网易财经5月24日讯 两市继上周五温和放量收涨，拉出探底长阳后，今天两市纷纷高开，并在权重股地产板块的拉动下，一路震荡盘升。至收盘，沪指大涨3.48%、深成指大涨4.03%，量能均明显放大。今天两市大涨的功臣当属房地产板块。至收盘，房地产板块整体大涨5.29%，个股无一绿盘，有7只股涨停，万科涨4.19%， 保利地产 涨8.87%， 苏宁环球 涨6.28%。
笼罩在国家宏观调控之下，地产板块在过去一个多月成为了主力做空的主要对象。这两天为何成为领涨龙头呢？这跟最近宏观调控政策表现了一定的积极信号以及深幅调整后地产板块的洼地效应是密不可分的。下面作一简单分析。
一、经济增速有回调迹象 调控处于两难局面
4月统计数据显示，城镇固定资产投资和规模以上工业企业增加值增速有所降低，引发了市场对经济增速回调的担忧。在当前出现经济增速可能放缓预期的背景下，楼市和经济全局的关系的确引来了业内思考。
近期，中央高层提出了一些政策信号也让人关注。国家主席胡锦涛17日会晤到访的德国总统克勒时表示，当前，世界经济复苏的基础仍不牢固，各国应该继续坚持刺激经济的举措，继续加强合作。据新华网布鲁塞尔5月21日电，中国商务部长陈德铭21日说，中国政府将继续实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，现在实施退出策略为时尚早。
二、地方调控细则“温和” 楼市调控出现软着陆预期
多种迹象让业内感觉到房产调控似乎正在逐渐向和风细雨转变。继北京出台房产新政细则之后，深圳、广州、重庆等地的细则都被冠以“温和”的定语。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌个人认为，中央也是希望房价稳定，而不是大起大落。所以中央的文件是坚决遏制部分城市房价上涨过快，这些字连在一起来念。所以不是说降了房价解决一切问题。稳定房价是一个经济健康发展需要达到的一个目标。
在国务院楼市调控新政实施一个多月之后，广州、重庆于21日分别公布了楼市调控细则。两地楼市调控细则均未提及限购、扩大房产税征收范围、停止三套房贷等政策。业内人士指出，与北京此前出台的楼市调控细则相比，两地楼市调控细则显得“温和”。
广州楼市调控细则共八大方面24条，主要内容是：增加住房建设用地供应规模，调整供应结构和布局；加快保障性住房建设和分配，切实解决低收入家庭住房困难；加大市场监督力度，维护房地产市场良好秩序等。
重庆楼市调控细则在“构建多层次住房供应体系、实施差别化引导政策、引导房地产企业合理发展、强化房地产市场监管”等四大方面提出10条具体措施。
重庆严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地，并将高档住房土地增值税预征率上调到2%。
重庆还对住房消费实施差别化引导政策。鼓励普通商品住房消费，普通商品住房（含二手住房）交易契税按1%征收，住房交易手续费减半收取。限制高档住房和投机型购房消费，重申严格执行国家税费及信贷政策。高档住房交易契税按3%征收。
三、地产板块估值处于历史低位 时刻准备着超跌反弹
根据WIND资讯统计，截至5月19日，A股房地产板块的整体市盈率只有18.99倍，已是十年来第二低，仅高于2008年底的17.73倍市盈率。另外记者发现，从2000年开始，十年间地产板块市盈率仅出现了三次低点，分别是2005年的21.27倍，2008年的17.73倍和今年的18.99倍。而在前两次低点出现后，房地产板块随后都出现了一波强势上涨。
上周，基金等机构对部分板块已然吹起增仓号角。根据指南针机构密码数据，上周机构试探性增持了A股92.88亿元，房地产开发租赁更成为其增仓的前沿阵地，获其增持28.18亿元。此外，机构在电脑电子设备、重型机电和化学原料等板块也有所动作，分别净流入9.13亿元、7.08亿元和6.8亿元。
四、投资策略
鉴于房地产风险尚未释放完全,我们仍然维持整体“持有”的评级,但我们觉得一些超跌的个股具备足够安全边际,可以作为左边投资的品种,价值投资者可以考虑选择低估品种、分批建仓。因此,我们将股票仓位由50%提升至60%,并增加 招商地产 和华侨城两只股票。
金融危机将按照信用危机、债务危机、货币危机的进程演化；当下，我们正处于应对信用危机成功之后的债务危机深化阶段，这导致2010年中国出口前高后低。2010年出口上半年出口乐观，是前期地产调控短期加强的原因；而随着债务危机的深化，出口将再度萎靡，地产调控将逐步“有名无实”。考虑到泡沫仍将继续，调控有望逐步“有名无实”，而一线地产公司2010年PE在10-12倍之间，PB在2倍左右，为历史最低水平；因此，我们调高对行业的投资评级至“增持”，建议超配蓝筹地产企业。
作者：区柏均
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