专访北京首都创业集团有限公司总经理刘晓光

网易财经4月18日讯 “现在可能比较急需的是需要建立一个平台，一个是退出机制，一个是让投资者都能公平地拿到这种投资保障房的渠道和一个合理的收益。”北京首都创业集团有限公司总经理刘晓光日前表示。

他在出席博鳌亚洲论坛2011年年会间隙接受了网易财经专访。刘晓光指出，首创集团一直想介入保障房，“最早在1994年就开始干保障房了，干得很早，现在我们还是想寻找机会，现在暂时还没有。希望在北京能建立一些保障房”。

刘晓光认为二、三线的房价可能还会出现5%—10%的涨幅。一线城市，特别是大城市核心区域内下降的可能性不是很大，“因为资源很紧张，很少了，但是外围会下降的”。

谈及商业地产，刘晓光表示，商业地产是一个历史的必然，是一个很好的投资取向，但是绝不能一窝蜂的上，都在搞商场，都在搞商业地产。

“一定要结合中国的国情，有自己的特色，紧紧的根据市场需求来进行设计、投资。要不然将来也很麻烦。”刘晓光说。

以下是文字实录：

网易财经：前不久很多房企都公布了一季度的报告，总体还是大部分增长的，但是从3月份开始有一些已经出现了下滑的态势，您怎么看待这些房企的走势，觉得今年房地产的走势到底是怎样的？

刘晓光：新政出台以后出现这种情况我觉得也是很正常的，很多大城市都看到了，销售量下降，价格有的也在下降，今年整个的态势我看从1—3月份投资的增长趋势还是挺快，增长还是30%多，从销售的情况来看，核心城市下降的幅度比较大，二、三线城市下降幅度不大，而且我觉得还算是比较稳定的。

网易财经：前不久摩根大通的总经理说二、三线的房价可能还会出现5%—10%的涨幅，您觉得这个有可能吗？

刘晓光：二、三线城市有可能。

网易财经：那么一线城市会处于一个比较停滞还是下降的状态？

刘晓光：一线城市，特别是大城市我觉得核心区域内下降的可能性不是很大，因为资源很紧张，很少了，但是外围会下降的。

网易财经：今年要考虑到一个保障房的因素，这个保障房的因素是蛮大的，前两天国家统计局也说，一季度房地产开发投资保持了30%以上的增长，但是是因为保障房的开工建设加强了，您觉得今年商品房的市场会受到一个挤压和萎缩吗？

刘晓光：保障房从今年的情况来看可能影响不会太大，一方面看开始大量的建设，它有一个周期嘛，第二来讲购买保障房和购买商品房的人群还是分得很清楚的，可能有一个夹心层，买保障房不够条件，买商品房收入不够，可能会有这样一个断层出现。

网易财经：您之前说房价长期上涨的压力还是比较大的，供求矛盾还是一个基本的矛盾。保障房加大了力度之后，能否满足这样一个需求？

刘晓光：从结构上看可能在商品房的供应的压力还是有，因为供求矛盾还是存在，另外从目前的情况来看，毕竟房地产还是一个保值的很好的产品。

网易财经：今年首创在保障房方面有没有什么计划和目标？

刘晓光：我们一直想介入保障房，因为我们最早在1994年就开始干保障房了，干得很早，现在我们还是想寻找机会，现在暂时还没有。

网易财经：今年还没有一个目标？

刘晓光：有目标，你得找机会，因为保障房不是谁都能拿到的。

网易财经：你们的目标是什么？

刘晓光：目标还是希望在北京能建立一些保障房。

网易财经：在数额上有没有一些规定，比如大概做多少平方米的保障房？

刘晓光：现在还没有，因为今年我们的工作量很大，今年大概570万平方米，新开工的也得380万平方米，也很大了。

网易财经：同比增加了差不多七成，为什么今年的开工量这么大？

刘晓光：两个原因，一个是过去储备的一些土地基本上规划条件都成熟了，第二个我们转型很快，大量的产业的地产，以奥特莱斯引领的城市新中心会出现，开工的面积很大。

网易财经：在开工面积当中，商业物业的比例能占多大？

刘晓光：一般的话三成。

网易财经：是新开工面积？

刘晓光：嗯，一般是这样。

网易财经：最近听说你们跟（04：08）下面有一个公租房基金，你们也跟他们在接触是吧？

刘晓光：基金是这样，我们跟有一些基金一直在接触，你看我们在香港发了人民币债，信托产品做了一部分，将来还有一些基金要同我们进行战略合作，下一步可能还有一些国际的私募。

网易财经：这些是融资方面的考虑，但是为什么考虑跟公租房基金接触，这是出于什么样的考虑？

刘晓光：跟公租房基金接触，什么时间啊？

网易财经：之前有报道说你们也有意参与到公租房基金里面。

刘晓光：我好像不知道这个消息。

网易财经：现在很多房企，包括碧桂园也好，我前不久跟碧桂园的葛总（音）也见过，他们也说他们也有意参与到保障房当中去，也有消息说碧桂园也是在跟公租房的基金在接触，您认为整个行业都倾向于建立公租房的基金，原因是什么？

刘晓光：原因我觉得有两个，一个是国家的模式已经确定了，两个结构，一个是商品房的结构，一个是所谓的保障房结构，你肯定要符合这种模式；第二来讲企业恐怕还得有一些社会责任感吧，在不破坏股东利益的情况下，应该积极参与保障房的建设。

网易财经：您有没有了解过它大概的收益是怎样的一个情况？

刘晓光：保障房收益率很低，特别是租赁房，廉租房。

网易财经：这个是公租房的基金。

刘晓光：我觉得这个模型还不是很清楚。

网易财经：按照他们的方案，他们初步测算年回报率是5%—12%，这个其实还有一些贷款贴息土地出让金的优惠，还没有考虑到（06：14）出台的因素，假如说未来（06：16）出台的话，他们测算的年回报率能够达到28%，还有一个考虑到公建部分的商业物业，大概能有一个15%的收益，这个也是根据国外成熟的（06：31）的收益来的，您觉得这样的收益模式可行吗？

刘晓光：不可行。

网易财经：为什么？

刘晓光：不可能这么高，现在做商品房的收益率15%就很高很高了，你怎么能做得这么高呢？做这么高也失去了保障房的意义了。

网易财经：你们有没有考虑过建公租房，或者你们的保障房形态是倾向于哪方面？

刘晓光：我们原来考虑的一个是建一些所谓的限价房，一个是考虑建一些市场化的租赁房。

网易财经：市场化是指到时候把这个产权打包出售给其他的机构还是怎样？

刘晓光：不一定是出售，就是它的租金水平不是那种廉租房，它是适合于市场中间人士的房子。

网易财经：能不能具体说一下？

刘晓光：这种形态就是市场化能够接受的，从资金角度。当然建立保障房的形式是很多种的，有的是经济适用房，有的是廉租房，有的是市场化的租赁房，还有一种是限价房，看你能够拿到什么样的投资品了，不是你想做什么就能做什么。我觉得现在可能比较急需的是需要建立一个平台，一个是退出机制，一个是让投资者都能公平地拿到这种投资保障房的渠道和一个合理的收益。

网易财经：那您觉得（08：06英）会是一个比较好的方式吗？

刘晓光：是，应该不但是（08：10英），而且更多的是给老百姓是不是也能建立一种投资保障房的通道呢？比如建立一种保障房的投资收益债券，比如有一个合理的汇报，7%、8%，这比他存款要强多了嘛。

网易财经：去年的GDP已经是非常火热（08：34），您觉得主要的障碍是什么？

刘晓光：这个可能从国家来讲可能还是要加速，特别是监管部门，应该允许有这样的金融投资品，为什么老百姓老去买房子呢？他就是买一套房子，卖一套房子赚点钱，为什么不能给他们一个合理的投资通道呢？为什么不能让他们也能享受到这种高成长行业的收益呢？这是我们应该思考的问题。

网易财经：前不久国家也说了要出台房价控制的目标，各地也都出了一些以人均可支配收入的增速相匹配，但是有的人说一套房子100万，增10%，最后达到一个数目，但是你个人的工资可能一年也就10万，要增10%的话，这个速度是永远追不上房价的增长速度的，您怎么看待这个现象，这到底是不是在玩一个文字游戏？还有一个说北京提到了温中有降，但是任总就说了，提到新建和普通，这两个词就很有文章，因为新建就不包括存量，普通就不包括那些高价房，这样一来可能有的开发商也猜测说是不是高档房的预售证又会比较难提，您怎么看这个调控？

刘晓光：我觉得一个是各个城市定出这个目标，这是一个好事，起码它有目标了嘛，过去没有目标。第二个来讲房价的增长跟国民收入、跟群体收入的增长有一个合理的比例也是应该的，国际上也是一样的，物价指数增长多少，房价的增长跟收入的增长是有一定的相关关系的，这也是合理的。有这么一个目标总比没有强。

另外北京提出来下降，我觉得在全国可能是唯独的这么一家，也是有条件的，因为北京限购政策很严，而且从现在的情况来看，应该这个目标能够实现。

网易财经：但是它提到的是兴建普通商品住房，这样的要求是不是？

刘晓光：我的理论上讲，特别是高档的一些房子可能还没有什么太大的代表作用，比如卖一平米七、八万的，那有代表意义吗？没有。

网易财经：所以还算是比较合适的？

刘晓光：比较合理的。你去计较那几个卖七、八万的盘有什么意义呢？还是多数的普通商品房还是有意义的。

网易财经：现在住宅市场受到挑战以后，很多企业都公布了战略要往商业地产上转型，您看这块的资源会不会因为大家都涌向这边受到一定的影响？

刘晓光：那肯定会的，商业地产我觉得肯定是一个历史的必然，一个是人民群众的生活富裕了，第二在拉动投资，拉动消费的过程中这肯定是一个载体；第三个普通的住宅这个市场竞争也太激烈了，所以可能下一步来讲商业地产肯定是一个很好的投资取向，但是绝不能一窝蜂的上，都在搞商场，都在搞商业地产。

网易财经：这个市场到底会不会有饱和的一天？

刘晓光：一定要结合中国的国情，有自己的特色，紧紧的根据市场需求来进行设计、投资。要不然将来也很麻烦。

网易财经：说到这块，因为首创也有一个奥特莱斯的品牌，商业地产并不是建完了就拉倒，最重要的就是招商这一块，怎么样把这个商业综合体运营起来。

刘晓光：对。

网易财经：奥特莱斯是怎么解决这方面的难题的？

刘晓光：实际上我们把奥特莱斯又改造了一下，是以奥特莱斯为引领的一个城市的新中心的概念出新了，除了奥特莱斯，还有一些大的购物中心，大的酒店、影视电影院这些其他的九种业态结合在一起，再结合住宅一块进行投资。这里头很关键的就是你刚才问到的奥特莱斯的招商，奥特莱斯本身是一种商业业态，谁都可以干，最核心的是它的内容，它是一种名牌折扣店的概念，这里的核心有四条：第一它的交通条件是不是便利；第二品牌的数量是不是足够；第三条品牌数量中的一线品牌是不是有足够的比例；最后一条最关键，它是不是能够有一个很低的折扣的价格。如果有了这四条，你就有了核心竞争力，没有你就没有核心竞争力。

我们在解决招商问题的时候，实际上把这个问题解决的是跟法国的ICC、英国的菲盟（音）合资了，成立商业管理公司，由他们的渠道把品牌引进来，拿到低价的，折扣很低的商品，这样你才有核心竞争力，要不然的话解决不了这个问题。

网易财经：你们是从根源的地方解决这个问题？

刘晓光：对，名牌基本上产生于欧美嘛，跟他们做奥特莱斯的商业运作公司合资，由他们解决品牌招商渠道的问题，同时奥特莱斯是一个很大的载体，可能大概有一半是国际品牌了，还有一半是我们自己来解决的，把国内最好的品牌也带动起来了，这样就把招商问题解决了。

网易财经：如果要是发展一些远郊的奥特莱斯会有一些什么样的困难？

刘晓光：奥特莱斯必须是在城市的边缘，如果在城市里面那就不叫奥特莱斯了，因为名牌店规定了，必须离它15、20公里以外，要不然那个品牌价格跟它那个直接竞争了，我们选择的地点一般都是环渤海、长三角、珠三角，或者重大的大城市；第二一定是交通非常便利，高速路和地铁可以直达，另外离城市大概有15—20公里是这样一个区域。

网易财经：相当于又建了一个城市的副中心的感觉？

刘晓光：一个城市的新中心的概念，对小城市叫城市新中心，对特大城市就不敢叫了，只能叫城市新的市镇。

网易财经：奥特莱斯持有的比例大概有多少？

刘晓光：什么持有比例？

网易财经：你们持有的比例和出售的比例。

刘晓光：奥特莱斯的物业我们是不能出售的，奥特莱斯的物业，其他大的商业物业体都应该留下来，每建100万平方米的建筑，大概有30%的物业留下来，最后可能要沉淀出几百万平方米的物业。

网易财经：今年新开工的面积超过300多万平方米。

刘晓光：380多万。

网易财经：在这种情况下，怎么样一个住宅和商业合理的比例能够保持一个比较好的现金流？

刘晓光：这就是关系到你的商业模型嘛，我们的商业模型设计得很清晰的，每一个100万平方米的载体大概有70万米是住宅，或者是公寓这类的东西，是可以流动的，大概有30万平米是商业的物业，大的商业群体。住宅的部分肯定我们要不断地销售，商业的部分肯定要留存下来，他们俩是平衡的。

商业的物业肯定要亏损一段时间，坚持几年时间才能实现正的现金流，但是由于这种新的生活方式的载体的出现，造成住宅的物业也很好卖。像几个礼拜以前我们“芭蕾雨”的房山项目，400套大概一个下午就卖完了，老百姓在买房的时候又加了一个新的因素，他要追求一种新的生活方式了。