这几年，全球房地产市场有一个非常明显的趋势：
越来越多国家，对海外买家加门槛了。
有的国家不让你买地。
有的国家让你买房，但产权年限和本地人不一样。
有的国家表面上能买，实际上用额外税费把你的进入成本直接抬高。
还有的国家，干脆从制度层面先设一道“身份门槛”，海外人士通常不能碰住宅市场。
所以，如果你今天想做海外房产配置，真正要看的，反而是更底层的问题：
你到底能不能像本地人一样，真正买到这个国家的核心资产？
这也是为什么，我们一直在强调一个判断：
日本对海外购房，可以说是全世界最宽松、最开放的主要市场之一。
这里说的“松”，不是说完全没有规则；
而是说，在全球主要国家里，日本依然是少数没有普遍性全国禁购、没有普遍性外国买家额外购房税、也没有把外国人单独列成一套购房资格体系的市场之一。
日本原则上允许外国人购买土地和建筑物，并持有所有权；对非居民来说，主要是成交后按《外汇及外国贸易法》做事后申报，而不是先把门关上。
这篇文章，我不想空谈。
我结合我们成竹在当地有本地公司的国家，一个一个说清楚：
泰国、越南、澳洲、新西兰、马来西亚、日本。
看完你就会明白，为什么日本的特殊性，不只是“市场有争议”，而是它在制度上，确实给了海外买家非常少见的开放空间。
先说结论：海外买房，最重要的是能不能“平等地买”。
很多人第一次接触到成竹，容易只问一句：
“外国人能买吗？”
但这个问题其实问得太浅了。
因为“能买”，和“能平等地买”，完全不是一回事。
举个很简单的例子：
有些国家会说，外国人可以买。
但你仔细一看，会发现：
·你只能买公寓，不能买土地
·你可以买，但产权年限短于本地人
·你可以买，但必须州政府审批
·你可以买，但要额外交一层外国买家税
·你可以买，但只能买指定项目或指定价位以上产品
·你可以买，但最好的资产、最核心的资产，制度上根本不对你开放
甚至，有的国家直接门关上，比如加拿大。
加拿大这几年在海外买家问题上，态度是非常明确的。
加拿大联邦政府已经把禁止非加拿大人购买加拿大住宅物业的法案延长执行到2027年1月1日。
财政部和现行法律文本都写得很清楚：非加拿大公民、非永久居民，通常被禁止直接或间接购买特定范围内的住宅物业，当然法规里也列了一些例外情形，但总体方向是“限制”，不是“开放”。
所以真正专业一点的判断，应该看三件事：
第一，买的范围是否受限。
第二，持有权利是否和本地人一致。
第三，进入成本是否被单独抬高。
你按这三个维度去看，就会发现，日本确实很特别。
泰国：不是不能买，但开放度并没有很多人想象中那么高。
泰国是中国买家很熟悉的海外市场，但如果从规则本身看，它并不是“完全开放”。
最核心的限制有两个。
1. 外国人一般不能直接持有土地
泰国官方公开说明里就写得很清楚：外国人在泰国买住宅，最典型、最常见的路径是买公寓单位。
2.外国人额度
外国人可持有的公寓产权，本质上是受《公寓法》框架限制的。泰国政府信息页也明确提到，外国人持有公寓单位的比例，不得超过整栋登记公寓项目总面积或总单位数的49%。
这意味着什么？
你要盯这个项目的“还有没有”。
一旦这个项目的外国人持有比例已经接近或达到上限，即便你钱准备好了，也未必能进。
越南：可以买“房”，但不能像本地人一样买“完整产权”。
越南这些年讨论度也很高，但如果认真看规则，它对海外买家的制度区隔其实是非常明确的。
1.海外购买项目受限制
越南住房法律体系里，外国组织和个人可以购买一定范围内的商业住房，换句话说，越南并不是所有项目都对海外客户开放。包括一些优质项目。
2. 产权期限通常不是永久
越南现行规则下，外国组织和个人持有住房，一般是最长50年，在符合条件时可申请延续；这和本地居民长期理解中的永久性、连续性持有，并不是一回事。
这就是越南市场里一个很根本的差异：同样是买房，本地人和外国人拿到的“权利深度”并不一样。
3. 不是所有项目都对外国人开放，而且持有比例也有限制
2024年8月起生效的越南新规进一步明确：外国组织和个人对公寓的持有比例，通常不得超过单栋或单个楼座可销售住宅总量的30%；对于低层住宅，也有项目和行政区范围内的数量限制。
这意味着，越南也不是那种“海外买家随便买”的市场。
澳洲：海外买家的成本抬高了。
澳洲的思路和东南亚不一样。
它是用税和审批，把海外买家的进入门槛抬高了。
以新南威尔士州（NSW）为例，官方税务页面写得很直接：海外买家购买住宅相关物业时，除了正常交易税费之外，还要额外缴纳surcharge purchaser duty。目前 NSW 官方页面显示，这项附加买家税率是9%；持有住宅用地时，还要面对5% 的 surcharge land tax。
换句话说，澳洲把外国买家单独划出来，告诉你：你可以买，但你要比本地人多交一层钱。
这就不是“国民待遇”了。
新西兰：规则同样很清楚，海外人士通常不能买普通住宅。
新西兰的态度，其实和加拿大很像。
新西兰土地信息局（LINZ）官网写得非常直白：
海外人士通常不能购买新西兰的住宅或住宅用地。
一般来说，只有新西兰公民、税务居民，或已达到“通常居住”要求的居民签证持有人，才更接近普通住宅购房资格。
对于海外买家，只有少数特殊情形，例如大型公寓开发项目中的部分“楼花公寓”等，才可能存在例外。
所以，新西兰的逻辑也很明确：海外人士通常就不能自由进入普通住宅市场。
这和日本的开放程度，差得非常大。
马来西亚：绝不是“本国人待遇”。
马来西亚经常给人一种“好像挺欢迎外国人买房”的印象，但如果把规则拆开看，它也不是国民待遇逻辑。
1. 外国买家通常需要州政府同意
马来西亚土地与矿务部门公开说明中写得很明确：非马来西亚公民或外国公司取得土地权益，通常需要获得州政府同意。
这一点和日本差别就很大了。
2. 很多州有最低购房门槛
马来西亚房地产政策还有一个典型特点：很多州会设置外国人购房最低价门槛，而且各州不一样。
也就是说，不是你想买什么就买什么，很多更低总价、更广泛的大众住宅，本来就不在外国买家的可选范围里。
3. 土著配额和折扣制度，意味着“同盘不同待遇”
马来西亚房地产市场还有一个大家都知道但常被忽略的现实：很多项目存在Bumiputera（土著）配额，并配套价格折扣。
公开行业报道就说，土著买家在不少州和项目中可以拿到约5%—15%不等的折扣，而部分单位本身还会优先保留给土著群体。
这意味着什么？
意思就是，即便外国人可以买，
有些盘，本地人的资格更优；
有些盘，本地人的价格更优；
有些盘，本地人的选择空间更大。
所以马来西亚不是“禁买”，但它也绝对不能简单理解成“和本地人一样买”。
为什么说日本最特殊？因为它在关键制度上，真的和很多国家不是一个路数。
把前面几个国家放在一起，你就会看得很清楚：
·泰国：可以买公寓，但外国人比例不能超过49%，而且一般不能直接持有土地。
·越南：可以买房，但产权期限、可买项目、持有比例都和本地人不同。
·澳洲：可以买，但要被额外征收外国买家附加税，持有阶段还有附加土地税。
·加拿大：对非加拿大人购买住宅设全国性禁令，并已延长至2027年1月1日。
·新西兰：海外人士通常不能买普通住宅或住宅用地。
·马来西亚：通常需要州政府同意，且常有最低门槛、土著配额与价格差异。
而日本呢？
1. 外国人原则上可以买土地，也可以买建筑物，并持有所有权
日本国土交通省面向海外投资者的材料直接写到：外国人、外国公司购买和持有日本不动产，原则上没有基于国籍的普遍限制。
这件事非常关键。
因为它不是“只能买公寓不能买地”，
也不是“只能买房不能拿地权”，
更不是“只能租赁不能永久持有”。
结果导致一些人买了军事等敏感区域的土地。可见，日本对海外购房有多松。
2. 没有像澳洲那样的全国性外国买家附加购房税
日本确实有正常的买卖税费、登记、持有成本，这些本地人也要承担。
但从公开制度看，日本并没有像澳洲一些州那样，专门按“外国买家”再额外叠一层普遍性附加购房税。
外国人买房，是享受国民待遇的。
3. 没有像加拿大、新西兰那样，必须要有身份才能买
这一点非常重要。
从制度结构上讲，日本的方向更接近：你可以进入市场，规则先按交易本身来走，而不是先按国籍把你分出去。
日本所谓“国民级待遇”，到底该怎么理解？
这个说法，最好说得严谨一点。
如果严格从法律技术上讲，海外买家和日本本国居民在税务身份、贷款条件、居住资格、部分区域的安全管理等方面，并不一定在所有环节都完全一样。
比如非居民融资难度、银行贷款成数、语言和开户流程，就和本地长期居民不一样。
但如果从购房资格和产权框架这两个最核心的维度去看，日本确实非常接近大家口中的“国民级待遇”：
·不因为你是外国人，就全国性禁止你买住宅
·不因为你是外国人，就普遍不给你买土地
·不因为你是外国人，就统一缩短产权年限
·不因为你是外国人，就先加一层全国性外国买家附加税
·不因为你是外国人，就先把你排除出一整类核心资产之外
这才是日本最稀缺的地方。
你能够不受限制的购买日本真正的核心资产。
注意，不受限制。
这种开放，本身就是稀缺资源。
最后还想跟大家多说几句，日本房产一直有争议，但争议本身，可能就是窗口期的一部分。
我一直觉得，日本房地产最有意思的地方就在这儿：
它从来不是一个“所有人都高度共识”的市场。
它永远有争议。
有人觉得慢，有人觉得老，有人觉得保守，有人觉得看不懂。
但有时候，真正的机会，恰恰就藏在这种争议里。
有争议，才有窗口期。
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