近两年，集体生活对个体主体性的挤压、对隐私边界的侵入，成为高校学生中反复讨论的话题。一边是传统多人间宿舍难以兼顾作息差异、个人空间缺失的老问题，另一边随着高等教育持续扩招，床位供给缺口持续放大，不少高校开始跳出校内自建宿舍楼的老路，直接收购或长租商品房小区改造学生公寓。
宿舍不够住，校外房源来补位
当前，高等教育扩招持续深化，国家统计局数据显示，2015年至2025年，全国在学研究生由191.14万人增至429.95万人，十年间规模翻了一番多；普通、职业本专科在校生也由2625.30万人增至3953.96万人，增幅超过50%。到2025年，全国各种形式高等教育在学总规模已达4872.57万人。
宿舍建设却没有跟上，按《普通高等学校建筑规划面积指标》，本科生宿舍生均面积标准为10平方米，硕士生15为平方米、博士生为20平方米；而依据《中国教育统计年鉴2023》数据测算，全国普通高校生均住宿面积仅约9.6平方米，尚未达到学生宿舍建筑面积推荐指标。
更关键的是，供需的"时间差"正在收紧，据测算，我国高等教育在校生规模预计将在2032年达到峰值，在此之前，宿舍的"刚性需求"只会继续增长。而达峰之后生源回落，部分高校的宿舍又可能面临闲置。一边是当下的缺口压力，一边是达峰后的闲置风险，用灵活的方式承接这段需求，成了新的考题。
与此同时，市场并不缺现成的房子。过去几年，房地产市场深度调整，全国商品房待售面积自2021年7月起连续正增长，截至2026年3月末，该指标同比下降0.1%；截至今年6月末，数十个城市商品住宅去化周期仍高达26.1个月，其中三四线城市达31.6个月，珠海、东莞、汕头、昆山、西宁等城市超过40个月，即便不再新增供应，按当前成交节奏也需三四年才能消化。一边是“一床难求”，一边是校外有成规模的现房，“以购代建”由此应运而生——高校跳过漫长的土地审批、规划报建与施工周期，直接收购或长租周边存量商品房，经适配性改造后投入使用。
对高校而言，现房"即购即用"的吸引力显而易见。从立项到建成，新建一栋宿舍楼普遍需要三四年甚至更久；收购现房则改造周期仅需数月，还规避了工程延期、质量纠纷等交付风险。整栋住宅天然具备区位优势，多居室结构经合理调整后，可提供更独立、更私密的居住单元，尤其适合博士生、高年级本科生等对生活品质有更高要求的学生群体。更重要的是，该路径绕开了高校普遍面临的用地紧张难题，为资源受限的老校区提供了弹性扩容空间。
湖北大学率先"吃螃蟹"。2025年9月，该校以1.98亿元购置与校区一街之隔的352套存量商品房，改造出2800个学生床位，被教育部、住建部联合调研组称为"全国首个以购置存量房代建设学生公寓的创新实践"，并实现"当年立项、当年改造、当年投用"。学校测算显示，这一模式较传统自建节省成本约30%、建设周期缩短一半以上。
省级补助方案构建可持续支持体系
当然，这不是没有代价的选择，买房是重资产，动辄上亿，单纯依赖高校自有资金难以支撑大规模购置行为。湖南南华大学宿舍缺口约5000个床位，全额收购资金压力巨大，最终靠"专项补贴＋学校自筹＋国企运营＋财政增收"的组合模式才推动落地。
江苏省出台《省属高校学生宿舍提质扩容三年攻坚行动省级资金补助方案》，构建起“改、租、买、建、调”五维并举的差异化补助体系，成为全国首个系统性财政托底的地方样本。其中，改扩建及修缮项目，按实际招标价格的30%予以补助；租用项目，按每床位每年2000元定额补助；购买项目，支持在徐州、淮安、连云港等房价相对较低地区购置，省财政补助30%。
补助向房价相对较低地区倾斜，推动资源向办学条件相对薄弱的高校流动，也兼顾了区域协调发展的考量。中指研究院研究主管程威表示，这是在省级层面对高校宿舍建设给予系统性资金支持的一次积极探索，"将补学生宿舍短板与存量房盘活相结合，为盘活存量闲置商品房资源提供了一条新的去化渠道"。
不过，地方财力仍是绕不开的约束。二十一世纪教育研究院院长熊丙奇提醒，江苏用财政资金支持省属高校以购买、租赁等方式解决校舍问题，但很多地方不一定有这样的财政实力。解决高校学生住宿问题的同时，化解一些地方的闲置房产库存，也是很多地方的重要考量。
从"一床难求"到"单人间"：宿舍升级的另一层意义
"以购代建"解决的，远不止"有没有床睡"。
中国矿业大学（徐州）收购观山府小区住房后改造的矿大观山府公寓里，博士生以每年1500元住进单人间，而同地段的市场租金远不止这个数。跟进者也在增多：合肥工业大学耗资1亿多元购入"翠湖壹号"整栋315个精装修房间；江苏师范大学整体租赁一个小区共1256套住房，统一装修改造后可提供约6500个床位；中南大学预算2.95亿元购置整栋商品房；湘潭大学斥资8192万元收购存量商品房；深圳大学更是"租购并行"——以8057万元租赁汉园茗院264套住宅、租期三年，随即又发布5.336亿元整栋购置意向，拟满足至少1500名学生住宿。目前，国内已有十几所高校提出购买存量房地产用作学生宿舍。
这些房源大多带独立卫浴、阳台甚至客厅。传统集体宿舍强调标准化与管理效率，而新型公寓制更注重个体尊严、学术静谧与生活自主。单人间保障了科研所需的私密空间与作息自由；独立卫浴与厨房配置提升了生活便利性与健康水平；社区化布局则便于跨学科交流与朋辈互助。研究生培养正从知识传授转向创新能力塑造，而住宿条件，是最容易被看见的一环。从"居住容器"到"成长场景"，背后是高等教育理念的变化。
不过，这份"升级"远没有普惠。目前住进新公寓的，主要是博士生、硕士高年级学生，本科生大多仍住在传统宿舍。如果只让一部分人先"住好"，会不会形成新的"住宿鸿沟"？如何在财政约束下分层供给、兼顾公平，是高校下一步要回答的问题。
高校"扫楼"，能走多远？
将闲置或去化困难的商品房转为学生宿舍，本质上是存量资产的功能再定位。它打破了房地产"建—售—住"的单一线性逻辑，推动行业从增量开发主导向存量运营服务转型，也为保障房、人才公寓、养老社区等多元用途转化提供了可复制的思路。对地方政府而言，这既补了民生短板，又消化了积压房源；对房企和存量物业持有方而言，高校批量采购带来了稳定、成规模的整盘需求。
但"以购代建"能大规模复制吗？答案并不乐观。中指研究院指数研究部总经理曹晶晶指出，合格房源必须同时满足几大条件：整栋或集中连片、紧邻校区、产权清晰无纠纷、建筑结构符合消防与安全改造标准，且交易价格须在高校预算承受范围内。层层筛选下来，真正进入高校采购清单的楼盘，只是存量房中的极小部分。短期来看，这更多是个案探索。
更深的瓶颈在制度层面。全国层面尚未出台统一的"存量商品房改宿舍"技术规范与用途变更细则，消防验收、规划许可、土地性质转换等环节仍存在合规空白。所以，与其说这是一场“双赢”，不如说是一次“各取所需”的尝试：教育补了短板，闲置房源有了新用途，学生改善了居住。若缺乏顶层设计与跨部门协同，高校购置行为可能长期游走于政策模糊地带，影响模式稳定性与可持续性。因此，“双向奔赴”要真正走深走实，既需财政真金白银的支持，更需制度性成本的系统性降低。
高校这轮"扫楼"，买的是房，盘的是资源。宿舍从来不只是“一张床”的问题，它关乎一个年轻人如何开始独立生活，也关乎一所大学、一座城市如何安顿好年轻人。
（作者 徐阳）
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