网易财经1月14日讯 首届网易经济学家年会于1月14日在北京中国大饭店举办。三位诺贝尔经济学奖得主首次共同来华，与厉以宁、茅于轼等国内50位顶级经济学家共同对话和交流。浙江大学社会科学学部主任史晋川在中国房地产走向与风险论坛中表示，我国从1998年开始房改，至今已有十余年。在中国房地产市场上，50年代的人、60年代的人、70年代的人、80年代的人，四代的人同时在这个时间段对房地产形成需求，而这种需求的集中释放是中国房地产跟世界各国房地产的最大区别，中国的房价一路走高也就不奇怪了。

史晋川认为，房地产市场的短期波动，受到各种宏观经济政策的影响，一定会发生。但从需求者的年龄结构来看，目前中国房地产市场仍旧处在一个上升的通道。

对于李稻葵提出的“二次房改”，史晋川认为内容用心良苦，但这种提法比较骇人听闻。他认为，正确提法应该是，地方政府是在商品房市场上拿了富人的钱，但没有去降低穷人的住房门槛。地方政府拿富人的钱，商品房涨价，这没问题，但拿了钱之后相当一部分应该用在保障性住房建设上降低、改善穷人的住房门槛，这才是解决中国整个房地产市场和未来城市发展非常关键的因素。

以下是史晋川先生的发言实录：

颜杰华：大家对房地产都比较关注，今天来参与这场讨论的嘉宾也是最重量级的，6个，还有一个正在路中。前面很多人也在问房地产，首先请在座五位嘉宾每人花三分钟时间亮出你们的观点，对房地产市场怎么看，有什么想法？要不就从最那边开始吧。

史晋川：我想，从房地产形成刚性需求的年龄结构来看，一个正常的房地产市场大概应该是30多岁到40多岁的人是这个市场的主体，二十几岁的人准备冲进来，五十几岁的人准备还尾款，这是世界房地产市场的常态。

而中国不一样，98年房改，到目前为止房改十年，这就意味着在中国房地产市场上，五十年代的人、六十年代的人、七十年代的人、八十年代的人，四代的人同时在这个时间段对房地产形成需求，而这样一种在某时段非常多年龄段的人集中形成需求并释放需求的状况，我想是中国房地产跟世界各国房地产都不一样的最大区别。

正是这四代人的刚性需求在某一时段上的集中释放，因此使得现在房地产市场一路往上走，而这种刚性需求的集中释放导致了房价的较快上涨，因此带动了很大投资性需求的出现，而这种投资性需求的出现又进一步拉高了房价，从而导致五十年代的人和六十年代的人为他们的后代（考虑），九十年代的人也提前把他们的需求释放出来了。

这样我们看到，在中国目前的房地产市场上有四代半人的需求同时再加投资需求，因此这个房地产市场的价格一路往上走就不奇怪了。

从中长期的观点来看，50年代的人和60年代的人在这个市场上，快一点的话五至八年，慢一点八到十年，这两代人才会逐渐退出房地产市场，这个房地产，从需求它的年龄结构人群来看，才会恢复到和国外房地产市场大致相同的局面，那时我们的房地产市场会进一步理性，价格汹涌上涨的势头才会平缓下来。

至于房地产市场短期的波动，受到各种宏观经济政策的影响，一定会发生，但从需求者的年龄结构来看，目前中国房地产市场仍旧处在一个上升的通道。谢谢。

颜杰华：六位嘉宾的观点都谈完了，之前我跟董老师交流，也问到了租售比的问题，同样的数据，他的解读是不一样的，请董老师讲一讲。

史晋川：我补充一下，看稻葵讲，中国的房地产市场玩不下去了，我个人觉得，以北京、上海、深圳这些特大城市（为例），包括今年全国土地税收第一位的杭州，它的房价在全国也是第三还是第四位的，非常高，我是来自杭州的。

以这些城市为例来分析整个中国房地产市场以后的发展趋势，我个人觉得是有点问题的。比如我在说杭州的时候，人家说杭州的房价跟上海不相上下了，为什么？道理很简单，杭州是“小盘绩优股”，浙江的民营经济这么发达，在杭州买房子的并不是杭州人，大量都是温州的、台州的、温州的、金华的、绍兴的。一样的，在北京买房子的并不是北京人，实际上是中国富有阶层或有钱人，他们集中到这里来，形成了一个类似股票市场小盘绩优股的态势，我想这并不能代表整个中国的房地产市场到底怎么样。

第二是二次房改的提法，内容用心良苦，我是同意的，但这种提法我个人觉得比较骇人听闻一点，正确提法应该是，我们现在的地方政府是在商品房市场上拿了富人的钱，但没有去降低穷人的住房门槛，对地方政府来说现在最大的问题是，你拿富人的钱，商品房涨价，你把钱拿来，这没问题，但拿了钱之后相当一部分应该用在保障性住房建设上降低、改善穷人的住房门槛，我想这才是解决中国整个房地产市场和未来城市发展非常关键的因素。

颜杰华：看来史教授讲的观点正好跟网易的调查（结果）不谋而合，这次在首届经济学家年会之前，网易就房地产的话题对40多位经济学家做了调查，问题是治理高房价的治本之策是什么，有超过六成的经济学家认为，摆脱土地财政才是治理高房价的治本之策。刚才也讲了，这么高房价的市场，赢家好象没有，正确好象是短期赢家，但长期来看也是有损失的。另外有20%的经济学家认为治理高房价的治本之策是开建廉租房和征收房产税。

不管怎么样，房价涨得比较高我想有很多原因，供给问题、需求问题，还包括华人消费习惯的问题，不管怎么样，高房价看来是给群众带来了很大的压力，政府也好、企业也好，都希望平稳发展，去年年底政府开始采取一些措施，最狠的一招据说是物业税要出台，我想问一下董教授，你认为物业税会出台吗？

史晋川：即使我不是土地的所有者，但从房地产物业税的角度来说，从法理上来讲，使用者也是可以征税的。

观众提问：非常感谢网易组织这么好的一个活动，请来这么多专家，但是非常遗憾，这些专家教授没有谈到很多实质问题，听了几场越听越糊涂。下面我的问题是，造成房地产高价的都是因为政府官员造成的，怎么整治腐败？请各位教授多都给一个回答。下面一个问题是，拿什么拯救你？中国房地产。谢谢。

史晋川：房地产界的腐败很多，但说中国房地产（价格）起来，官员腐败是主要因素？坦率来讲，我觉得这是无稽之谈，老百姓的需求才是市场经济中导致市场发生变化最根本的因素，需求是刚性需求，由于政策原因会有一部分投资需求，从目前来讲，我觉得有一部分投资需求是过高了，这个市场是需要调控，但如果把整个房地产市场看成是官员的腐败，我觉得根本不需要回答这样的问题。