网易财经8月13日讯 《2009博鳌房地产论坛》今日在海南博鳌举行，网易财经作为首席特约媒体，全程直播这次论坛。著名经济学家、建设部政策研究中心主任陈淮在论坛上作了精彩发言：

谢谢主持人，谢谢大家！主办方给我写了一个题目，叫做企业选择。我要知道企业选择什么，我就当老总了。在座这么多企业家，这个题目留给他们讲。我20分钟讲一个“十二五”期间我们住房目标。我所说的住房目标是仅仅作为学者个人的看法。从过去十年，房地产发展和城市化推进水平看，从老百姓住房改善情况看，从原材料土地等要素、资源约束等多方面情况看，我们已经走过了一个重要的历史发展阶段，他就是脱困。

住房脱困这个任务我们基本完成，没有全部完成。要全部完成了，我们就没有廉租房大规模建设的问题了。我们下一个阶段，到2020年这个长周期内，实现全面小康建设任务完结的时候，我们自然有一个住房目标。但是我现在说的是“十二五”，2011年到2015年，现在各省市都在制定战略规划。大约可以从四个方面设定目标。

第一，可以定性的说“十二五”期间，住房目标仍然是住有所居，无论盖房子的，卖房子的，报道房子的和买房子的，务必把握的一个目标。不但是今天，就是到“十二五”期间我们能够实现和努力实现的目标仍然住有所居，也就是有房子住，而不是人人都买得起房。客观条件决定中国作为一个发展中国家，城市化快速推进的国家，底子薄的国家，发展中国家，我们不可能在一个短周期内实现大家最理想的目标。

因此“十二五”，我们住房目标仍然是住有所居。此前我们是脱困，人们有房子住，但是住得非常紧张，可以说是严重的房荒。我们现在要解决有房子住，不仅仅是大多数人有房子住，而且是所有人都有房子住，这就是扩大廉租房覆盖范围以及实现应保尽保的问题。按照原定的政策思路，我们应该到08年末，县级以上城市都建立廉租房制度，而且做到户籍居民中的住房困难群体应保尽保，低收入住房困难群体。

两个条件，一个是低收入。第二，北京14平米以下，住房严重困难的群体。现在城市人口有两个数据，一个是城镇常住人口加户籍人口，这个人口远比户籍人口多，北京有一半人是常住人，也是住在城市里不走，需要房子住的人。

我们从07年24号文，提出应保尽保，到08年进一步扩大廉租房建设规模，两步。07年说的是应保尽保和覆盖范围。08年说的是中央继续采取财政政策，加大廉租房建设规模。估计“十一五”末的时候我们基本完成县级以上城市廉租房在户籍居民中的困难群体基本覆盖。但是这个目标离人人有房住还差得很远。

我们“十二五”期间的住有所居，第一个层次是进一步推进廉租房等包括公共租赁住房和其他的带有保障性质的住房的建设，实现人人有房住这个目标。

这是第一层意思。进一步加大保障房建设力度，特别是低端保障房完善。第二，土地等各种要素、资源应当进一步的可持续的优先保障住房困难群体和适度改善群体的住房需求。今天上午潘石屹表达了他的郁闷，他说不知道为什么政府规定90、70，不知道为什么政府限制户型。

假定社会上有100个人想改善住房，我们让这100人都改善了要20年，我们绝无可能让在一年内全部改善。这就是中国的国情，发达国家70%的人买得起房，每年只需要2%的人买房就够了。我们如果有100个人需要改善住房，我们需要20年才能改善一轮的话，显而易见，这100人当中每年只有5个可以改善。如果听从了潘石屹董事长的话说交给市场，一定是最有钱的5个人优先改善。

别以为排位第15、18的到第15、18年就可以改善，不会的，到第15年看，他还排在第15位上。住有所居就意味着我们要在住房改善中，那些有钱的，打算从高档公寓搬到独立别墅的人，让他们改善的速度稍微放缓一点，时间稍微推迟一些，优先那些向适度改善阶段过渡的群体得到满足，不管税收、资金、土地的供应，向这个群体优惠的政策仍然应当坚持。

我们过去经验中，有过70%土地出让要保证四种房，廉租房、经济适用房、限价商品房、小户型住房。到今天为止，还在实行买第一套房用于脱困改善的，实行契税从3%降到1%，商业利率再打七折。税收、资金、土地供应上，都做出了优先满足这些人的安排。这些优先安排也体现着住有所居作为居住目标的含义。第三层意思，要提高普通居民的购房能力。

我们现在遇到的问题是人们买房这一件事成为人们开支、支出的一个构成部分，但是人们收入累计是一个逐步的过程。房价和收入之间存在着尖锐的矛盾，这是在一个发展中国家，发展不平衡的国家很难避免的事。我们需要一个较长的发展历史过程才能最终解决这个问题。

但是政府、政策应当对此有所作为，有所作为的根本方面在于提高中低端老百姓的购房能力，资产积累能力，注意，它不仅仅是收入就是提高了他们购房能力了，不仅仅收入是重要，当然挣的钱多才买得起，这不是唯一的。提高购房能力还包括我们在消费结构中努力降低人们吃穿用所占比重。

大家以为房价收入比都说明一切问题了，不是的，假定挣6万美金的一个美国家庭买一个30万美元房子，这6万美金的家庭，吃穿用所占比重只占1/3。挣6万人民币一个家庭，吃穿住比重可能占60%、70%甚至80%，因此财富积累能力大大不相同。努力改善我们普通老百姓中越来越多人群财富的累积能力，而不是消费能力，这是一个攒钱的过程，这包括税负，包括其他一系列政策支持。

我们曾经大声呼吁过，应该有更多的给老百姓规避资产性风险工具。我们都愿意拥有财产，和财产性收入。十七大报告说了要扩大人民群众拥有财产性收入群体所占比重，但是大家要明白拥有财产性收入就一定要面对财产性风险，而规避和降低他们的风险，提高他们抗风险的能力，比如说税负变化、收入变化、经济景气状态变化、职业变化等等的能力都是提高购房能力和实现住有所居的重要方法。

最后一个，住有所居在十二五期间进一步体现为发布租赁市场，其中包括市场化的租赁房，和公共租赁房等多方面。实现有房子住，并不等于都是买房子住。租房子住是满足低端群体、流动性群体，处于财富积累初期的群体的所必须的合理组合过程。我们第一目标，定性的说住有所居，不是让人人都买得起房。定量的说，“十二五”努力要实现的是从目前脱困阶段逐步的一定程度的改善阶段过渡。

坦率说，到08年末，我们盖的房子多不多呢？够多的。1990年中国城镇住房资源总量，统计局数据，城镇实有住房，不包括写字楼、政府办公楼、大型商厦等公共设施，20亿平方米。到2000年有44亿平方米。07年有111亿平方米。08年有124亿平方米。城镇住房资源和90年相比，是90年的六倍。

盖的房子够多，但是即便盖了这么多房子，中国平均住房水平是什么水平？城镇居民是6.07亿人，大致说人均才不过20平方米，户均60平方米。60平米是07年末国务院提出的经济适用房标准。廉租房50平米。经济适用房60平米。我们盖了这么多房子，由于城镇化，人口集中加速，也由于建设过程中拆迁等等问题，老百姓总体住房水平才不过达到了经济适用房水平。

这只是一个低水平的小康，和全面小康水平差距明显。我们到了08年，我们尚且只达到了总体小康水平。理想的全面小康水平，所谓小康不是大富大贵的，享受的、奢侈的，全面又是有适度的、改善的，这样的小康理想状态应该达到90平米/户比较合理。90平米以下的住房，目前每一年户均人口下降0.01个人。

估计5年、8年，户均人口下降2.8人。按照这样的速度，能够满足房子给人的居住，具有一定舒适性和较完善功能性，90%90平米比较合理。这不过分。和全面小康社会的其他方面指标才能相称。而且国际发达国家，中等发达国家水平大多都在90平米以下。

因此，我们说理想的全面小康社会和我们在其他方面的消费水平相称的，城镇居民达到90平米是比较合适。但是从目前我们的投资能力，金融支持能力、风险承受能力、土地供应量以及市场价格承受能力，老百姓收入水平提高能力多方面测算，别说“十二五”末，就是到2020年，我们要实现这样一个理想目标，差距和难度都非常大。

就按6.07亿人算，大约还要盖60亿平米的房子。我们过去十年的经验，从99年到现在住房建设大跃进，每年商品房6亿平米上下。04年还达不到，04年到08年大约在6亿之上。

所以我们要想在“十二五”盖出这么多房子，办不到。并不是新房跟原有存量资源简单相加就行了，我们原有拆迁规模是5%，未来6年需要现有住房资源，要拆多少房？124亿乘1.05的七次方，要拆这么多房，大约也要有20、30亿，所以这个建设规模和投资规模和金融支持的能力，金融风险承受能力，目前看有困难。对于保持经济稳定运行，目前的条件看还达不到。

有限实现是可能的。但是我们先把目标设在这。理想的小康目标是城镇居民平均水平达到什么状态。刚才说“十二五”住房目标，在住有所居上适度改善。

第三个目标，“十二五”期间格外强调住房改善的目标，不仅仅是住房面积的增加，而且更加着重于社区共享资源的改善和增加这个共享资源包括交通基础设施条件、绿化面积，包括配套的医疗、教育、商业等设施。包括数量，也包括质量。让老百姓在未来一个中期发展过程中住房改善在更大程度是通过社区共享资源的改善来获取。

第四条，进一步完善住房保障体系上，从目前看，07年我们扩大廉租房覆盖范围和08年扩大廉租房建设范围来看，最低端老百姓的保障还不能说在十二五期间完完全全改善，但是已经到了收尾阶段，保障重心向中等偏下水平转移，救助型保障逐步提高到那些住房有一定能力，有工作、有劳动能力，有收入，但是他的收入和买房子差距非常大的群体，给他们更多的政策性援助，这包括现在实行的住房补贴、贴息、贴租、优惠利率、公积金等政策，也包括更多创新型的政策，这些政策有哪些建议，我们有机会再说。

以上就“十二五”期间中国城镇住房目标作为学者个人我认为仍然是住有所居为目标。第二，有限的实现理想的全面小康水平居住目标。第三，加大社会资源共享。第四，住房保障体系重心适度上移。仅供参考，谢谢！