全国工商联房地产商会会长聂梅生接受网易财经专访
网易财经讯 6月28日，博鳌·21世纪房地产论坛2008届年会在三亚举行，全国工商联房地产商会会长聂梅生对当前房地产迷局进行了详细分析，她认为今年上半年房价还是在硬撑着，但是交易量的持续下降和房价的同比上升是更重要的危险信号，总而言之，当前的房地产的整个的态势可以说是一个"难"字。
聂梅生表示，今年上半年房价还是硬撑着，房地产的投资增长为32%左右，房价五月份上升了9.2%，房地产的投资要比固定资产投资高出6%，但是交易量在持续下降，有的城市比如北京等城市的下降幅度已经超过了50%，"交易量的持续下降和房价的同比上升是更重要的危险信号，总而言之，当前的房地产的整个的态势可以说是一个"难"字。"
银行和地产商谁都死不起
聂梅生表示，目前无论是股市还是楼市都在实地观望，但钱是要有去向的，大家期待的不是蒸发而是增值。
她表示，在银行的资产中，中国的房地产部分占银行资产的比例是5%-20%，包括开发贷款和个贷的余额，去年达到了4.8万亿元，银行创造的贡献率是20%，"从开发商来分析，银行的开发贷款占了15%-20%，抵押贷款的预收款也占了40%-50%，当前的房地产市场低迷的情况下，需求市场大量的下滑，交易量减少的情况下，对银行和地产商都是非常关键的。如果资金链断裂的话，我想谁都不会把20%的份额当儿戏，谁都死不起。"
土地流拍加剧
聂梅生说，目前，在中国已经形成了一种特殊的关系链，即形成了银行、地方政府和开发商三角关系，这在其他国家不一定存在的，因为我国的土地政策，现在房地产市场面临的问题有的是市场行为的，有的是政策行为，"我认为是深层次的制度的问题，物业税还没有开征，我国的土地政策跟其他国家不同，土地财政就成为特殊问题，土地是地方政府的第二财政。"
这种情况下，政府税收占房地产开发成本的30%-40%，土地费用占了20%，当前土地市场趋冷，使得各地土地流拍加剧，她透露，开发商不像去年那样热衷拿地，有的开发商因为资金链紧张，连订金都不要也要退掉。这种情况下，土地趋冷就使得交易量下降，包括房地产的税和其他的税收的下降以及自然灾害都影响了地方财政的收入。
她认为，有的地方土地已经流拍了，还坚持预收25%的规定，这样会导致开发商没有资金更无法继续往下做，她这样这种做法是不合理的，因为当时制定这样的政策时是预期土地是高涨的。 (文/小青)
全国工商联房地产商会会长聂梅生：当前房地产整个态势很难
网易财经讯 6月28日，博鳌·21世纪房地产论坛2008届年会在三亚举行，全国工商联房地产商会会长聂梅生对当前房地产迷局进行了详细分析，她认为今年上半年房价还是在硬撑着，但是交易量的持续下降和房价的同比上升是更重要的危险信号，总而言之，当前的房地产的整个的态势可以说是一个“难”字。 以下是她的发言实录：
聂梅生：各位领导、嘉宾、业界的朋友们，早上好！很高兴又来参加博鳌·21世纪房地产论坛2008届年会，今天我的发言，大致分成两个部分，第一部分很快的概括，因为有一些观点已经在各种传媒上发表了，第二部分是重点，第一部分应该说是2008年当前房地产迷局的分析，第二部分是迷局探路。
今年上半年房价还是硬撑着，房地产的投资增长是32%左右，房价五月份增加了9.2%，说明还在上涨，房地产的投资要比固定资产投资高出6%，比这个严重的不是这两条，而是交易量持续的下降，有的城市下降已经超过了50%，像北京这样的大城市已经接近了50%，这是非常重要的信号。交易量的持续下降和房价的同比上升是更重要的危险信号，总而言之，当前的房地产的整个的态势可以说是一个“难”字。
分析当前的房地产形势，应该从哪些地方来说，最近有很多的观点，房地产对经济的影响大于经济对房地产的影响，前几年是连续五年的宏观调控承受经济和社会对房地产的影响，这次是房地产对经济的影响会是怎样的情况。
中国的经济一直是三驾马车拉动的，投资、消费和进出口，按照2007年公开的数据，在GDP增长11.9%的情况下，投资占了17.1%，消费占了16%，进出口占了40%，到了今年上半年，进出口大量的下降，剩下的就是投资和消费，要想使中国经济按照中央讲的又好又快的发展，投资和消费这两驾马车是不能进一步的下滑，否则就面临中国经济的硬着陆。我认为无论从哪个方面都是统一的，房地产是什么？恰恰是一头是投资，一头是消费，虽然统计局将我们放在投资中，但是居民的大宗消费中房地产占的是大头，而且房地产的产业链大和长，固定资产投资中长期战了20%，因此三驾马车中我们带动了两驾。
对国民收入的关系，原来分析的不多，我大概算了一下，因为中国现在居民的住房的自由率达到了83%，这种情况之下，2006年我国的住宅总量是多少，城镇住在总量是115亿平方米，大概有30万亿的住房资产，按照《物权法》和《宪法》都规定了，保障居民的财产收入和现金收入，现金收入大概在储蓄中，储蓄余额是40万亿元，股市是8万亿元，这就是国民的财富，股市夭折了，几万亿元没有了，连续的通货膨胀和负利率使得40万亿元，过去的几个月当中，损失了7000亿元人民币，老百姓没有办法，只有继续的承受负利息又将钱回笼到银行，银行的储蓄增加了5000亿元，如果楼市像股指那样继续的下滑，现在大家手中的30万亿元的财产刑收入也会贬值的，跟国民经济是相关的，不能说跟股市或者是房地产联动的，我认为一定是联动的。
无论是股市还是楼市的实地观望，钱是要有去向的，大家期待的不是蒸发而是增值，经济发展的同时，要保证大家的财政性收入，这是第一位的。
房地产和金融的关系，以后会有专题的报告，总而言之银行的资产中，中国的房地产部分占银行资产的比例是15%—20%，包括开发贷款和个贷的余额，去年达到了4.8万亿元。15%—20%的银行资产，为银行创造了多少利润？大概占了银行利润的贡献率有20%左右，这不是一个小数目，我们占了固定资产投资的20%，占了银行投资的15%—20%，为银行创造的贡献率是20%，都是两位数。从开发商来分析，银行的开发贷款占了15%—20%，抵押贷款的预收款也占了40%—50%，当前的房地产市场低迷的情况下，需求市场大量的下滑，交易量减少的情况下，对银行和地产商都是非常关键的。如果资金链断裂的话，我想谁都不会把20%的份额当儿戏，谁都死不起，这是跟金融的关系。
最后讲一下跟财政的关系。因为我国的银行在房地产板块跟其它的国家是不一样的，要看一下中国的特殊性，已经形成了银行、地方政府和开发商三角关系，这在其他国家不一定存在的，因为我国的土地政策，现在的问题有的是市场行为的，有的是政策行为的，我认为是深层次的制度的问题，我们的物业税还没有开征，我国的土地政策跟其他的国家是不同的，土地财政就成为特殊的问题，土地和财政的关系是密切的，在2003年土地出让金占了地方财政的55%左右，这两年有所下降，但是去年仍然保持了40%以上，因此土地是地方政府的第二财政。
这种情况下，政府税收占房地产开发成本的30%—40%，土地费用占了20%，当前土地市场趋冷，流拍加剧，不想去年那样热中拿地，有的开发商因为资金链紧张，订金不要了，也要退掉，这种情况下，土地趋冷就使得交易量下降，包括房地产的税和其他的税收的下降以及自然灾害都影响了地方财政的收入，曾经在去年高涨的时候，地方财政上涨的最快，之后才是GDP地方直接影响的是什么，2005年全国保障性住房的投资是400亿元，其中土地招拍挂原来是5%，后来是10%和15%，这方面的投入是240亿元，基本上在2005—2007年，土地招拍挂征收回来的投入到保障性住房，占了60%左右。如果这一部分下滑，拿什么钱盖保障性住房，拿什么钱解决中低收入，这三件事情是一起的，就是地方财政收入和房地产开发商、银行加上国民收入，这是互相联动的，这是整个情况的分析，下面讲一下探路的问题。
要说出路，已经有各种不同的情况，有的是朝着目标探路的，目前有哪些目标和路。
第一种是以房价作为目标的探路，这不是我的意见，我先总结一下。理由是全国房价还没有实质性的下降，房价收入比目前仍然很过，租金房价比太低，因此整个中国房地产市场的房价被高估了，房地产市场存在泡沫，工薪阶层买不起房，这是以房价作为目标的理由。
原来的严控政策不能放松，已经取得了成绩，房价开始局部下降，继续严控房地产，直到房价下降到负增长为止，甚至下挫30%—40%，这一轮调整才可以停止。
第二，流动性和CPI作为控制目标，理由是什么？
当前外汇储备持续上升，热钱不断的涌入，数量很大，流动的威胁很大，将金融安全和通胀膨胀作为主要的目标，从紧的货币政策要继续，不仅要提高准备金还要加息，否则难以解决这两个大问题，对房地产的银根继续收紧，同时密切的注意房地产的资金链的情况，个贷是否有断供现象，这是防止银行坏帐的出现。
第三，以调整住房结构为目标，因为保障性住房和建设期正在进行，北京是1500万平方米，上海是1000万平方米，都在紧锣密鼓的进行，今年下半年和明年上半年房源的推出供给结构发生变化，房价趋于平稳，对策是继续加强保障性住房的供给，可以不继续出台从紧的政策，现有的政策不放松，大家等待一段时间，等保障性住房出台以观后效。
第四，长期的趋势是目标，认为中国的房地产长期看好，短期波动，不要看一、二年的波动，要看5—10年，认为房地产还是处在增长期，去年上涨的很快，是因为经济增长得快，房地产分享了GDP跟当前香港、东京等大城市相比，北京、上海的房价仍然不是很高，仍然有长期的余地，目前中心城市的中心地段的楼价不降反而上升恰恰说明了这一点。经济的长期看好和城市化支撑了房价仍然处于上升期，上升期没有结束，就应该坚决的扛住，留住钱袋，不必恐慌，现在的土地比去年还要便宜合理，该上市的上市。外资不断的流动，进入中国的房地产，就是看好了中国长期的中国房地产利润，仍然高过国外，所以将此时间扛住，仍然会有合理的发展，但是要放弃高利息和高利润的时代回归到理性。
以上四种观点都是有观点的，而且传媒反复博弈了很长时间，这种博弈和论点的不一样，可以追溯到宏观调控的2001年前的“冬天”和“春天”，我认为这些观点都有理论上的依据，也有市场上的支持，不能认为是无理，光是争辩是不能摆脱迷局的。
全国工商联是可以对政府的政策献计献策的，我从这一点出发的，目标是什么，设定的目标是什么，我设定的建议是，建立稳定平衡，将此作为目标。
首先，我认为从政策层面上已经到了弹性灵活的实施期，从中央经济的政策来讲，是保障经济又好又快的稳定的发展，这是一个基调，不是将经济搞到硬着陆才算完，政策要适时弹性灵活，房地产已经到了适时就是现在这个时候，而且应该弹性灵活。
弹性灵活是针对以前出台的政策，回顾房地产出台的政策，开始是组合起来的，什么都一起用，后来就变成了两边调控，调控需求和供给，最后就是调控供给，大概是这样的三步曲，在供给方出台的政策，就是对开发商缩紧银根，缩紧地根一套政策。
对需求方去年年底出台了很重要的二套房的放贷门槛，增加了交易环节的税收，增加抵押贷款的门槛，现在是放松供给还是放松需求，如果开发商的资金链紧张，开发贷款拿不到，是否将开发贷款放松，实际上这一块是不太可能的。刚才的指标可以看得出来，房地产的投资增长率还是在31%、32%，远远高于固定资产的投资增长，这一块放松投资就上去了，放松需求，需求现在是交易量很低迷，放松需求后，大家又都去购买房屋，是否会促使房价上升，促使换比下降的房屋又上升，因此供给和需求量方面似乎都是有问题的。我觉得目前的情况是，供给大于需求，而且是全国性的。
我看到到五月底几乎都是供给向上，需求全部下降，供大与求成为定居的情况下，到了权衡利弊选择其一的时候，现在是适当的调整需求的时候，目前的情况是，调整就是适当的使需求的市场恢复理性，如何做？目前，我认为应该从九十平方米以下的普通住宅启动的，使这方面的需求恢复到正常，为什么这么说？因为前一段时间的持币观望和需求的大量下降，造成了开发商的资金紧张同时也造成空置率的上升。
2006年以来政府要求70%必须是90平方米以下，现在大量的70%的90平方米以下的楼盘已经开始在市场上推出，并且形成供给，这次的持币观望和低迷，是这一时期的一情况，我们辛辛苦苦的制造了很多90平方米以下的住宅，搞了二、三年，结果现在空置这样的市场是正常的吗。
按照2008年五月末空置面积的增幅，90平方米以下的住房按的空置率已经达到了32.3%，应该引导正常的交易量，从控制需求到引导需求，可以从普通的商品房和双限房做起，先恢复到理性，当时的初衷是什么，就是让老百姓买得起房屋，保护资源，中国不能盖大房屋，现在的这些保护资源解决老百姓的住房的问题，都空置了，无法达到目的，这一块应该适时的尽快的恢复，继而扩大到商品房，这样做会合理的引导消费，环节银行存贷差的压力，因为股市的大跌，资金回流到银行，有5000多亿元，从紧的货币政策不能放松的情况下，开发和贷款不会放松的，通过恢复市场的交易量，使得开发贷款的和预售款正常的回流，缓解开发商的资金链和银行呆帐的风险，应该对70%的90平方米以下的普通个贷款要有激励政策，可以减少新房空置率，等于是盘活资产，节约资源增加交易量等于增加了税收，中央和地方财政的税收增加了才会继续的盖保障性住房。
以往出台的政策老是一刀切，这一次应该因地制宜的适时调整，一个是时间的结点和调节的政策不应该一刀切，什么时候如何调，应该有所区别，应该采取时空不对对称的方法进行调整，现在已经开始的这一块是非常好的，因地制宜是时空错位的调整首先在四川出现了，我昨天从四川回来的，亲身体验了房地产的大幅度的变化，曾经几时很多人说四川房地产完了，十几年都不会恢复的，房价一泻千里，昨天回来情况不是这样的，成都市政府非常及时的出台了十条关于房地产的政策，大家都知道，一方面是灾区，也可以因地制宜，可以区别对待，当地还是需要投资拉动的，并不是中国哪些地方都需要投资拉动的，现在四川是需要投资拉动的，首先出台了一些跟全国不一样的政策，包括金融和准备金、土地出让金以及分期贷款、土地许可证以及第二套政策等等，大概有10条，进行了新的调整，这就是因地制宜。
这就是地方政策注意了当地的冷暖，哪个地方政府都不希望房地产拖垮了当地的经济。
但是对于房价高涨，透支了今年和未来的地方，例如深圳的房价，当地的调整政策不能像四川一样，他们的问题是防止金融坏帐和风险，北京的情况要找到平衡，因为北京正常的需求应该释放，但是热钱的涌动在北京也是很多的，政府这一手要使北京的房地产平衡的发展，因地制宜时空的不一致的调整，如果采取了灵活适时的政策。
税收的杠杆应该启动了，也是时间了，税收杠杆是双向的，应该合理的调整，原来总是加税，就有传导的机制很明显的，一加税就传导到买家，实际上减税是刺激了需求，尤其是低端的用户，去年大量的土地增值税，对开发商形成了很大的压力，那是因为政府看到了土地不断的上涨，涨价部分的收入就不能由开发商独家获得，政府要拿，所以要提取40%或者是50%。今年的土地是流拍的，今年的土地增值是不同的，因此开征的起点各地也是不同的，说不定有的地区的土地还在上涨，有的地方的土地已经流拍了，还坚持预收25%的规定，开发商就没有这样的资金，就无法做了，这样的政策当时做的时候，预期土地是高涨的。
现在有些地方土地低迷的情况下，还有各种税收和第二套住房的问题以及去年出台的很多的从紧政策，都应该进行双向的调整和重新的考虑，例如股市中适时的取消印花税和物业税的调整都是时机，稳定压倒一切，中国就是量变，温水煮青蛙，要稳定就要油门刹车，不能一直踩油门，否则车就会翻车，不能导致经济硬着落，要从量变到质变的反转，压死骆驼的稻草谁都不知道是那一根，应该让房地产和中国的经济又好又快的发展，这才是我们的目标，谢谢大家。
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