最近地产数据看起来很不错，楼市似乎已迎来“阳春”。然而，贷款数据却出现暴跌，这背后究竟隐藏着什么？今天，咱们就来聊一聊楼市这个令人困惑的现象。
公布的一季度居民贷款数据出现暴跌，可是3月份的楼市又呈现出“大阳春”的景象。这两者的反差巨大，让许多人怀疑数据是否出了问题，或者说这场“大阳春”根本就是假的。别急，咱们先做一些基本的常识验证。
央行只公布了一季度的数据，我们可以自己做个减法。一季度住户贷款是2967亿，1~2月份是负的1942亿，那么3月份就是正的4909亿。再看中长期贷款，大约是2953亿。对比2月份，数据虽然有所增长，但谈不上多好。我之前在视频中也提到，3月份二手房成交量上升，但贷款并没有明显跟上，这显得很反常。
在房地产最疯狂的2020年，成交量的上升会带动房价预期上涨，进一步激发居民加杠杆的冲动，最后体现在居民贷款的增长上——这是一个完整而合乎逻辑的链条。但现在，这个链条断了。房子还在成交，居民贷款却不涨甚至下跌，这说明市场的发动机已经变了。
对此有各种解释，比如当下成交主力是低总价的核心城市房源，不能代表全国；或是二三线城市仍在拖后腿等等。这些说法都有道理，但关键问题是：为什么这次成交回暖没有带来加杠杆，反而出现主动去杠杆的现象？
过去买房，大家尽量压低首付、拉满杠杆、拉长周期。现在却完全相反：购房者能多付首付就多付，能少贷款就少贷，能全款就全款，能贷15年就不会贷30年。因为大家不再相信未来的收入能消化掉当下的负债，现在的“刚需”是“优势刚需”——他们不再赌市场会反弹，而是能接受市场继续一定程度的下行。
比如一套100万的房子，过去首付15万到20万就能拿下，现在购房者至少会付50万，只贷50万，有的甚至付更高比例的首付。大家觉得这样更有心理安全感，哪怕房价跌20%甚至30%，也不至于恐慌。而如果加了五六倍的杠杆，很多人可能就不买了。
当下二手房的成交主力正是这类小面积、低总价的“老破小”房源。在这种情况下，贷款不增加甚至减少，就很好解释了。只看成交量，会觉得市场在回暖；但看贷款数据，就会发现市场的风险偏好已经变了。
过去房地产靠信用扩张推动，现在正慢慢转变成靠现金、靠存量、靠保守决策运转的市场。对于楼市的这种变化，你有什么看法？欢迎大家在评论区一起讨论。
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