编者按：在经济转型与行业升级语境下，企业的发展方向愈发清晰——唯有向上，方能突破重围、触摸新机。但向上的道路并不总是铺满玫瑰，有时也荆棘丛生，考验的是企业的战略定力、创新勇气与持续生长的生命力。
在这一背景下，观点新媒体继续策划并推出“向上而生”年度报道，寻找一批在变革中砥砺前行、推动中国经济与各行各业高质量发展的企业，共同迎接新的一年。
同时，我们将对话具有全球视野和丰富学识的经济学者与行业领袖，倾听他们对趋势的洞察、对成长的思考，探寻2026年“向上而生”的动力。
观点网 站在灯塔下仰望的人很多，但爬上塔尖眺望的人却寥寥无几，因为这不仅需要付出攀登的代价，更取决于身处的环境。
刚踏入2026年，建发房产内部便迅速上演了一场变革。
先是1月19日人事变动消息的传出，因原董事长赵呈闽已届退休年龄，集团拟提拔原总经理林伟国接任董事长一职，原副总经理田美坦则升为总经理。
紧接着2月4日，市场再次传出建发房产正进行大规模组织与人员调整消息，从原先的“集团-集群-事业部-城市（项目）”四级管控体系，转向“集团-事业部-城市(项目)”三级直管模式的组织变阵，直接砍掉了华东、海西、东南三大区域集群平台。
从高层换帅到组织架构“瘦身”，短短半个月内连出重拳，建发房产似乎正以这场刀刃向内的彻底改革，向市场传递出坚定践行“灯塔战略”的鲜明态度。
那么，在当前的市场环境之下，建发房产所建立的灯塔能否真正照亮前路？
灯塔
回顾建发房产“灯塔战略”诞生过程，便能直观感受到行业环境的变化如何牵动一家房企的战略调整与落地执行。
目前，建发房产营收主要来自三部分，分别是房地产开发业务、城市更新业务以及商业运营在内的其它业务。其中，房开业务部分收入占总营收比超90%，主要由控股子公司建发国际负责操盘运营。
备注：建发系地产业务关系图 | 数据来源：公开资料
众所周知，2025年3月26日，建发国际完成了核心管理层调整——林伟国升任董事会主席、田美坦接替任职CEO，此后“灯塔战略”便成为了贯穿企业全年发展的主旋律。
房企当下发展的顶级项目，最能反映出产品观、市场观以及真实的能力进阶。
在3月召开的2024年业绩说明会上，灯塔项目还只是建发房产对优质改善型项目的统称。
接近90分钟会议里，管理层两次提到“灯塔”一词，第一次是资本市场中心总经理卢金文在汇报时说道：“2024年已成功打造了福州紫宸、佛山漫云等多个灯塔项目”；第二次是林伟国回答投资人问题时表示，希望能打造一些灯塔项目，践行“好房子”理念。
彼时，管理层对市场环境充满希冀。在林伟国看来，房地产最坏的时期（2024年）似乎已经过去，整个市场外部环境也相对企稳，并定下了1500亿元的全年销售目标。
但市场变化远超预期，5个月后的2025年半年度业绩发布会上，”灯塔“一词被提及得更频繁，逾15次，且明确指向北京海晏、厦门宸启瑞湖、上海海辰、成都海耀以及杭州栖湖云庄等项目，管理层对纳入”灯塔“体系项目的筛选标准越发严格。
此时，市场的体温已由温转凉。田美坦彼时指出：”2025年5月之前的市场行情还是不错的，但5月过后，不同城市分化较为严重。”
这种分化主要体现在城市、城市圈层以及一二手房，核心城市、核心地段的新房备受追捧，而外环及二手房市场持续遇冷。
在市场分化背景下，相比于其它三四线项目或核心城市的郊区项目，6月份相继入市的北京建发海晏、厦门宸启瑞湖两大灯塔项目，让建发房产尝到了一口甜汤。
这两个项目均位于城市核心地段圈层，是建发房产分别于2024年6月、2025年1月以楼面价9.51万元/平方米、4.42万元/平方米摘得的北京海淀朱房HD00-0803-0030地块、厦门湖边水库片区2024P07地块。
据当地销售反馈，北京·建发海晏2025年6月12日首开便取得61亿元销售金额，成交单价突破16万元/平方米；位于建发房产大本营的宸启瑞湖项目，2025年6月16日晚首开，69套大户型产品共计去化61套，去化率约91%，成交均价7.6万元/平方米。
这一成绩，让管理层坚定了打造“灯塔项目”的决心。
2025年9月，建发房产正式发布“灯塔战略”，打造旗下最高端的产品线，由企业决策层深度参与，最重要是必须选取最好的地段，“锚定城市稀缺核心地段，不计短期回报，聚焦长期居住价值”。
然而，建发房产盯上的赛道机遇，其他房企同样虎视眈眈，核心地块争夺白热化，高端改善项目扎堆入市，高净值客群增长速度逐渐跟不上优质项目的供应节奏，面临的竞争压力不言而喻。
竞争
2025年，随着多数头部房企战略收缩，重点城市的核心地块争夺情况越发激烈，高端改善型项目扎堆入市，形成白热化竞争格局。
国家统计局数据显示，2025年上半年20个核心城市贡献了68%的土地成交金额，较2024年全年提升17个百分点。同时，在“好房子”政策引导下，核心城市纷纷推出热门板块用地，多个项目竞拍溢价率或楼面价创新高，带动上半年土地成交楼面均价提升4943元/平方米。
入市方面，以北京为例，据观点新媒体不完全统计，截至2025年末，北京单价10万元/平方米以上高端住宅市场新入市10个项目，较2024年增长了4个。
目前，在建发房产打造的多个项目中，仅北京建发海晏、厦门宸启瑞湖、上海建发海辰、成都建发海耀、杭州建发栖湖云庄5个项目被纳入“灯塔”体系。但据观点新媒体查阅，项目的去化速度似乎低于企业预期。
首先，最先入市的是北京建发海晏项目，规划了16栋洋房/小高层，共431户，主力建面约183-340平方米，2025年9月加推最后一栋楼的滨水景观房源。
上文提到，该项目首开便收获了61亿元销售成绩，备受市场关注，但截至2026年3月11日，网签了276套房源，成交均价约13.33万元/平方米，整体网签去化率约64%（数据来源：北京住建委）。
图片来源：北京住建委网站截图
不过，一路之隔的同类竞品——北京华润置地臻澐的去化速度同样遇阻。
该项目由华润置地、招商蛇口、中铁置业联合开发，同样是于2025年1月竞得地块，6月开盘入市，楼面价约8.92万元/平方米，稍低于建发海晏项目地块，共规划了15栋洋房/小高层，约560户，也是134-275平方米的大平层项目。
截至2026年3月11日，项目仅网签了152套房源，成交均价12.38万元/平方米，整体网签去化率约27.14%（数据来源：北京住建委）。
这也恰恰反映出，在高端竞争白热化环境中，同一地段与圈层，精准打动购房者，才能抢占市场先机，即便是在自身大本营也同样如此。
北京海晏项目入市3天后，厦门宸启瑞湖也随之面世。该项目由2024P07地块的子地块D23转化而来，打造厦门岛内首个一线临湖的四代住宅产品，户型面积在220-250-280-366平方米，仅有2栋楼宇，共68套房源，体量不大，目前已全部售罄。
据悉，宸启瑞湖项目二期，即建发房产于2024年12月竞得的2024P05地块中的D07子地块也即将入市，将打造厦门首创约245平方米三露台四代宅。
图片来源：建发房产官网
按容积率估算，宸启瑞湖二期规模约为一期的三倍，能否延续一期的去化态势，仍需开盘后市场的检验。
在厦门，本地置换客是项目最核心的潜在消费群体，但一位厦门地产行业资深人士告诉观点新媒体，当前厦门高净值人群正呈现外流趋势，当地有效购买基数不足。
与宸启瑞湖一期同一个地块的另一子地块D24，打造的刚需改善型项目瑞湖公馆，目前整体网签去化率为62%（数据来源：厦门网上房地产）。
瑞湖公馆首开入市时间比宸启瑞湖一期稍晚半个月，2025年6月30日开盘，但在宸启瑞湖一期业主口碑推荐下，该项目首日推出的1号楼当天去化100%，2号楼宇也仅剩少量房源。
不过，截至2026年1月29日，瑞湖公馆项目规划的4栋楼宇中，除了1、2号楼外去化较为理想外，3、5号楼仍剩余不少存货。其中，3号楼共90套房源，售出7套96平方米户型，而5号楼整体去化约45%。
因此，对于收入高度依赖房开业务的建发房产而言，外拓不仅能破解本土购买力有限的问题，更直接能拉动企业营收增长。
但北京建发海晏的去化表现也说明，外来房企想要真正吃透本地市场，并非易事。
房地产市场瞬息万变，从摸清区域购房偏好、吃透地方政策到搭建本地化营销与交付体系，每一步都考验着企业的运营能力。
外来者
房企外拓，最先要解决的从来不是外部市场，而是内部沟通的效率问题。
2025年，房地产行业掀起了一波“组织架构调整”浪潮，各家房企打着开源节流、加强决策效率的旗号，撤销或合并了多个区域，建发房产也是其中一份子。
早在年初，建发房产便启动首轮架构调整，将旗下海西、华东、东南三大集群董事长调回集团总部，同时对集群总经理、事业部负责人进行换防，并重新划分集群管辖区域。
集群调整具体为：原华东集群的武汉和黄石划入东南集群、原海西集群的南昌被并入东南集群、华东集群旗下部分事业部被取消，合并至苏北。
此番调整后，企业汇报层级未实质减少，但集群职能明显被弱化，总部对一线进一步收权，从产品售价到运营节点再到工程管理等关键环节，均由集团统筹把控。
经过一年试水，建发房产的调整思路更为彻底。2026年2月初，撤销剩余三大集群，由集团直管事业部，原集群职能转化为三大协同中心，不再承担具体经营管理职责，仅聚焦跨区域资源协调。
不过，这看似加强了总部与一线的沟通，但效率是否提升仍有待检验。
毕竟总部直管了，本质是将区域的经营压力与决策风险向上转移，一线人员面对瞬息万变的市场只能被动等待指令，精细化管控可能会沦为形式主义。
最新一轮组织架构变革中，建发房产将重心放在事业部分级调整上，根据货值和发展定位分为A、B、C三类。
其中，A类事业部包括北京、上海、杭州、厦门四大高货值城市事业部，是建发房产“灯塔项目”的布局城市，被视为规模增长的“主力军”；B类事业部属于成长主力选手，包括川渝、泉莆、广州、福州、南昌、长沙、苏州、武汉、南京等；C类事业部则是潜力型选手，包括苏北、无锡、温州、漳龙、宁波等。
在A类城市中，最值得一提的是上海，亦是建发房产2025年重点加码的核心城市。
在上海这片核心战场，建发房产最迫切的需求是获取核心板块的优质地块，但过去几年斩获的地块多集中在外围，去化成绩并不算理想。
例如位于青浦新城板块的棠阅雅苑，项目所在地块是建发房产于2023年4月联合保利以总价70亿元竞得，2025年3月开盘入市，总套数142套，截至3月11日售出21套（数据来源：上海网上房地产）。
正是在这一背景下，建发房产2025年初首轮架构调整中凌祁出任华东集群总经理后，首要任务便是全力攻坚核心优质地块，为华东区域拿下制胜底牌。
但从2025年上海土拍情况来看，建发房产的拿地成效仍有提升空间：全年至少参与了5场土拍，最终只斩获了金山区一宗和宝山区四宗组合地块，其中宝山组合地块以底价成交，而金山地块仅两家主体参与竞拍，均属于非热门板块。
既然公开土拍难以突围，建发房产唯有另辟蹊径。
2025年6月，建发房产通过上海联交所协议收购股权与债权的方式，在上海获取了4幅核心地块，总价约123.5亿元，分别位于虹口北外滩与杨浦新江湾城。
其中，虹口北外滩HK240B-02、HK241C-01、HK241D-04地块商住混合（风貌保护），协议价36.37亿元；杨浦新江湾城G1-06地块，协议价87.13亿元。
至此，建发房产在上海共获取了9宗地块，投资金额高达159.4亿元，占总投资额25.2%。
数据来源：公开资料、观点指数整理
而2025年建发房产在上海的重心，便放在了由杨浦新江湾城G1-06地块转化而来的上海建发海宸“灯塔”项目上。
该项目共规划1114套高层洋房和156套叠墅，加上车位总货值约190亿元；2025年9月30日首开，推出322套房源，均价11.07万元/平方米。据当地媒体报道，首开去化近九成。
按照建发房产的原计划，上海建发海宸要在2025年内完成清盘，即每个月开盘一次。但计划赶不上变化，2025年该项目仅在11月加推了一次，共109套房源；到了2026年2月才第二次加推。
截至2026年3月11日，项目整体可售总套数495套，已售总套数301套，整体去化率约61%，若按已登记总套数，去化率约52%。
图片来源：网上房地产网站截图
与此同时，管理层也曾将1500亿元销售目标寄托于已入市的灯塔项目，但受市场影响，不得不放缓了推盘节奏。
连锁反应之下，2025年建发房产实现全口径销售金额1221亿元，同比下降了9%；权益销售金额为909.3亿元，同比下降了12%，未能达到年初定下的1500亿元销售目标（数据来源：观点指数）。
基于2025年度的销售表现，1月28日，中金发布研报对建发国际作出最新评级及盈利预测调整，预计2025年核心净利润按年下降26%至31.6亿元，同时下调2025年、2026年盈利预测33%、30%至31.6亿元、35.6亿元，并引入2027年盈利预测41.2亿元。
但正如霍华德·马克斯在《无人知晓》中所言：“如果我们执意以确定性作为行动前提，我们将会陷入无所作为的僵局。”
“灯塔”的建造绝非易事，建发房产的2026年，仍需在市场风浪中证明这束光能照多远。
向上而生｜荊棘与玫瑰，向上而生的道路。
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