亚运城综合体育馆及主媒体中心效果图

网易财经12月22日讯 今日，广州土地市场将迎来一场最受人瞩目的世纪大拍卖：底价165亿元的亚运城项目将整体出让，单是底价已经成为中国新的总价地王。究竟谁能拿下这个大项目？业内人士在接受网易连线时，普遍表示看好保利为代表的“国企联队”，而拍卖溢价预计不会太高。网易财经将为您现场直击全国总价地王的产生过程，敬请关注。

亚运城整体出让遭质疑

本月是广州今年土地出让力度最大的一个月，仅出让的住宅用地就超过25块，亚运城项目更是本年度土地市场的压轴大戏。据了解，亚运城项目占地264万平方米，总建筑面积438万平方米，仅占地面积就超过了广州一年250万平方米的住宅用地推地计划；单是165亿元的出让底价，便已成为事实上的中国新总价地王。此前的总价地王是2007年拍出的长沙新河三角洲“北辰地王”，总价达92亿元。

这一项目的出让也引起了舆论极大的关注。据媒体报道，广州市人大代表黄镰此前在视察亚运筹备时表示，上百亿的门槛让很多热心参与的企业有心无力。广州市政协委员吴名高则对媒体表示，亚运城项目整体打包拍卖给同一家开发商，很可能形成区域的价格垄断，进一步抬升当地房价。

对此，广州市国土房管局表示，整体出让有利于保证管理的有效性，也可以在赛后更好保留亚运会文化，而且由一家主体有序开发，平均每年销售约60万平方米，既不会形成区域垄断，又不会对区域市场形成明显冲击。

业内人士普遍看好国企联队

此前有消息称，竞买报名申请截止时，已经有四家竞拍主体报名，分别为保利、万科、中海组成的“国企联队”；富力、碧桂园、雅居乐组成的“民企联队”；单独报名的中信和中海。其后，广州市国土房管局称，有一家竞拍者未缴纳竞买保证金。有业内人士认为，应该是中海选择了专攻联合体，放弃了单独竞拍，以确保万无一失，同时也令联合体中的保利与万科“放心”。

不过业内人士普遍认为，在明年贷款可能收紧的情况下，国企的融资能力显得更为重要，因此保利、万科、中海组成的“国企联队”更具实力。

拍卖溢价应该不会太高

对于该项目的成交价格，多位受访的业内人士普遍认为，亚运城项目面积大、总价高，出让门槛高，杜绝了单个开发商抬价的可能性，成交单价预计不会超过5000元/平方米，产生单价“地王”的可能性比较小。

“对于亚运城这样的大项目来说，政府主要考虑的是确保亚运顺利召开，因此价格不会太高，这样对于政府和企业来说，才能有一个双赢的结果。”地产专家韩世同表示。

“估计拍卖的价格应该在200亿以下。”中原地产项目经理黄韬表示，他也看好国企的实力。

开发商资金压力或增大

165亿元的亚运城项目对企业的资金压力究竟有多大？一位中小开发商高层表示，其实企业前期只需要支付合同规定的66亿元“预付款”及约5亿元的税费。由于亚运城地块上有8000套已经建成的住宅，理论上按1万元/平方米的均价，短期内有望收回80亿元，之后还可以拿土地合同向银行抵押融资。也就是说，前期企业只需要70亿元的启动资金。

不过，根据12月18日国家有关部委发布的《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》：分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年，首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%。这意味着亚运城项目的首付将达到近90亿元。如果严格按照《通知》规定，未缴清土地价款将不能获发国有土地使用证，那么，亚运城项目中已建成的物业就不能获得预售许可证，也就不能回笼资金来缴纳土地出让金。这使得开发商的资金压力将增大许多。亚运城项目是否会按照新的规定来办，令人关注。

此外，不管是哪个竞拍主体得手，真正重要的是，项目未来该如何合理规划？各家任务与利益如何分配？项目如何运作？对于开发商而言，艰巨的任务才刚刚开始。

作者：张鸿雁