媒体传中央即将开征房地产特别消费税

有媒体报导，物业税即将在京沪深渝等重点城市开通。记者求证时，有关人士告知：中央政府即将开征的是房地产特别消费税，而非物业税，因为物业税必须经过全国人大批准才能施行。这位消息人士也表示，现在对房屋征税的具体细节还不清楚，但他也表示，“这次国家是下决心了”。

近两日，A股地产板块走弱，地产板块仍全线下跌，跌幅达到1.58%。

万科（000002）A、保利地产（600048）（600048）、招商地产（000024）（000024）全线下跌。地产板块中只有三只小盘股出现勉强翻红的局面。

资料显示，从3月28日到4月2日，新华社以《红火景象下的楼市之忧》为开篇评论，连续六天播发评论，抨击高房价。随即人民日报等中央媒体也都对高房价宣战。

国金证券:房产税或恢复征收 政策预期压抑地产股

从近期政府表态和媒体吹风分析，我们认为，下一轮实质地产政策应该围绕房地产的相关税收出台。但我们仍不认为物业税试点会出台，理由在于物业税所需的准备工作不是短期可以完成。简单地说，媒体报道的物业税空转试点其实仅为商业地产，还没有涵盖住宅，也即住宅物业税尚无空转，何谈试点。

当然，对商业地产物业税空转已经试行多年，所以我们认为有可能对商业地产率先施行物业税试点，目前投资者更应关注的是商业地产风险。我们也认为，针对个人拥有的房产税有可能恢复征收，以在物业税出台之前部分承担物业税的功能。

由于房产税并非一个新税种，征收房产税不需要立法，只是针对原先规定的优惠部分取消，所以相比物业税这一新税种而言，房产税的恢复征收更顺理成章和容易推行，却能部分达到物业税的效果，所以我们认为，短期内政府会恢复征收房产税而不是开征物业税。

房产税如果对个人征收意味持有环节的成本增加。举个例子，如果房产原值200万，在按优惠上限比例，也即扣除30%后的部分作为税基，乘以1.2%的税率就是1.68[200*（1-30%）*1.2=1.68）万。保有环节成本的从无到有肯定会影响投资性购房对未来的投资预期收益率，部份投资购房会被挤掉。

在我们看来，可能出台的具体步骤包括：

（1）我们认为对第一套房产征收房地产税的可能性基本不存在。政策出台的初衷是抑制投机性购房，对于仅有一套住房居民恢复征收只会增加其负担，与政策初衷相背离。

（2）对于拥有豪宅或第二套房以上的居民征收可能性大。房产税恢复征收的力度会循序渐进，甚至有可能“新老划断”。因为一项税收的从无到有产生影响十分深刻，而房产又与广大民众利益攸关，如果立即从严征收将会引发民生不满或上升到政治层面，我们不认为房产税的最初恢复征收会十分严格。

（3）部分城市率先恢复征收。房产税属于地税，地方政府话语权较大，我们认为目前房价上涨过快的城市和地方政府态度比较强硬的地区率先征收可能性大，如上海和重庆（所以也需当心相关公司）。

除了房地产税外，营业税和契税也可能调整，并体现“劫富济贫”精神。政府可能通过制定有针对性的征收细则来平衡各方利益。

（在判断未来调控政策时，我们也想说：抑制房价并非难事，即使考虑了地方政府与中央博弈的因素。若想房价下跌，提升购买多套房产的首付比例和按揭利率能起到立竿见影的作用。但基于多种因素，政府暂时没有这么做。）

【投资建议】

近期关于房产税方面的政策紧缩预期肯定会压抑地产股的表现，但落实到企业盈利层面我们还是要提示近期已经发生的房价上涨：与其在紧缩政策预期下袖手旁观，不如在股价波动过程中寻找投资机会。

此外，我们不认为一线公司会有超额收益率，我们建议关注盈利预测可能上调的二三线公司。

43家“挂号”千亿 地产股再融资狂潮涌动

20多家公司09年再融资400多亿元 部分企业边融资边拿地

一边忙着再融资，一边忙着拿地，这是部分房地产上市公司在2009年的真实写照。

Wind资讯统计显示，在2009年，有6家公司通过定向增发获得了逾200亿元的真金白银，17家上市公司通过发行企业债的方式获得了227.80亿元资金。

不但这样，自去年9月以来，房地产公司再融资受阻，截至目前，两市共有43家公司的再融资方案在等待审批。

20多家公司再融资

实际上，据Wind资讯统计，在2009年通过定向增发来完成募集资金的房地产类上市公司共有16家，但其中10家是借此进行资产重组而直接置入资产，只有6家上市公司获得了实际募集资金，共计205.50亿元。

保利地产（600048.SH）、金地集团（600383.SH）等房地产行业龙头是本轮再融资的赢家。其中仅保利地产就在去年通过定向增发实际获得了78.15亿元资金，金地集团和首开股份（600376.SH）也分别获得募集资金净额40.97亿元和46.15亿元。这三家上市公司就在2009年房地产行业定向增发融资总额中占比高达八成。

另外值得一提的是，除了定向增发的外，在2009年还有17家上市公司通过发行企业债的方式获得了累计227.80亿元的资金。Wind资讯统计显示，这些公司都是在去年下半年完成的企业债发行。其中金融街（000402.SZ）发行规模最大，通过同时发行两只企业债的方式获得了累计56亿元的资金。

拿地冲动

定向增发的成功，对这些公司的发展注入了新的动力。如金地集团，在完成定向增发后，继续高速“拿地”。

去年11月份，金地集团表示，公司通过与其他公司联合竞买的方式获取东莞市黄江镇四块土地项目80%的权益，成交价格为14.93亿元。同时又通过股权收购方式，获取沈阳浑南新区土地一块，项目规划总占地面积为24000平方米，获取该地块的成本为6804万元。此后的12月份，金地集团又以股权收购方式获得了武汉市南湖农科院土地项目住宅部分用地对应的70%权益;以及天津团泊湖水库东侧三宗住宅用地的70%权益。

这样，截至去年年度报告公布时，金地集团共获取18个项目、523万平方米的土地储备，完成206亿元的投资额，也使得金地集团土地储备达到1548万平方米。

43家排队等审批

去年9月份，荣盛发展（002146.SZ）定向增发募集12亿资金完成后，至今尚无房地产类上市公司通过增发、配股等方式进行再融资。

来自Wind资讯的统计显示，剔除刚泰控股（600687.SH）的定向增发被否决外，截至昨日提出定向增发预案而尚未开始实施的上市公司为41家。如果加上万科A（000002.SZ）计划公开增发近8.80亿股和中粮地产（000031.SZ）计划配股5.44亿股，共计43家。

如果按照Wind资讯计算，43家拟再融资的上市公司合计拟募集资金已经超过千亿元。其中，拟进行公开增发的万科A预计募集资金112亿元，中粮地产拟募资35.37亿元，其他41家拟募资金额累计约为903.03亿元。

当然，并非所有上市公司再融资均有现金入账。拟募资近10亿元的海泰发展（600082.SH）就是进行资产重组。海泰发展表示，此次定向增发主要为了购买公司控股股东海泰控股所持天津滨海颐和投资有限公司、天津滨海思纳投资有限公司各100%股权。

通过Wind资讯计算，除了万科A融资金额超过百亿元外，保利地产（600048.SH）也预计再融资125.44亿元，它也是这43家房地产类上市公司中拟融资金额最高的。不过，按照保利地产公布的预案，扣除发行费用后，其募资金额不超过96亿元。

而保利地产刚刚在去年完成了一次定向增发，获得78.15亿元募集资金。

实际上，除了保利地产外，其实还有7家已经在2009年进行过一次再融资的上市公司，也是再次公布再融资预案。其中如世茂股份（600823.SH）等6家甚至已经获得了股东大会的通过。

调控政策将陆续出现 地产估值：没有最低只有更低

3月房地产市场的迅速升温并没能给房地产板块带来惊喜，相反，却引发了“调控之手”会再度落下的担忧。

从3月28日到4月2日，新华社一连六天发表“新华时评”，矛头直指当前的房价攀升的根源——土地财政以及腐败所酿生的高地价高房价。“新华社连发时评，就历史经验而言，一般是重大政策要密集出台的前奏。因此，这次应该真的是‘狼来了’。”光大证券分析师潘向东如此表示。

从财政部4月6日公布2010年工作要点也可以看出，在改革税制方面，就明确指出要进一步完善房产税制度。“在物业税征收条件尚不具备的情况下，房产税将成为政府调控房地产市场的重要手段。”潘向东称，目前房产税按房产余值的1.2%或者是租金收入的12%征收，但调控作用并不大，因此，可能会在物业税推出前，加大房产税的覆盖面或者调高征收比率。

受此影响，在4月的前两个交易日里，房地产板块成为了拉动大盘向下的主要力量。继前一交易日地产板块以13.96亿元的净流出金额高居抛售榜榜首以后，4月7日当天，房地产板块再度领跌大盘，八成个股下跌，整体跌幅为0.82%。

对于房地产板块的走势，万联证券房地产高级研究员黄鹏仍坚持看好其短期交易性机会。其理由包括，目前房地产板块估值水平不高，业绩增长确定，再加上人民币升值及通胀提升估值水平，还有就是基金等机构的低配。

海外市场对于人民币升值的预期开始提前。4月6日，海外无本金交割市场（NDF）人民币持续走强，其中对美元1年期NDF创下两个多月新高，3个月期和6个月期NDF均创下逾20个月新高。4月7月，NDF维持窄幅整理。截至当天下午5时，3个月期和6个月期NDF分别为6.77人民币/美元和6.7228人民币/美元，1年期NDF为6.6381人民币/美元。

“按照目前的态势，一年内人民币的升值预期约为3%。”国信证券研究员周炳林表示。

热钱也可能恐高

对于过去的3月房地产市场，国信证券分析师方焱直言，楼市真的很火，超出了所有人的预期。

“目前热络的楼市表明：虽然房价同比涨幅巨大，调控政策也比较严厉，但阻挡不了如饥似渴的刚性需求。从重点城市库存情况看，新建商品房供给释放缓慢，多个城市一手房可售量屡创新低，市场目前剩余的可售量难以满足刚性需求巨大的胃口，使其只能在二手房市场上释放。”方焱表示。

如3月29日、30日两天，北京二手商品房连续两天成交超两千套，其中30日成交2273套，创下北京二手房单日成交量历史最高纪录。

大成基金有关人士表示，3月份尤其是3月中下旬商品房成交超出市场预期，原因主要是：购房政策逐步趋紧、购房优惠政策逐步退出以及目前商品房供应依然偏紧，引发购房者需求的快速释放；人民币升值和通胀预期依然存在，投机投资性购房热度依然不减。

不过，莫尼塔北京投资发展公司研究员王沛表示，最近，海外的热钱对中国楼市比较警惕了。所以热钱流入并不一定会利好楼市，也不一定利好地产板块，“关键是现在房价太高。”

如国土资源部近日公布的《中国城市地价状况2009》包含的一系列数据报告中，首次提到了与“租售比”相似的“租价比”概念，并明确表示从这一概念角度分析，国内热点城市的住宅市场已经出现了比较严重的泡沫。

据统计，从2005年到2009年，北京居住物业租价比分别为6.42%、6.11%、4.83%、4.59%、3.81%，另外5个典型城市租价比走势大体相同。从投资回报率上看，在国土部选取的2009年六个样本城市中，其住宅租价比均低于下调后的5年以上个人住房贷款利率，表明住宅长期投资者的租金回报收益是非常不理想的，明显偏离理性投资者的正常投资回报率。

趋势性反转难

爱建证券左红英认为，3月份的成交好于市场预期，短期内对地产股是一个难得的催化剂，但由于调控政策将陆续出现，房地产板块难以形成趋势性的反转。

东莞证券研究所研究员陈桂柳也表示，在政策没有稳定的前提下，反弹空间有限，“目前主流地产股2010年PE估值15倍，目前的股价一定程度上反映了未来政策利空的预期。”

不过，华泰证券研究员张驰飞依然看好房地产板块，“我们对已公布2009年年报的48家房地产上市公司财务数据分析后发现，地产公司财务状况正处于非常有利的地位。”

2009年房地产市场成交量大增，直接带来上市公司经营业绩的提升和现金流量的改善。

2009年48家地产股扣除非经常性损益后的净利润平均同比增长率达到了23.7%。而每股来自经营活动的现金流量净额也首度扭负为正，2009年48家公司算数平均数为0.71元，中位数为0.77元。

此外，由于房地产公司销售与确认收入并不在同一个时间点，因此上市公司的未结转预收款对于判断未来的业绩增长有一定指示作用。张驰飞表示，他们计算了48家公司的每股预收款，其2009年算术平均数为2.01元，中位数为1.61元，均创下新高，而中位数值的大幅提高表明地产股整体预收款有明显增长。大额预收款意味着地产股今年结算收入的增长具有很高的确定性。

事实上，2009年全国房价大涨，上市公司的销售均价也有所提升，只是由于部分收入未能结转，使得地产股来自房价上涨的收益将在今年体现，2010年结算毛利率见底回升的可能性很大。

“每年4、5月份为房地产传统销售旺季的开始，从我们跟踪的部分城市来看，3月份市场成交已经出现了较大反弹，如果4、5月份成交有进一步的回升，将推动行业估值水平回升。”张驰飞认为。

不过，前述大成基金人士却表示了谨慎的态度，认为其很难在一个受到多方压制的局面下迅速提升估值。一方面，对于政策收紧的担心和预期将不断放大，这将对房企未来的销售业绩构成很大的牵制；另一方面，随着信贷的日渐收紧，对于开发商而言，资金环境越来越紧张，其业绩增速必将逐渐放缓。

房地产板块下挫连连 研究员观点依然偏暖

一边是行业加速回升，一边是持续不断的政策调控——房地产行业究竟将走向何方，无疑成为目前市场最为关注却也最难以预料的问题。记者近日采访了多位地产行业研究员，结果显示，尽管担忧更为严厉的政策出台，但多数研究员对于二季度房地产股的反弹行情依然抱有信心。

短期难改“量价齐升”

对房地产行业，中央政府自去年年底就已陆续出台了不少调控政策。但出人意料的是，一季度房地产销量和价格还是出现了大幅超预期的表现。分析师认为，短期内难以解决的供需矛盾是造成这一局面的主要原因。

两会后，在北京地王频现的推动下，全市各区一二手房房价快速上涨，普遍涨幅都有20%。北京二手房再3月底创出日交易量历史新高，上海一手房也在3月底创出单日成交历史新高。在一线城市房价快速上涨的带动下，二三线主要城市房价在半个月内快速上涨，涨幅普遍超过10%，一些二三线城市的涨幅甚至超过20%。以北京为代表的城市甚至出现了恐慌性刚性需求爆发场景。

与此同时，全国住宅施工销售比却降至仅2.94。这意味着08年积累下来的库存，在08-09年投资不足的背景下迅速去化，去年年底的库存已接近05-07年的历史低位水平。中投证券地产行业分析师李少明指出，根据经验，凡是施工销售比低于3的年份，必然出现供应不足，房价快速上涨的情况。

李少明认为，从目前了解的情况来看，受比价效应和上半年供应量偏小的影响，一线城市仍有一部分资金将进入二三线城市投资购房。一线城市则受制于二手房源迅速减少，一手房供应难以大量释放。如果二季度购房信贷收紧没有起到实质的效果，预计二季度一二三线城市的房价仍将有一波全线上涨行情。

调控政策迷雾笼罩

近日，新华社连发6篇评论批土地财政及腐败推高房价，市场普遍担忧新一轮的行业调控又将来临，令刚刚启动反弹的地产股应声连续两日大幅下挫。对于未来政策调控的力度和方式，研究员判断存在较大分歧。

李少明认为，两会后主要城市房价过快上涨，引发政府持续的政策调控则为第二轮调控。而第二轮调控主要通过“银根”和“地根”以及规范市场秩序而进行。从已经出台的土地和信贷政策来看，开发商和购房者的财务杠杆都在大幅缩小。上半年供应吃紧的情况下，上述政策的效用不会明显，但在下半年大量新增供应量上来后，政策的效用将陆续体现出来。下半年在房价持续大幅上涨后若出现调整开发商和购房者的财务风险均将加大。

但国信证券地产行业研究员区瑞明则认为，新的更严厉的调控政策不会出台，作为财产税性质的、真正意义上的物业税在未来3到5年在全国实行的可能性非常低。另外，在财政赤字创新高的背景下，土地财政格局中短期也很难改变。

二季度反弹或将继续

下有业绩、估值支撑，上有政策压力，游走在不确定性之中的房地产股二季度将会如何演绎呢？采访显示，研究员总体观点偏暖。

区瑞明认为，二季度量价环比增长是大概率事件，地产行业对调控政策的适应度也会随时间不断提高，与此同时，机构此前低配房地产也将成为反弹突破口，因此地产股反弹还会持续。

尽管对更严厉的政策调整存在预期，但李少明也认为二季度前半段地产股还将继续反弹。她指出，主流公司盈利持续改善，在4、5月份主要城市住宅供应量持续释放的背景下，当前板块估值仍有提升空间。同时，4月份房地产第一批股权融资名单可望出炉，有望给获得融资机会的公司带来更好的发展。

地产股：还可以寄予多少期待

编者按：因为低估值和高盈利，地产股的走势一直被投资者寄予厚望；可是不明朗的地产政策就像一把悬在头顶的“达摩克利斯之剑”，让投资者“爱在心里口难开”。进入二季度，风格转换声声入耳，蛰伏长达数月的地产股能否借机崛起？结合代表未来长期投资方向的高铁建设，投资者又能发现什么新鲜的地产股投资思路呢？

国信证券:房价展望+政策解析

上半年房价仍将坚挺

供给释放缓慢将抵消政策调控对房价的负面影响，开发商“不差钱”也导致其定价时没有降价压力，因此上半年房价仍将“坚挺”，如果没有进一步的严厉调控政策推出，甚至有惯性上扬的可能。

新开工缺口致供给释放缓慢

从累计数据看，2008年二季度开始新开工面积急剧萎缩。若按每月同比增长15%（相当于2005至2007三年平均增长率）框算，由于2008年二季度新开工减少而导致2009年下半年供给减少2.8亿平米；虽然2009年9月以后新开工增速水平恢复并逐步超越历史平均水平，但是从2008年7月至2009年12月，实际新开工水平与正常水平相比仍有0.99亿平方米的缺口。因此，2010年上半年供应高峰仍难以到来。

各地库存屡创新低

2009年的销量火爆使各重点城市商品房去库存化速度加快，而2008年的开工缺口又使2009年库存回补速度缓慢。从重点城市的库存情况来看，均位于历史低位，重点城市供不应求现象普遍。

开发商“不差钱”

2009年销售火爆，极大改善了开发商的现金流，货币资金宽裕，同时，大部分房地产上市公司每股经营性现金流和货币资金创下了历史最好水平，即使2010年上半年销售不理想，开发商也没有降价压力。

政策明确：改善供给，增加保障住房

自去年12月的中央经济工作会议以来，调控政策陆续出台。无论是国4条、国11条、国19条及地方新政，主要是集中在土地市场、住房供应、土地供应等问题上。因此我们认为，政策大方向已定，今年的重心是增加土地供应和增加保障性住房。同时，通过观察“去年6月颁布的房地产项目资本金比例下调的政策仍然维持，以及房地产上市公司再融资或重新开闸”这两个事件，我们可以看出：开发商作为供给主体，保证其积极性是保证供给的前提。因此调控措施是以规范开发商行为为主，而并非对其进行打压。

从2009年京、津、沪、渝、杭等地土地出让金与财政收入对比情况看，我国地方财政对土地出让的依赖度很大，今年这种情况仍难以改变，财政增收的主要途径之一仍将来源于土地出让，房地产行业一旦萎靡，将对地方财政造成重创！因此，我们认为，未来几个月不会有新的调控政策出台。

中金公司:市场表现与估值

之前受政策调控影响和对未来房地产泡沫破掉的担心，房地产板块有了近8个月的调整期，累计跌幅达30%~40%；根据我们的分析，房地产板块估值已见底，目前股价已反应了2010年房价跌幅15%~20%，2010年经济发展和利率水平要优于2008年，房价调整幅度不会达到2008年10%~15%的水平；在未来通胀和人民币升值趋势下，房地产板块将随着政策的明朗和企业销售数据的改善而实现绝对收益。

从年初两个月的房地产销售和开工的情况看，市场盈利下调风险不大。而且即使盈利有10%的下调，目前A股估值并不贵，下行空间也将有限。建议标配地产股。