来源：市场资讯
（来源：华泰睿思）
我国房地产市场正进入全新阶段，我们认为行业正从过去的“信用驱动”逐步转向“产业驱动”，房地产对经济的作用从“旧周期”的引擎逐步成为“新周期”经济发展的结果。新兴产业发展情况，或将决定城市未来房地产市场的复苏节奏以及发展质量。我们认为，新兴产业带来的财富效应、人口流入与房地产库存改善，将推动核心城市楼市率先进入结构性修复通道。我们认为改善型尤其是终极改善需求可能会在这些城市释放的更加明显，在这些城市拥有较多布局且具备“好房子”品质的房企有望受益。
“产业驱动”下的房地产行业新模式
新兴产业正成为我国经济发展新引擎。2025年全年，高技术制造业增加值同比增长9.4%，高于规模以上工业3.5pct，26年Q1累计增速达12.5%，高于规模以上工业6.4pct。26年Q1高技术制造业规模以上工业企业利润总额累计同比高达47.4%，其中电子信息制造业增速高达125.0%。新兴产业正在重塑区域发展模式。新兴产业发展形成以一线城市为核心、二三线城市为产业链配套的格局，2025年北上广深战略性新兴产业增加值占GDP比重分别为25.6%/25.3%/32.5%/43.0%，深圳规模与占比居首。二线城市中合肥、苏州、杭州、武汉、成都、西安等发展迅速，宁德、常州、无锡等三线城市表现突出，重点城市围绕AI与数字经济、半导体和高端制造、新能源、电子信息等领域形成清晰的差异化布局。
新兴产业驱动城市房地产复苏的三个观察维度
财富效应角度：战略性新兴产业上市公司数量、市值占比和市值增量越大的城市，越有望受益于本轮科技牛市带来的财富效应；人口流入角度：新兴产业创造相对高薪岗位，吸引人口持续流入；地产基本面角度，新房库存是新兴产业发展潜力能否快速向房地产复苏传导进程中需要考虑的一大因素。综合市值增量、常住人口增量、房地产基本面三大维度评估，深圳、上海、北京、广州四个一线城市，以及杭州、合肥、成都、西安、苏州、武汉六座二线城市，最受益于新兴产业财富效应、人口流入以及相对健康的库存结构，有望在“新兴产业”驱动下优先复苏。
哪些房企有望受益于新兴产业带来的需求红利？
我们认为新兴产业发展更领先的城市房地产市场有望率先复苏，改善型需求将明显释放，在这些城市布局较多且具备“好房子”品质的房企有望受益。
风险提示：房地产政策波动，房地产市场复苏不及预期，部分房企经营风险。
正文
“产业驱动”下的房地产行业新模式
“十五五”的开局之年，我国房地产市场正进入一个全新的阶段。2023年以来，中央多次强调“构建房地产发展新模式”，整体呈现以稳为主的政策定调。我们认为房地产行业正从过去的“信用驱动”逐步转向“产业驱动”，房地产对经济的作用从“旧周期”的引擎逐步成为“新周期”经济发展的结果。
与此同时，我国经济也正处在新旧动能切换的关键窗口期，新经济板块的扩张呈鲜明的“硬科技/先进制造”主导特征，近年来产业政策对“新质生产力”的明确导向以及全球科技产业上行周期推动新兴赛道快速崛起，已经成为稳定经济、吸纳就业、提升城市竞争力的重要抓手。一个城市的新兴产业发展情况，或将决定其未来房地产市场的复苏节奏以及发展质量。
新兴产业正成为我国经济发展新引擎
我国新兴产业的定义
在“十五五”规划纲要中，对于现代化产业建设明确了两个方向：发展壮大新兴产业和前瞻布局未来产业。其中新兴产业主要针对战略性新兴产业，未来产业则是引领未来发展重点领域，主要包括量子科技、生物制造、氢能和核聚变能、脑机接口、具身智能、第六代移动通信等前沿性行业，是需要抢占的新赛道。
从当前统计口径来看，新兴产业的官方口径包括战略性新兴产业以及高技术产业：
战略性新兴产业：
根据统计局定义，战略性新兴产业是以重大技术突破和重大发展需求为基础，对经济社会全局和长远发展具有引领带动作用，知识技术密集、物质资源消耗少、成长潜力大、综合效益好的先进产业。它代表新一轮科技革命和产业变革的方向，是培育发展新动能、获取未来竞争新优势的关键领域。
战略性新兴产业的分类随着国家规划的迭代而不断扩展。不同时期的规划对分类的表述有所不同，涵盖的行业也在持续迭代。“十五五”发展纲要中，战略性新兴产业包含新一代信息技术、新能源、新材料、智能网联新能源汽车、机器人、生物医药、高端装备、航空航天等行业，基本与“十四五”列举的产业一致，新增机器人行业。
高技术产业：
高技术产业是指研发投入大、产品附加值高、国际市场前景良好的技术密集型产业，具备智力性、创新性、战略性和资源消耗少等特点。在统计上，高技术产业是指国民经济行业中研发经费投入强度相对高的制造业行业。
按照《高技术产业（制造业）分类（2017）》，高技术产业包括：医药制造，航空、航天器及设备制造，电子及通信设备制造，计算机及办公设备制造，医疗仪器设备及仪器仪表制造，信息化学品制造等6大类。
以电子行业为代表的新兴行业正在成为我国发展引擎
近期高技术制造业已成为当前工业增长核心支撑力量之一。从统计局披露的数据看，24年以来，高技术制造业整体呈现出“高增速、高景气、高投资”的特征。
从生产端看，高技术制造业增速明显高于工业企业整体水平。2025年全年，高技术制造业增加值同比增长9.4%，高于规模以上工业3.5pct，26年以来相对优势更为显著：26Q1累计增速达12.5%，高于规模以上工业6.4pct。
从投资来看，高技术制造业同样占优，26Q1固定投资完成额累计同比增长5.2%，高于整体3.5pct。说明当前工业增长的核心驱动力已经逐步从传统原材料和地产链，转向先进制造和科技产业。
从效益来看，新兴产业也迅速形成企业收益。26Q1高技术制造业规模以上工业企业利润总额累计同比高达47.4%，较25年提升34.1pct，其中电子信息制造业增速高达125.0%，较25年提升105.5pct，26Q1运输设备制造业/装备制造业同比分别增长16.7%/21.0%，医药制造业/仪器仪表制造业的增速相对偏弱，同比增速分别为-9.6%/-0.1%。
新兴产业正在重塑区域发展的新格局
以一线城市为代表的战略性新兴产业增加值占GDP比重持续提升
我国新兴产业发展形成以一线城市为核心（创新、研发、总部、高附加值等）、二三线城市为产业链配套（高端制造、区域龙头、应用等）的格局。一线城市战略性新兴产业增加值占GDP比重持续提升，至2025年，北上广深占比分别为25.6%/25.3%/32.5%/43.0%，绝对值皆超过1万亿，其中深圳无论是规模还是占比都为一线城市第一名。
二线城市中，战略性新兴产业发展迅速的包括合肥、苏州、杭州、武汉、成都、西安等城市，三线城市中，宁德、常州、无锡表现突出。2025年合肥/苏州/无锡/宁德的战略性新兴产业产值占规上工业比重分别达60%/49%/54%/46%，战略性新兴产业同比增速显著的是合肥、宁德、常州，分别为17%/16%/12%，重点城市战略性新兴产业增速均在6%以上。代表新经济的产业在GDP的比重也在向一线城市看齐。25年杭州数字经济核心产业增加值占GDP比重达30%，西安新兴产业增加值整体占GDP达22%，24年武汉高新技术产业增加值/GDP也达到30%。
重点城市围绕战略性新兴产业形成了清晰的差异化布局
重点城市分别在AI与数字经济、半导体和高端制造、新能源、电子信息等领域深度布局：
AI与数字经济领域：
深圳、北京、上海、杭州、苏州构成国内第一梯队。其中，深圳依托“20+8”产业体系（即20个战略性新兴产业集群和8个未来产业，涵盖新一代电子信息、高端装备制造、绿色低碳等优势产业，以及人工智能、量子信息等前沿未来产业），推动数字经济与先进制造深度融合，25年战略性新兴产业占GDP比重达43%；北京作为国际科技创新中心，是全国数字技术源头和原始创新策源地；上海聚焦人工智能等先导产业，打造具有全球影响力的创新高地；杭州以平台经济和数字场景创新为特色，建设全国数字经济创新中心；苏州则重点布局AI芯片等硬件制造环节，为数字经济发展提供支撑。
半导体与高端制造领域：
苏州、合肥、无锡等长三角城市优势突出。苏州拥有完整的集成电路产业链条，是国内重要的半导体产业集群；合肥依托综合性国家科学中心，在存储芯片、新型显示领域实现突破；无锡作为国家传感网创新示范区，在半导体封测、物联网等领域形成较强配套能力，高技术制造业占比稳步提升。
新能源产业领域：
深圳、常州、宁德形成不同发展模式。深圳推动智能网联汽车、储能等产业多元发展；常州以“中国新能源之都”为定位，构建全链条新能源产业生态，2025年产业规模突破万亿元；宁德以锂电产业为核心，依托龙头企业打造全球领先的新能源电池产业集群。
区域科技与电子信息领域：
成都、广州、武汉、西安、天津等城市形成区域特色布局。成都聚焦电子信息产业，打造西部科技中心；广州以智能汽车、生物医药为重点，推动先进制造业与消费市场协同发展；武汉依托光电子信息产业，建设世界级产业集群；西安立足航空航天、军工资源，打造国家战略型硬科技城市；天津以先进制造研发基地为定位，发展航空航天、信创等产业。
整体来看，各城市立足自身资源禀赋和发展定位，在战略性新兴产业赛道上形成互补。
新兴产业驱动城市房地产复苏的三个观察维度
我们认为新兴产业发展，会带来工作岗位，从而带来人口流入，高薪岗位和市值增长则会提升财富效应，从而带动房地产市场成交，库存改善。我们整理了3个可观察指标，来审视不同城市的房地产复苏潜力：
1、财富效应角度
战略性新兴产业上市公司数量、市值占比和市值增量越大的城市，越有望受益于本轮科技牛市带来的财富效应。为了衡量各个城市战略性新兴产业的发展情况和潜在受益程度，我们基于Wind的行业分类，计算了各个城市相关上市公司近年来的市值情况。
上市公司数量角度，深圳、上海、北京拥有最多的百亿市值战略性新兴产业上市公司，分别达到74、53、41个；其它城市中，苏州的数量远远领先于其它城市，达到30个，其次是杭州、东莞、广州、无锡、西安、长沙、合肥、成都等城市，均达到双位数。
市值占比角度，北京、上海、深圳远远领先于其它城市，单城市占比达到12%-15%，三者合计占到战略性新兴产业市值的39%，体现出较强的头部效应。宁德、苏州、天津、龙口、成都位于第二梯队，单城市占比达到3%-6%。合肥、杭州、无锡、东莞、广州则位于第三梯队，单城市占比在2%左右。
市值增量角度，排名靠前的城市与占比角度基本一致。上海、深圳、北京战略性新兴产业市值增量明显领先于其它城市，主要来自新一代信息技术产业的贡献。苏州（新一代信息技术产业+高端装备制造产业）、龙口（新一代信息技术产业）、宁德（新能源汽车产业）、天津（新一代信息技术产业+新材料产业）、成都（生物产业+新一代信息技术产业）位于第二梯队，杭州、合肥、惠州、福州、东莞、无锡、西安、江阴、广州位于第三梯队。
2、人口流入角度
新兴产业创造工作岗位，且往往薪酬要高于其他传统行业。根据前程无忧《2025人力资源白皮书》，25年电子/半导体/集成电路、互联网、计算机等TMT行业全面超越金融，成为重点行业中平均年薪最高的赛道。相比于重点行业中年薪排名靠后的能源/化工、机械设备制造、贸易/进出口，一线/非一线城市TMT热门职位平均年薪高出81%/97%，具有更强的吸引力。
城市层面，根据智联招聘的数据，2025年上海、北京、深圳、广州、珠海、杭州、韶关、江门、苏州、南京等城市薪酬水平靠前。除一线城市牢牢占据薪酬排名的头部位置之外，大湾区和长三角的二三线城市亦占据较多席位，侧面反映了这些区域的产业集聚效应和旺盛的经济活力。
薪酬水平是吸引人口流入的关键变量。根据中指院和各城市统计局的数据，“十四五”期间武汉、西安、杭州、贵阳、长沙、合肥、成都、郑州、深圳、青岛等城市常住人口增量靠前。近五年来看，一线城市受户籍政策等限制，对于人口的吸引力有所减弱（深圳、广州位居人口增量第9、第12，北京、上海更是出现人口流出）。而大量二线城市，如武汉、西安、杭州等，凭借产业发展、更宽松的户籍或人才政策和更具性价比的生活成本，获得了增量人口的青睐。
3、地产库存角度
当然，并不是新兴产业发展潜力大的城市，其房地产市场就必定会回暖，因为各个城市当前的库存压力并不相同。我们综合库存和房价，观察城市的房地产市场情况。
1、 库存去化周期
我们主要跟踪当前重点城市的新房库存数据。根据克而瑞的数据，截至4月末，重点城市中，深圳、杭州、合肥、南昌、青岛的新房取证待售库存处于健康区间（小于18个月）。而大多数城市仍面临一定的库存压力（大于18个月）。
2、 房价变化趋势
2026年以来部分城市房价跌幅开始收窄，我们通过今年以来重点城市房价变化，来观察哪些城市房价表现已经有所改善。根据国家统计局的数据，1-4月北京、上海、沈阳、厦门实现二手房价格上涨（累计上涨1.1%、0.9%、0.2%、0.1%），此外南京、宁波、深圳、济南、西安、徐州累计跌幅相对较小（不超过0.5%）。
三大维度优选10大城市
我们以25年以来战略性新兴产业市值增量TOP20的城市作为筛选基础，综合新兴产业市值增量、常住人口增量、房地产基本面（库存周期和房价）三大维度进行评估，最终我们认为四个一线城市（尤其深圳、上海、北京），以及二线城市中的杭州、合肥、成都、西安、苏州、武汉，这十个城市最受益于新兴产业财富效应、人口流入以及相对健康的库存结构，有望在“新兴产业”驱动下优先复苏。
哪些房企有望受益于新兴产业带来的需求红利？
我们基于中指院的数据，统计了23-25年潜力城市权益拿地金额较高的房企名单。具体分为两类：
1、一线城市（尤其是京沪深）布局的房企排名靠前的企业。
2、在新兴产业发展占优的杭州、合肥、成都、西安、苏州、武汉等二线城市布局排名靠前的房企。
具体名单请见研报原文。
我们认为，新兴产业发展更领先的城市，其房地产市场有望领先于其他城市复苏。而且考虑到此轮新兴产业市值增长带来的财富效应，我们认为改善型尤其是终极改善需求可能会在这些城市释放的更加明显。一线城市有望率先复苏，二线城市由于库存压力普遍较大，复苏节奏可能滞后于北上深等一线城市，但新兴产业较为集聚的部分片区可能会呈现更大的弹性。在这些城市拥有较多布局且具备“好房子”品质的房企有望受益。
风险提示
地产政策波动的风险：地产相关的货币和财政政策、因城施策的调控政策存在不确定性，在房地产发展新模式的框架下，住房、土地、金融、财税等房地产相关领域的基础性制度存在调整优化的可能，都可能对房地产行业和房企经营造成扰动。
地产基本面复苏不及预期的风险：24年9月以来的政策组合拳推动房地产量价表现出现改善，但若经济环境的复苏程度、居民预期的修复情况、已出台政策的落地效果不及预期，地产基本面的复苏程度和持续性也存在不及预期的可能。
部分房企面临经营风险：若地产基本面复苏低于预期，部分房企仍可能面临较大的资金链压力，进而出现经营困难等问题
研报《哪些城市有望受益新兴产业造富浪潮？》2026年5月21日
陈慎 分析师 S0570519010002 | BIO834
刘璐 分析师 S0570519070001 | BRD825
林正衡 分析师 S0570520090003 | BRC046
热门跟贴