住户提出，自筹资金应从专项维修资金里出。
这一主张，随即牵出历史遗留问题。由于《住宅专项维修资金管理办法》自2008年起施行，在此之前，不少老住户并没有缴纳过这笔钱。“这也正是部分住户不同意再均摊费用的原因。”陈慧告诉《财经》。
当前，老旧住宅加装和更新电梯，仍面临高低楼层协商、资金分摊、后期维保等难点。这些难题未来如何破解？
对此，王业强表示，依托2026年新落地的超长期特别国债专项补贴，符合条件的老旧小区加装电梯，即四层至六层每台补贴25万元、七层及以上每台补贴30万元。叠加地方财政配套后，可覆盖60%以上的建设成本，大幅压缩业主自筹总额。再通过“受益越大出资越多”的标准化分摊规则，减少低层住户的抵触情绪。
王业强认为，下一步核心突破环节是建立资金与运维一体化机制。建议将电梯后续15年-20年的维保、年检、配件更换全部打包进前期市场化合作协议，由专业运营企业全权接管，不再依赖退休业主牵头跑腿，解决“装得起、管不好”的长期痛点。
对于受建筑先天条件限制，或经多轮调解仍无法达成装梯共识的楼栋，王业强建议可通过三类分级方案兜底解决居民出行刚需。一是低影响微改造方案。在楼栋公共区域加装座椅式爬楼机、楼道助力扶手等低成本辅助设施，单台设备成本仅数万元，无需占用外部空间、不破坏楼体结构，无需全楼业主高额出资。二是公共空间共享方案。结合老旧小区连片改造，在小区公共区域集中加装一台至两台共享电梯，通过连廊、风雨步道连接周边多栋多层住宅，居民刷卡按需付费乘坐，无需单栋楼单独协商、单独施工，大幅降低整体改造难度。三是更新置换兜底方案。对建筑结构严重老化、完全不具备任何加梯和微改造条件的楼栋，将其优先纳入城市更新、棚改征收储备清单，通过原址重建、异地置换等方式，彻底解决这类住宅的长期居住短板，同步配套新建电梯等现代化居住设施。
目前，还出现了个别老旧住宅加装电梯后，却因欠费停运的情况。
王业强认为，若提前规避此类现象，建议建设阶段一次性锁定长期托管、强制设立电梯专属托管账户、优化维修资金应急使用流程、推行“刷卡乘梯”预付费模式，以解决“少数人不缴费、全楼停梯”的现象。
责编 | 要琢
题图来源｜视觉中国
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