倒按揭是上世纪80年代中期美国新泽西州劳瑞山的一家银行创立的。如今，倒按揭在美国日趋兴旺，我们常说的倒按揭模式也是以美国模式为蓝本的。

传统的住房按揭贷款，是买房者在支付一定的房款后，其差额款通过以所购房屋作抵押向银行贷款，然后由买房者在一个较长时间内分期偿还给银行。贷款一次发放，分期偿还，贷款本金随着分期偿还而下降，负债减少，自有资产增加。倒按揭贷款则不同，其放贷对象是有住房的老年人，以其自有住房作抵押，定期向借款人放贷，到期以出售住房的收入或其他资产还贷。其特点是分期放贷，一次偿还，贷款本金随着分期放贷而上升，负债增加，自有资产减少。由于这种方式与传统的按揭贷款相反，故被称为“倒按揭”。

倒按揭贷款发放形式可分为有限期和无限期两类：有限期是以住房作抵押，借贷双方约定还贷日期，在借贷期间放贷者按期支付贷款给借款人，到期借款人既可出售住房，也可以其他资产还贷；无限期类则由放贷者定期向住户支付贷款，直到住户死亡或从住房中搬走为止，到时以出售住房收入作为还贷的唯一资金来源。

美国的倒按揭贷款放贷对象是62岁以上的老年人，有三种形式：

1.联邦住房管理局有保险的住房倒按揭贷款。这种贷款业务经美国国会认可，它保证倒按揭贷款的回收额会超过住房价值并负责贷款意外受损时的赔偿。这种贷款机动灵活，可供用户选择方式很多。用户尽可能长时间生活在自己住房内，并在一定期限内按月分期获得贷款。其特点是不需借款人到期还款，只是贷款到期停发，直至住户搬迁或死亡后才收回抵押住房还贷，其间利息照常计算并累加，方式由用户选择。条件是住户获取贷款前要预先在有关机构作资格认可。

2.联邦住房管理局无保险的倒按揭贷款。这种贷款有固定期限，用户须在约定期限内还贷。在获得贷款前，老年住户须在有关金融机构协助下作出长期资金运作计划，并做出搬移住房及还贷计划。因为这种贷款名额有限，贷款人在有关机构协助下才能获得政府资助，并以有一定收入对象为入选资格。

3.放贷者有保险的倒按揭贷款。这种贷款由金融机构办理有关保险，贷款对象资格不需政府认可，发放贷款的机构与住户共同享有住房未来增值的收益，并要求住户至少保留住房资产25％—30％作为偿还贷款的保证，这样虽然减少了可抵押贷款额度，但有利于住房继承者对住房增值部分的受益。

倒按揭贷款的发放数额与下列因素有关：住房资产高则可贷款数额高；年纪大的住户贷款数额高，这是由于其预期寿命短，意味着还贷周期短；夫妻健在住户比单身者可贷款数额低，因其组合预期寿命大于单身者；预期住房价值增值高可贷款数额高。

倒按揭贷款尽管以住户资产作抵押，贷款回收有一定保证，但面对无限制周期贷款，抵押资产的变化，利率的不稳定，预付款的风险及房屋的维修不当等方面的影响，存在着一定的市场风险。只有在保险业的介入下，分散贷款回收风险，这种新型的房地产融资方式才能稳步发展，受到金融机构及老年住户的欢迎。

通常，银行每月付给房主的贷款额取决的因素有：借款人年龄（通常62岁或以上）；生命期望值；房产现在价值；预计房主去世时房产的价值；房主希望放弃的房子产权份额。倒按揭贷款的收入比一般按揭贷款收入稍高一点。实际上，倒按揭贷款有一种赌博的性质，就是说，在房主比预期的寿命活得长，或房产并不像预计的那样升值的情况下，实际回收的贷款利息就会低于预期，甚至连本金都收不回来；相反，银行则将得到额外收入。银行在房子卖掉以后除了得到本金和利息，还将得到房产升值属银行产权的应得部分。

借款人对待倒按揭贷款也得慎重行事，假若中途毁约、提前出售房产的话，将受到比其他贷款都要重的惩罚，房主不但要付清已借贷款的全部利息，而且还要被罚款，在房产的产权全是银行的情况下，贷款期内房产升值的全部金额将都归银行所有。另外，房主最好以保留一部分房产权为宜，这样还可在应付突然的医疗费用支出等时另外借钱。

益处

提高老人生活质量

从老人的收入来看，他们的收入来源以养老金为主。据本市劳动保障局的初步统计，本市退休职工每月的养老金在1000元左右，但也有相当一部分老人的养老金很少，最少的每月在700元左右，这样的水平恐怕只能维持基本的生活。如果没有其他经济来源或子女补贴，想提高生活质量谈何容易。

在本市，请保姆和住养老院是目前照顾老年人的普遍做法。保姆费用包括伙食费每月在1000元—2000元左右，如果身体不好需要特殊照顾，费用还会提高。养老院收费则高低不一，一般来说，只是吃住不加护理，按两人标间算，每人每月的费用在1300-1600元，如加护理，价格就会提高到每月2000-3000元左右，特殊护理则更高。

也许正是因为这样的原因，在不久前本市的住房公积金改革讨论中，倒按揭的话题被提出。显然，本市将有越来越多的老人需要提高生活质量，而现有的养老金水平尚难满足。假如能把目前的自有住房抵押给银行，老人每月从银行提取一笔额外养老金，可以在很大程度上提高老年人的生活水平。

观念障碍

倒按揭意味子女不孝？

有关专家认为，中国的传统伦理观念将是实现倒按揭的一大障碍。首先，对于银行来说，要想早日盈利，也就意味着老人的寿命越短越好，这无论对于银行还是按揭人来说，都要有个心理接受过程。另外，某网站对倒按揭曾作过一次讨论，很多人提出了疑问，比如父母办理倒按揭是否会给人子女不孝的感觉，是否剥夺了子女的继承权等等。有人认为某些国家倒按揭需求较大，原因在于子女一般不负担赡养老人的责任，而在中国，子女赡养老人则是应尽的责任。有专家甚至预言，在中国，可能只有孤寡老人才会有办理倒按揭的需求，市场容量将很有限。

制约

相关技术盈利方式困扰银行

“倒按揭在国外很普遍，在国内还有很大难度，其实十年前就有人提出了”，本市工商银行房贷部负责人这样告诉记者。

她认为，对银行来说，首先是技术方面的障碍，倒按揭的评估标准如何设定，这其中非常复杂，除了估算房屋价值以及未来房价走势，还要估算老人的寿命，银行要培育一批类似保险精算人的测算人群体，这需要大量的前期准备，不是一两年能解决的。

其次是风险的控制，正向按揭贷款的风险随时间的推移是不断减小的，而倒按揭恰恰相反，随着时间的推移，风险却不断增大。

再次，是否有市场需求，大众能否接受这样的按揭品种。

建行上海分行相关负责人认为，倒按揭还需要相应的法律、法规等配套制度，如里面牵涉到的遗产税、交易税等问题该如何处理。

另一国有银行高层指出，盈利也是要面临的一大问题，银行做每笔业务都要对盈利有相当的把握才行，比方车贷风险大，各家银行都不愿做，而倒按揭贷款要获得盈利需要经过的时间周期就更长，一般要十多年甚至二三十年后才能有回报，银行能否承担这样长时间的盈利成本。

同时，目前大部分银行对经营部门的业绩考核是按年度进行的，追求短期效应成了公理，倒按揭这种后期才能产生效益的贷款品种很难吸引银行。

两种方案

对未知遗产按比例分配子女今后可将房产购回

不过，更多的专家预测，随着时代的进步，传统的伦理观念肯定会发生变化，中国会逐步与国外接轨，倒按揭的市场将逐步成熟。本市建设银行一高层认为，倒按揭推行的难度很大，但对银行来说，只要操作得好，应该是一个盈利的好品种，对社会来说也具有积极的意义。该高层认为，两种可行性方案可作为推出倒按揭品种的过渡，而且这两种方案推出的时间不会太久。

一种是老人把自住房抵押给银行后，仍旧对今后的未知遗产进行比例分配，银行根据房价、老人的寿命等估算结果每月给老人一笔钱，待老人离世后，银行对其房产进行委托拍卖，如果低于银行这些年支出总额包括利息，或与之抵平，那么银行与老人倒按揭关系结束，如果拍卖结果高于银行支出总额及利息，那么多余的部分将根据老人遗嘱进行安排。

另一种方案是老人的子女可以选择今后再把该房产买回，待老人离世后，子女只要把这些年银行支付给老人的总额偿还银行，再按消费贷款利率支付利息，那么房子仍旧是子女的。

这种利用倒按揭方式获取养老资金的办法，在发达国家已经有几十年的历史了，但在中国要实行却还要跨越银行经营方式、社会伦理观念、社会保障体系、房地产市场发展趋势等多道门槛。

银行积极性不高

“十年前就已经有提案了，但目前要实现还是有很大的困难”。这是本市某国有商业银行房贷部负责人在回答记者就倒按揭何时推出的提问时说的话。他认为，对银行来说，正向按揭贷款的风险随时间的推移是不断减小的，而倒按揭恰恰相反，随着时间的推移，风险却不断增大。由于我国的房地产市场价格走势、人均预期寿命等相关因素还没有长时间的稳定表现，银行控制风险的难度很大。另外，国内商业银行内部业绩考核方式和经营理念也是阻碍银行推出倒按揭贷款的主要原因。倒按揭贷款要获得盈利需要经过较长的时间，一般要十多年甚至二三十年后才能有回报，而目前大部分银行对经营部门的业绩考核是按年度进行的，在任的经营部门负责人显然不会对后任期间才能产生效益的贷款品种产生兴趣。

传统伦理观挡道

提供产品者积极性不高，需求的情况如何？有关专家认为中国的传统伦理观念是一大障碍。某网站对倒按揭曾作过一次讨论，很多人提出了疑问，比如父母办理倒按揭是否会给人子女不孝的感觉，是否剥夺了子女的继承权等等。有人认为某些国家倒按揭需求较大，原因在于子女一般不负担赡养老人的责任，而在中国，子女赡养老人则是应尽的责任。有专家甚至预言，在中国，可能只有孤寡老人才会有办理倒按揭的需求，市场容量将很有限。也有专家认为，随着时代的进步，传统的伦理观念会发生变化，但现在是否适合推出倒按揭，还有待研究。一旦推向市场后反应不佳，还不如等待时机成熟。

确定按揭率很难

银行专家还认为，按揭率的确定也是很大的难题。倒按揭率的确定涉及到房地产市场走势、人均预期寿命等因素，如果按揭率确定偏向消费者，银行的风险就会加大，而如果按揭率偏向银行，消费者就会觉得不合算。因此，合理的按揭率需要在统计大量稳定可靠的数据后，经过精算才能确定，而目前我国的房地产市场价格变化和人民的健康水平的提升都处于快速发展时期，确定合理按揭率的难度很大。

另外，除了倒按揭外，老人可以有多种方式以房养老，比如房子较大、地段较好的，可以出租部分房间，或者将自己的房子出租而另租地段较差、面积较小的房子居住，甚至可以将好房子卖掉，换差一点的房子居住。这样，需要办理倒按揭的可能只剩下地段、面积都不太理想的低价房，这无疑也会大大增加银行的风险。

目前，倒按揭推行的难度很大，但对银行来说，只要操作得好，应该是一个盈利的好品种，而对社会来说也具有积极的意义。在上海这个日趋老龄化的社会里，大多数老人的生活并不富裕，而价值不菲的自有房产又不能先行出售或出租盈利。倒按揭可增加老年人的养老收入和可变现资产，提高老年人的生活质量。同时也可以大大减轻年轻人的养老负担，减轻国家在社会保障方面的压力。因此，有关专家建议国家有关部门为银行推出倒按揭提供政策上的支持，适当减轻银行的风险，使倒按揭早日跨过这几道槛。