观点网 国庆假期来到的前一天，广州土地市场与政策端同时迎来双重节点。
当日上午，海珠区琶洲南区HZ0305401-CZTB地块经过41轮竞价，由保利发展旗下广州穗鸿置业有限公司以38.17亿元总价摘得，成交楼面价55385元/平方米，溢价率26.52%。
正当地块归属拉锯战开启之际，广州市住房和城乡建设局、市规划和自然资源局、国家金融监督管理总局广东监管局联合发布《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》。
据了解，新政明确2026年8月28日后出让的住宅地块，预售条件提升至“单体建筑主体结构封顶”，新出让土地“优先选择现房销售”。
作为销售制度改革后广州挂牌的第二宗涉宅用地，也是广州现房销售细则落地当日的首场土拍，琶洲南地块吃上了第一波螃蟹。
溢价的琶洲
土拍槌音与新政文件几乎同时落地，这宗地块也让保利、越秀、珠实与广州城投四家房企鏖战了41轮。
先看地块指标，地块出让面积31325平方米，计容建筑面积68915平方米，容积率2.2，限高80米，另需配建1500平方米社区商业及1850平方米公建设施。
据观点新媒体了解，地块约6.89万平方米的计容体量，在海珠区属中等规模宅地，而2.2的容积率则在琶洲南区近年的宅地供应中处于低位。
对比来看，同属一家的保利天奕三宗地块的容积率为2.5，琶洲中二区近期挂牌地块同样为2.5，本次出让的琶洲南地块是片区内密度最低的住宅地块之一。
值得注意的是，在2025年广州供地蓝皮书中，这宗地块还是容积率6.0的商务兼容商业用地。直到今年7月，地块规划调整为涉宅用地，并新增了一条贯穿南北的中央绿轴。
从商改住的路径来看，调整方向与琶洲南区控规中“将会展东路东侧商住用地内的居住功能调整至西侧”的整体思路一致，这也意味着规划层面正在将琶洲南区的西部组团向高品质宜居社区方向收拢，东部组团则集中承载数字创新产业功能。
而低容积率叠加80米限高，意味着地块的规划可能会偏向“低密改善”方向。业内普遍预期这里将出现低密改善板楼乃至大平层产品。对照一路之隔的保利天奕，本宗地块居住密度更低、户型面积上限更高。此外，地块整体配建负担在近年琶洲出让地块中偏轻。
从区位条件看，地块位于琶洲南区中部，处于科韵路以东，北侧隔黄埔涌与琶洲国际会展中心相望，西侧临近广东财经大学，南侧为珠江科技创新园方向。
交通上，地块距地铁11号线与12号线交汇的赤沙站约700米，步行可达范围内；三公里范围内的配套包括南丰汇、万民星光城、六元素·体验天地等商业设施，医院与教育配套齐全。
事实上，琶洲区域最大的底牌是产业。琶洲西区已聚集了腾讯、阿里巴巴、唯品会等数字经济企业总部，会展片区则保有广交会的流量基础。居住功能向赤沙涌以西的南区西侧组团集中，本质上是在为琶洲的产业人口提供就近的改善型居住供给。
但琶洲南区的生活配套兑现节奏目前仍落后于产业导入速度，商业设施的能级和密度与珠江新城、天河北等成熟板块尚有差距。
琶洲南区目前的住宅供给则高度集中于少数几个项目。
保利天奕是片区内体量最大的在售项目，全盘规划20栋住宅，约900余套房源，为2025年海珠区热销项目，成交均价8.11万元/平方米，套均价约1190万元。
越秀琶洲南TOD是另一主要竞争者，产品定位更高，在售户型面积段为196至325平方米，参考均价12万至14万元/平方米，套均总价门槛在2700万元以上。
此外，地块西侧2公里左右的琶洲南区石榴岗路HZ0401003-CZTBGX地块于今年8月成交，经过201轮竞价，由华润置地以总价80.56亿元竞得。华润置地在琶洲南石榴岗路地块的投入已超过80亿元，未来也将形成新增供给。
新政落地
保利与琶洲的缘分已进入第十五个年头。
其中，琶洲村旧改是保利在广州核心区参与的最早一批城市更新项目之一，改造范围约76万平方米，涉及村民超过2500户。作为旧改的尾声，保利琶洲四季已于2026年5月完成首批交付。
住宅项目方面，保利天奕是保利目前在琶洲的主力在售项目。地块由保利于2024年10月以约59亿元总价拿下，总建面约13.8万平方米，成交楼面价约4.3万元/平方米。该项目于2025年五一期间开盘，首开销售额突破30亿元。
保利天悦则是保利在琶洲的早期项目，楼龄已超过十年，目前二手房挂牌均价约14.67万元/平方米。
此外还有2020年保利与招商合作开发的招商保利·海珠天珺，如今已进入尾盘销售阶段，单价约10万元/平方米。
本次地块东侧不远处便是保利天奕项目，换句话说，保利天奕的去化表现是评估保利在琶洲市场掌控力的核心指标。
2026年一季度，项目网签36套，销售金额4.27亿元，成交均价8.18万元/平方米。进入2026年年中，项目已推进至第三期，总价约1150万至1200万元，单价约8万至8.5万元/平方米。
从去化节奏的纵向对比来看，保利天奕2025年的月均网签约61套，2026年一季度月均约12套，降幅较为明显。
经过一年多的持续推货，项目剩余货源的楼层、朝向条件逐步下降，再加上琶洲南区的改善型需求在2025年被集中释放后，新增需求的补充速度放缓，保利天奕去化遇上了新的门槛。
而将这宗地块放在9月30日的新政语境里，评估地块的账本需要重新算一遍。
广州三部门当天印发的实施细则涉及预售管理、现房销售、主办银行制、融资支持、土地供应、政策协同六个方面。
最直接的松绑来自土地供应方面，新出让宅地出让价款可按国家规定分期缴纳，首付款在合同签订后30个自然日内缴纳，比例不低于总价款的50%，余款可延长至一年内缴清，结合具体情况可再延长不超过一年，分期缴纳部分不计利息。
按38.17亿元总价计算，保利首期仅需支付约19.09亿元，剩余19.08亿元可在最长两年内免息缴清。对于总价接近40亿元的核心区地块而言，降低了拿地当期的资金占用压力，也降低了项目整体的资金成本。
天平的另一端，成本同样在抬升。细则明确“新公告出让土地商品住房项目，优先选择现房销售”，实行预售的则要求“单体建筑完成主体结构封顶”。
这意味着，保利操刀琶洲南地块时，将面临更长的零回款周期。
项目并未强制要求现房销售，但8月28日后出让公告的项目已注定适用封顶预售。
若按常规开发节奏估算，从拿地到主体结构封顶通常需要12至18个月，而现房销售要求项目完成竣工验收备案后方可销售，周期进一步拉长至24至30个月，资金沉淀时间还会更久。
即便选择预售路径，封顶条件也意味着首期回款时间较旧规则下的“正负零”或“施工至三分之一”阶段推后了至少半年以上。
与此同时，保利还需要考虑同板块内一路之隔的天奕三期正在去化通道上。项目8月网签成交价约7.97万元/平方米，新项目未来8万-10万元/平方米的定价预期几乎与自家老盘正面重叠，“左右手互搏”在所难免。
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