房价从每平方米2万一路跌破4千，差不多打了两折。
按理说早该被抢光了，可售楼处照样冷冷清清，连问价的人都少。
这到底是价格出了问题，还是房子本身出了问题？
一栋栋新楼盖起来却没人住，“鬼城”到底是怎么来的？
先别急着下结论，咱们先跟着镜头去广西桂林的恭城县转一圈。
那里的房价只有三四千一平米，楼盘一个挨一个。
看完你大概就明白了，小县城的楼市到底冷到了什么程度。
恭城瑶族自治县位于广西桂林东南部，距桂林市区约110公里，全县人口不到25万。
多年前当地人口曾达到27万，而第七次全国人口普查数据显示只有24万余人，是否存在较为严重的人口流失尚不得而知。
据估算，县城人口约为5万，最多不超过7万。
首先看到的是一个较老的楼盘，位于恭城县城郊区。
虽说是郊区，但距县城中心地段最多只有1.5公里，严格来说仍属县城范围，只是在当地已被视为郊区。
这是恭城最早开发的楼盘之一，如今四下无人、杂草丛生，从外观上看已经烂尾。
楼盘内的空地已被开垦成菜地，杂草比人还高，这个楼盘看来就此搁置了。
令人惋惜的是，项目其实已基本建成：左侧和右侧的楼栋都已完工，只有后面那栋较高的楼尚未建成。
然而这些楼目前仍然空置，无人居住，反倒成了一些人探险的去处和附近居民的菜园。
如今恭城楼盘数量众多，这个楼盘周边的情况也不乐观。
原来的售楼部早已面目全非，看不出昔日的样子，从另一侧出入口望进去，当年的沙盘仍摆在那里。
沙盘显示该项目由恒兴投资开发公司开发，规模相当大，估计能住下几千人，显然与恭城县城的规模不成比例。
原本可作门面的临街店铺，如今也已被杂草覆盖，十分可惜。
视频作者不禁担忧，这家开发公司投入的资金和银行贷款日后将如何处理。
恭城县城人口只有几万，楼盘却特别多，后面还有其他楼盘要看。
在作者看来，理智的人现阶段不应急于买房。
接下来来到金茶江城市花园，它位于茶江畔，茶江也叫恭城河。
金茶江城市花园在恭城算中档小区，目前房价约为每平方米3500元，位置好一些、带江景的房子约为每平方米4000元。
换句话说，按当地人的平均收入计算，大约一个月的工资可以买一平方米。
江景房一带的入住率估计在一半左右。
县城另一个楼盘叫一品江山，在恭城属于中高档楼盘。
其中两栋楼去年开盘时每平方米6000元，坐拥一线江景，景色特别漂亮。
作者表示，如果自己在恭城长住，也愿意在这里买房。
后面那栋楼同样是江景房，售价约为每平方米5000元。
这个楼盘在恭城属于中等偏上，甚至可以说是最好的楼盘，因为没有比这里更贵的了。
小区管理应该不错，据说卖得也不错，可能是恭城最好卖的楼盘。
项目后面还有几期，一共建了十几栋，规模非常大。
至于究竟是哪些人在买房，据说有关部门特意把这里打造成了学区房。
中国人比较重视教育，乡镇、农村和偏远乡村的家庭纷纷到县城买房，大多是为了孩子读书。
这种现象在全国都差不多：县城的人往桂林、南宁跑，南宁的人也许往北京、上海跑，小地方的人往大地方走，大地方的人再往一线城市去，作者认为这就是一种层层“内卷”的状态。
恭城另一个楼盘叫畔山居，意思是挨着山而建，高层可以看到江景。
楼盘房价估计在每平方米3000元至3500元，在恭城属于中等偏下水平。
据说它卖得不太好，原因是紧挨着中医院。
不过当地人大多不喜欢住在医院旁边，觉得风水不好。
楼盘前面的很多店铺也没有租出去。
走近双阳谷可以发现，这个大型楼盘从外观看可能还没有完工，卖出去的房子可能也不多，在恭城也没听说它有多火。
作者认为其前景堪忧：楼盘建在一处山坡上，地段不是特别好，周边也没有出彩的地方。
恭城现在楼盘太多、选择太多，地段不好又没有特色的楼盘很难有卖点。
工程概况牌显示，项目原定于2022年7月完工，而拍摄时已是2023年3月，仍未见完工，工期肯定要推迟一年以上。
临街门面挂着出租的牌子，却大多没有租出去，有的玻璃甚至被打碎了。
整条街仅有一家店铺在营业，店主躺在躺椅上休息，拍摄期间只来了一位顾客。
售楼处里冷冷清清，除了拍摄者，没有一位客人，只有两名工作人员。
作者感叹，这个楼盘的“钱途”和前途都令人担忧。
从侧面可以看出，前几年部分地方的房地产开发较为无序，原因可能是想多出让土地、增加税收，由此造成了如今比较尴尬的局面。
接下来是一号公馆，这是一个比较老的楼盘，前面是中国石化的加油站。
一号公馆的商铺街门可罗雀，人气特别冷淡。
拍摄时大约是中午11点，街上空无一人。
商铺太多，房地产项目也太多，有的店铺前面甚至种上了菜，至今没有开业。
公共区域的道路已经破损不堪。
东方尊府位于恭城县城北边，周边环境一般，冬天风比较大，也没有特别出彩的地方，估计销售情况也不太好。
售楼中心里看不到一个人，冷冷清清，与刚才看到的双阳谷差不多。
小区入口修得相当豪华，但作者也为这个小区的未来感到担忧。
开发商到底能不能赚到钱，如果亏损又会亏多少，银行贷款能不能还上，这些都是问题。
总的来看，恭城县城的楼盘现状非常令人担忧，这可以说是中国房地产开发的一个缩影。
恭城的房子三四千一平米，已经够便宜了，可还是卖不动。
其实这种事不光发生在南方小县城，北京边上的河北香河也一样，而且跌得更狠。
要知道，香河当年可是有人连夜从北京开车赶过去抢的“香饽饽”。
香河属于廊坊北三县，跟北京通州就隔着一条潮白河。
2014年京津冀协同发展一提出来，资本就盯上了这里。
2016年夏天，有的楼盘半年就从1万出头涨到2万上下，河景房甚至喊到2.3万，售楼处里挤满了北漂和外地来的投资客。
好景不长。
2017年6月廊坊出了限购，外地户籍得有3年社保或个税才能买。
中介电话被打爆，排队退定金的人挤满了售楼处。
之后房价一路往下补跌，2016年高位接盘的人，亏掉的钱比首付还多。
2023年9月限购取消，热闹了一阵，到2024年春天又凉了。
到了2026年10月，香河有楼盘挂出每平方米4500元的横幅，照样没几个人问价。
售楼处玻璃门上的福字都褪了色，门口的落叶也没人扫。
燕郊核心区的二手房也跌回了1.1万到1.4万，比高点几乎少了一半。
说到底，房价回不去，不光是价格的事。
香河人口增长没劲，产业以家具制造为主，看病上学也是短板。
当年冲着“睡在北京、住在香河”买房的人，通勤几年熬不住，又把房子挂出去出租。
地铁22号线只到燕郊，香河县城腹地沾不上多少光。
那全国楼市是不是就没盼头了？
也不是。
国家统计局9月70城数据显示，一线城市二手房价环比涨了0.2%，北京从跌0.1%转成涨0.1%，上海涨了0.5%。
上海二手房一周网签7117套，回到了今年三四月份的水平。
可另一边，二线、三线城市二手房还在跌，三线同比跌了5.4%。
前9个月住宅新开工面积同比少了25.4%，新房待售面积还有7.481亿平方米，只比去年少了1.5%。
新盖的少了，可库存消化得太慢，放了三年以上的老房子照样卖不动。
所以说，一线城市这点暖意，暂时还照不到香河、恭城这样的小城。
没人口、没产业、没配套，光靠讲故事撑起来的房价，迟早要回到“住”这个根本上来。
以后买房，多算算通勤多久、附近有啥工作、孩子上学看病方不方便，这些比“地段故事”实在多了。
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