北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
北京家庭，父母有房，我们名下有两套海淀的商住公寓，购入价合计400万，目前约300万。其中两居的自住，开间的出租，租金4500。
鉴于公寓保值情况弱，居住环境有些乱，而且没有学区属性，所以想都卖掉置换。希望买到目前市场上被价值低估的房产，可以增加约200万贷款，请推荐，商品房两居室就可以，尽量在中关村周边。
另外也有犹豫，我们当时买公寓是高位，而现在卖掉的话会不会是最低位啊？因为我算过租金收益率，确实远超银行利息了。
A：
1、两套公寓，现在好卖吗？我建议先做个时间规划，避免等待期太长的问题。而且亏了100万左右，卖掉别扭不别扭啊？
2、另外我能理解您想换成普宅来回本儿的想法，但说实话，捡漏儿不是那么容易的。既然是价值被低估，那在市场上就很可能被其他人发现，未必能让您捡的到。
再者是您的预算，300+200=500万的总价，要中关村的商品房两居室，那确实只能是捡漏儿了，否则买不到。商品房的两居室面积怎么也得80平左右，但中关村哪儿有6万多一平的啊，甚至五环内都不多。
所以您要不还是再了解一下市场吧，条件提的别跟现实差距太大，要不然实在不好聊。
3、我认为现在就是最低位，就算再有下跌也没什么空间了。因为这种时期不可能出台打压政策，反倒有可能放宽一些，那如果出台就是利好呗，就算不出政策也不会是利空。那大盘如果向好，公寓也多少都会跟随。
所以您还是考虑好吧，我认为一是两套公寓都卖的工程量有点儿大，未必能快速成交。二是您想买的房也太理想化了，几乎找不到，捡漏儿不容易的。再考虑一下吧。
仅供参考。
二
Q:
我正在看海淀**小区的房子，看了一套顶层带阁楼的，说是稀缺户型，阁楼没有产权但也不算面积，就是附件的这套，请问价格划算吗？买下后会不会有隐形的问题？比如拆除什么的。
A：
1、这阁楼一看就是业主自己搭的，根本就谈不上什么产权，也不可能算面积。
2、当年开发商为了顶楼能好卖些，所以要不就是送露台，要不就是故意把层高弄个尖顶，然后业主自己搭阁楼，这样就显的是占便宜了。
有可能算稀缺户型吧，毕竟只有顶层能弄阁楼，那最多就是占六分之一呗。再加上中小户型的楼栋一般是没必要这么设计的，那在小区中带阁楼的最多10%，能算稀缺。
3、价格我觉得应该是正常吧。因为这本身就是开发商赠送的，没什么实际的价值。而且从照片来看，楼上的最高层高也不过是2米，往边是走两步就直不起腰了。那也就是个睡觉或储藏室，就算有价值也不高。所以综合下来这套房比中间楼层低了10%，那算中等吧，谈不上捡漏儿也不吃亏。
4、没有隐形问题，这就相当于自己家的装修，只要没破坏承重墙和梁柱就谈不上问题，不会让拆除的。
仅供参考。
三
Q:
我是北京户口，但一直在派驻外地，北京买过经适房（贷款）但早已卖掉，请问这也算二套资格吗？现在如果回北京买房，请问如果以400万预算的话在西四环沿线想买两居室，请问现在有没有新的保障房可申请政策？不限于哪个区，无学区要求，只是自住，环境中等即可。
Ps：以后会不会有新的保障房政策？
A：
1、按现在的政策肯定算二套资格了。但现在首套二套的区别不是很大了，首付能低到20%以下，利率也相差不大，所以没必要太纠结首套二套了。
2、北京现在没有能购买产权的保障房了，都是租赁性质的，公租房为主，其他还有单位性质的集租房。这问您所在单位吧，或许有。
3、西四环沿线要没学区要求就找丰台的，能到五环就看石景山的，400万的两居不难买。
4、以后不知道，理论上应该有，官方说的是正在研究之中，只是还没消息而已。
仅供参考。
四
Q:
我家目前展览路四老，27年上学。考虑月坛的中古，但是目前月坛街道的房子很少，没什么谈价的空间，展览路街道25年出区了。买月坛街道以后依然会住在展览路，会担心，落户时间短（1年半）上不了中古，可能会被调剂到白云路，离家4公里，还不如上展一小。是否有必要去赌一下中古？
A：
1、是否赌一下？这谁敢建议啊，我不敢保证。
2、只能说从理论上讲，今年就是全北京入学人数明显下降的年份了，明年会更少。那随着高峰期入学的孩子们毕业，必定能腾出教室+师资，也就是能提供更多的学位，对口入学的概率自然加大了。毕竟“就近入学”是原则，是写入《教育法》的，不会改变。
但这只是理论上的，而政策每年调整，不敢预测。再加上月坛这地方的政保多，也不敢预测是否会调整比例。
3、总之我没什么建议，只是列出这些情况供参考。
仅供参考。
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