前两天，广州828新政细则正式敲定。
大家都在等着看现房销售、封顶预售怎么改变游戏规则，没想到琶洲南401地块依然被抢了41轮。
但说实话，普通住宅项目可能还能算得过账，有一类项目可能会更难受，那就是旧改盘。
｜广州楼市发布 摄
提到旧改项目，大家脑海里可能会先蹦出几个关键词：
容积率高、楼栋高、体量大、开发周期长。
普通招拍挂地块，拿地之后，只要资金到位，开工、建设、开盘节奏都相对可控。
但旧改不一样，前面还有一大段拆迁、清租、村民安置、土地整备的漫长前置工作，这部分成本，在融资地块开售之前，基本都要房企先行垫资。
更关键的是，旧改项目的容积率一般都不低。
楼市君统计了一下目前广州在售的部分旧改盘，超过一半项目的容积率都在4.0以上。
四五十层的超高层建筑，也同样屡见不鲜。
｜广州楼市发布 制
要知道，超高层建筑的施工周期，本身就远超普通项目。
普通高层项目（100米，30层左右），从拿地到主体结构封顶的时间可以控制在14个月以内。速度快的，1年内封顶都不少见。
但超高层建筑，远非只是主体加几层这么简单。
超高层建筑从设计、报规乃至施工工艺、消防要求都会比高层更为严格。
根据行业经验，超高层从拿地到封顶时间，甚至需要21个月左右！
换句话说，旧改项目如果选择新的封顶预售模式，入市时间大概会比普通高层慢10个月左右。
相比原来的预售模式，回款周期甚至差不多要慢近一年时间！
|广州楼市发布 制
这也意味着，828新政对住宅开发来说，可能是一次“去高周转”，但对旧改项目来说，就是把原来漫长的周期，再次拉长。
因此，828新政对操盘旧改的房企，影响要大得多。
行业测算，不少项目的IRR（内部收益率），将断崖式下跌到个位数。
一旦市场去化不及预期，很容易就跌破资金成本，项目直接出现亏损！
|广州旧改航拍
|广州楼市发布 摄
那么问题来了，828新政后，广州的旧改项目该怎么办？
事实上，旧改面临的这个难题，市场上已经有不少解法。
一是，政策上的优化。
828新政，无论是住建部的原文还是北上广的具体细则，其实都没有对旧改项目单独进行阐述。
以广州828新政细则为例， 唯一稍微有关系的一条是：
2026年8月28日前（含当日），已取得国有建设用地使用权（含部分取得）的历史遗留问题项目，经各区政府评估风险后，可按在途项目有关规定执行。
这相当于给旧改项目留了一个口子。
在途项目符合条件，是可以按原来的预售条件申请预售。
|广州楼市发布 制
原来的预售条件是什么？形象进度达到2/3，若是装配式建筑，完成1/10即可。
相比现在的封顶预售，项目回款周期将大大提前。
但是，旧改项目是否属于历史遗留问题项目，文件并没有直接规定。
不过好在，早已执行现房销售的海南省，已经给过参考了。
在2024年，海南住建厅等多部门印发了《关于进一步促进我省房地产市场平稳健康发展的通知》中，就对旧改项目放宽了。
|图源：海南政府官网
通知的第十点就明确：
市县政府批准并经省级主管部门备案的城市更新项目，配建商品住房的，可继续办理商品房预售许可。
也就是说，现房销售是大方向，但城市更新不能因为现房销售而停止。
二是，是旧改模式的转换。
上文讲过，新政对旧改的最主要影响在于再次拉长了项目的回款周期。
那有什么方式可以缩短开发周期？
很多人可能猜到了，那就是做地模式。
做地模式改变的是旧改的流程，从原来“征地-拆迁-建安置房-建融资区-销售回款”，这一大串的链条，直接拆成了两段：
做地主体只需要负责拆迁安置，拆迁出来的净地通过招拍挂等市场化方式流回市场。
链条短了，周期短了，账也就能算的过来了。
像是白云萧岗齐富路以北地块、荔湾坑口地块、罗冲围地块等等，都是通过做地，缩短了旧改的开发周期。
|广州罗冲围航拍
|广州楼市发布 摄
因此，从今天的视角看来，广州大力推广做地模式，显然有着先见之明。
在上个月，广东省自然资源厅就发布了《关于加快推进低效用地再开发促进高质量发展的若干措施（征求意见稿）》。
其中就提到，此前由市场主体主导的存量“三旧”改造项目，拟按照“能转尽转、应转尽转”的原则，分类处置、逐步出清。
｜图源：广东省自然资源厅
值得一提的是，这并不代表只有做地模式才能这么操作。
实际上与房企合作改造的旧改项目，也有这样的实施基础。
就比如沥滘旧改，就曾传出要把融资地块单独出让，去支撑、推进旧改工作，就是一个不错的突破口。
|沥滘实拍
|广州楼市发布 摄
三是，规划的调整。
大家都知道，旧改大部分是超高层，主要是容积率的限制，不得不建超高层。
也就是说，解决旧改在828新政后面临的难题，降容积率就是最直接的办法。
楼市君获悉，荔湾有盘降楼层已经获批，海珠、黄埔也有旧改项目正在沟通调规，这也是现在的一个大趋势。
当然，旧改项目的高容积率，不是因为房企想建超高层，而是旧改这笔账确实不好算。
前期拆迁成本、村民安置房建设等等，都会倒逼旧改融资区的容积率往上走。
如果还沿用旧模式、旧思路、旧方式，旧改大概率在现房时代，会越来越难做。
这时候主动寻求改变，或许能为项目找到转机。
|广州楼市发布 摄
按照广州城市更新“十五五”规划，广州在2030年前将实现城中村改造75个、新开工改造城镇老旧小区数量180个、老旧街区厂区改造提升数量30个。
在原有4大重点做地片区上，还要新增8个重点片区。
|图源：广州市住房和城乡建设局
对广州来说，城市更新肩负着再造一个新广州的历史使命。
城市更新能否顺利实施，对广州意义重大。
这也意味着，想要解决828新政对旧改项目带来的负面影响，除了政策支持和模式转换之外，或许还需要从融资政策、开发流程等等环节进行支持。
你觉得828新政对广州旧改项目的影响大吗？评论区聊聊~
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