网易财经：今天我们演播厅有请到的是全经联金融投资委员会秘书长王子晨先生，王总您好。
王子晨：各位网友大家上午好。
网易财经：王总，今天来到我们的演播厅，要谈的主题问题是关于中小房企现在在楼市政策下的生存现状以及房地产企业现在最关心的融资问题，我知道您也是国内这方面最权威的专家，想请您跟我们分享一下现在房企融资的渠道有哪些？
王子晨：房地产企业融资渠道现在都被各种政策限制住了，大家知道的，之前房地产企业用得最多的是银行的开发贷，目前从政策上，倒是没有明文规定开发贷不再继续贷，但在实际执行过程中已经全面停止了，除了一些大国企关于保障房建设的贷款还能拿到，基本开发贷就不再往外贷了。
然后是信托，之前是备案制的，今年下半年开始变成审批制了，说是审批制，实际也基本把信托给停了。
按揭贷款是房地产企业另一个资金来源，现在各银行按揭贷款的额度都非常紧缩，审批期限也比以前长了，比如以前一两个星期能放款的，现在可能三四个月都放不了款。即便放了款，现在在操控比较严格的一线城市项目贷款，销售款、预售款还有监管政策，要受到各方面的监管，不像以前那样开发商可以把款拿过来随便用，比如买地。这样一来，开发商在中国国内能够摆到桌面上谈的几个资金来源基本都是从紧的势态。
网易财经：第一条您谈到了银行贷款，我看到有一个上半年的数据，房地产开发贷上半年新增了2981亿，还不到2010年同期的一半，你们行业的其它公司上半年对贷款的感受是怎样的？相比五年前有什么变化没有？
王子晨：你看到的数好象是减少了，实际上我们的从业者，一般的开发商，从去年下半年开始，事实就是开发贷已经全部停了，都没有了。
网易财经：刚才您提到的信托和其它理财产品有哪些帮助？
王子晨：从去年到今年上半年，信托是房地产企业获得资金的主要渠道，虽然开发成本翻倍，但从下半年开始信托渠道也被银监会堵死了。
网易财经：上半年时信托的融资成本接近20%，我看有的还超过20%，这个成本对开发商来说是不是压力也很大？
王子晨：压力是显而易见的，在调控之前，开发商普遍使用开发贷的时候，他的资金成本一般来讲是在8%以下，现在基本上能（以）20%拿到都是非常不容易的，基本拿不到，还得打一些“擦边球”，能拿到20%就不错了，这已经是市场上能够拿到的最低成本的资金。
网易财经：等于是监管部门现在已经把信托这条路给堵死了？
王子晨：对。
网易财经：如果信托再收紧，你们公司或其它公司会不会考虑民间的融资渠道呢？
王子晨：实际上很多中小企业现在已经在用民间资本了，当从开发商的角度来讲，之前也在用民间资本，尤其是以前所谓“过桥”拿地的时候，在房地产业一直有民间资本的身影，只是现在开发商考虑得更多，现在房地产行业一个比较热门的话题就是私募股权基金PE，这是现在所有房地产企业都必须面对的问题，现在市场上普遍的PE成本，我听到最低的是25%，还得是项目非常好，知名开发商，证件齐全的，可能有25%的，普遍都在30%。
网易财经：还有的企业会通过参与保障房建设的渠道，拿到资金后再分担一部分给自己本身的项目，您认为这种渠道是不是合理的？
王子晨：理论上参与保障房建设拿到的资金国家是严格监控的，你用不到自己的非保障房项目上，或者说能用上的很少，那个钱本身就是杯水车薪，现在保障房建设之所以在全国各地并不如人所愿，主要就是因为投资资金跟不上，国家没这笔钱，地方也没这笔钱，企业更没有这笔钱，而且他也没有动力，这是保障房建设最致命的问题。
网易财经：我们上面谈到了这么多种融资渠道，您能不能给我们举某个项目具体的融资案例，让我们感受一下现在企业在融资方面的困难。
王子晨：我给你举个还算相对乐观的例子吧，上半年时有个项目贷款2.7亿，是中信信托做的，融资成本是19.5%，这19.5%到下半年已经很难求了，如果谁能跟你做一款信托产品，基本都是不惜代价，因为能做出来，基本也是在社会上能拿到的最低成本资金。
比如有一家美国的房地产基金，现在它对外合作要求的回报率是28%，我知道的另一家美国基金，去年它要求的回报率是25%，今年调整到30%，我说的这30%也已经是正规渠道最低的了，你刚才讲的民间融资远远不是这个数，他给你讲什么三分、四分，三分就是46%，如果“过桥”拿地时要用钱，两个月、三个月，五分、六分、七分，甚至更高都有。
网易财经：这对于行业的平均利润水平会有更大的挤压了。
王子晨：这是肯定的了。
网易财经：听说以前的平均利润率在15%左右，现在会到什么样的水平呢？
王子晨：你是说房地产整个行业吗？
网易财经：对。
王子晨：现在调控实施了一年多，如果说严厉的调控，到现在还不到一年，最终的核算数还没出来，因为现在房地产行业利润被挤压有几个方面：一方面是资金成本显著提高；另一方面是建筑成本提高，可能你们也都知道，现在通货膨胀，各种建材价格都在上升，劳动力价格也在上升，“民工荒”恐怕你也听说了，销售售价还被限制住了，上下挤压，利润率的水平一定是大幅下降的，这点毫无疑问。
网易财经：王总，我知道您是房地产金融方面的专家，想请问您一下，国内房地产金融创新这块现在包括哪些方面？
王子晨：其实在2007年甚至更早的时候国内就已经提出了房地产信托基金，或者说REITS，房地产资产证券化的问题，国内人行版和证监会版的都已经准备好了，从产品设计、技术层面，一直到整个交易操作的层面，都已经做好准备了，但实际上从金融危机之后一直没推出来，本来REITS是解决中国房地产现在乱象的一剂非常好的良药，这些年迟迟没有对出来，我觉得是非常可惜的一件事儿。
REITS是一个箭在弦上的东西，在这届政府的任内就把REITS设计完了，很有可能这是他送给下届政府的大红包，下届政府上任后可能会推出，因为REITS产品会带来方方面面的好处，相信从政府、专家到实业界都看得清清楚楚，之所以REITS现在推不出来，因为金融行业房地产的私募股权基金（PE基金）这两年比较热，大家都热衷于做，你也可以说它是一种创新，但单纯从PE产品本身，它并不是什么创新，只是之前PE更多投放在创投领域，你们大家多知道的，比如鼎辉、软银，都是投资于IT、高科技或是IPO方面，这两年PE又逐渐渗透到矿产领域，从2009、2010年开始，PE开始涉足房地产，你说它是创新也可以，但从产品本质上来讲不是创新，只是PE投资的方向现在也涉及到房地产了，仅此而已。
网易财经：前段时间国投瑞银获批业内首个REITS专户。
王子晨：你说的是国家允许投资两个亿，允许投资境外的REITS产品，它成立之后，REITS的标地额实际是境外资产，允许境内投资人购买，它的主要目的是引导境内投资或投机性资金的投资需求，因为国内都有这个共识，境内的可投资产品特别少，引起流动性在各个行业、各个品种里乱窜，从2003到2007年，更多流动性集中在房地产行业，把房价炒起来了，2009年国家调控之后，流动性就挤压到了各个领域，但资金量非常大，所以挤出来一点，比如农产品那儿，就什么“蒜你狠”、“豆你玩”了，都不需要挤出多少，还有棉花，各种大宗产品价格都往上炒，股市现在不振，黄金又不太靠谱，另外炒作黄金现在不太畅通，欧元、美元也靠不住了。
怎么办？民间资本有这么多，中国人还是觉得房地产是最靠谱的投资产品，但又不能让你炒中国的房地产，再炒作价格又上来了，怎么办，国家可能就想出了这么一招，去炒境外资产，因为REITS是资产证券化，正好境外金融危机，资产价格普遍缩水，可能现在你买REITS第一能解决通路问题，第二可能也算是好时机，我想这可能是政策制定者的初衷吧。
网易财经：您能不能跟普通投资者分享一下您的经验，如果投资REITS，它有哪些风险是需要我们特别注意的？
王子晨：它的标地额是实物资产，可能和股票不一样，但当你买REITS时，它已经是证券化的东西了，从考虑的层面来讲实际和投资股票、证券基金没有太大区别，我对境外REITS产品这两支基金还没有仔细研究过，发这个东西应该要详细列品，投资产品的组合是什么、投资偏好是什么，主要是商业、住宅还是其它方面，或者它关注于哪些城市，境外是不是有中国这样的一线城市、二线城市，看它的投资偏好是什么，然后投资者再根据自己的判断，觉得哪个更稳妥、收益率更有保障，然后去购买。
但实际上一个合格的投资者应该知道一个投资原理：投资风险和投资收益成正比。你想得到更高的收益，就一定要承担更大的风险，这才是合格的投资人。
网易财经：现在房地产金融创新这块在业内的话题很火，是不是也伴随着开发商对转型的诉求？
王子晨：房地产业这次被调控，被动也好、主动也好，一定是要转型了。我们知道，中国在2009年之前，整个房地产开发价值链是开发商模式，什么叫“开发商模式”呢？这个模式是中国独有的，因为业内经常探讨“香港模式”、“美国模式”，中国现在要转型，不是从香港模式转到美国模式，也不是从美国模式转到香港模式，而是中国独有的“开发商模式”转到“投资商模式”。
中国的“开发商模式”是什么模式呢？开发商一家独大，把整个开发价值链上绝大部分的收益都拿走，但如果出了问题，是由全行业供应商，再加上银行、信托、全社会来给它买单，这是一个非常畸形的发展模式，原来开发商通过一些非市场的因素捂住一块地，但实际上他没有掏多少钱，可能只掏了10%，甚至比这还低，他就取得了开发权，然后可能一撬土还没动、甚至图纸还没有，他就可以卖房了，这时候运用的是销售按揭杠杆，基本上他没有用出多少钱，销售款就回来了，基本没多少钱，土地就归他了，基本没有多少钱，楼就盖起来了，因为全是建筑工程商、材料工程商给他垫款，又没有用多少钱，这东西找银行抵押，钱就给他了，所以全没有用钱，利益全归他了，他用了几个高风险的杠杆，出现问题全由杠杆的另几头承担，这个模式是不对的。
将来房地产业应该由真正的有钱人、有实力的投资人掌控一切，这样开发商就会蜕变为整个房地产开发价值链中的其中一个环节，和设计院、规划院、施工单位的区别不大，当然也不是完全没区别，只是它退为其中一个环节，但风险由投资商负担，因为投资商是资金付出者，也承担相应风险，他把利益平均分配到价值链上的各个环节，实际上中国这次转型就要由“开发商模式”转为“投资商模式”。
网易财经：这种转型是否等于房地产企业的分化？
王子晨：不是分化，就是转型，以前那种自己没什么实力就想通过几个杠杆来撬动一个项目的事情，当然现在在一些特别小的城市、在三四线城市还存在，但已经不多了，通过这一轮调控，几个政策（出台），开发贷不给你了，开发资金的杠杆现在取不到了；第二，按揭比例也上升，资金还受到监管，还有垫资，其实国家早就出台了严禁垫资的文，只是现在执行更严格一点，这几个实际是“去杠杆化”，如果你没有钱，想空手套白狼，这事儿以后越来越不靠谱了，越来越没有市场。
网易财经：王总，您对今年下半年和明年的货币形势有怎样的判断？
王子晨：总体上来讲，国家回收流动性的决心还是非常大的，从国家政策上，我觉得不要太指望所谓的“政策回暖”，“政策放松”，不要指望了，因为这一轮让中国的通货膨胀太厉害了，通货膨胀的实质就是票子印多了，不用那么高深的解释，就是钱印多了，钱印多了怎么办？就往回收吧。
网易财经：是不是意味着开发企业在下半年、明年也不能指望开发贷？
王子晨：开发贷那事儿就不要指望了。
网易财经：今年下半年到明年的整个楼市政策，您认为会继续从紧，还是会保持现在的状态？
王子晨：我觉得楼市调控政策只能越来越紧，放松、回暖的可能性没有，是否维持现状，不再从紧，关键要看政府各个部门认为它的调控目标是否达到了，如果他认为没有达到，一定还会从紧，如果他认为这就是我要看到的，可能就会维持，但想放松一点，这个可能性几乎是没有。
唯一还有一线生机的说法是等明年10月份政府换届，看会不会（政策松动），但问题是现在好的开发商问自己的问题是，你能不能等到那个时候？别死在黎明来临之前。而到了下届政府是否会“回暖”，这事儿也是很多开发商、业内人士一厢情愿的事儿。
网易财经：现在有很多开发企业都已经去做其它业务以补充资金了，比如设矿、投资，有了这些业务的补充，是不是可以讲他们的寿命延长到明年的“金九银十”呢？
王子晨：是啊，所有开发商现在的目的也就是熬到明年10月份，但最难过的是今年春节，是开发企业最红火的年代，最难过的时候也是春节。对供应商、农民工，平时压一年没有关系，但到了过年的时候一定要给人结帐，春节这一关就有很多人过不去，明年上半年可能又是一关。
网易财经：现在楼市政策中大家最关心的就是二三线城市限购的问题，我看您之前也谈到二三线城市房价泡沫非常严重，限购会不会有益于压制泡沫呢？
王子晨：二三线城市泡沫，我觉得限购的效果可能不会太明显，我看二三线城市泡沫的出现，就是一线城市泡沫的挤出效应，但挤出的实际是在一线城市工作的、做生意的、学习的人（购买力），他们的购买力回到了原籍，实际上靠限制是限制不住的。比如在北京买房的人有辽宁的、湖南的、天津的……通过户籍问题、工作年限问题能给他限制住，但辽宁的在北京买不起房了，一定会回辽宁、回老家买房，我不会跑到湖南买房去，我的户口就在辽宁，回辽宁买房，你出限制政策能限制我吗？限制不了。
我说它的泡沫在哪儿呢？我是回辽宁买了一套房，但事实上我就在北京工作，那房买完我真的不住，所以你看二三线城市以后的房子，真正的鬼城、空城，都在二三线城市，大开发上现在挤到了二三线城市，一是住宅，大量卖出去时没有人买，或者是买了之后没人住；
我说的二三线城市泡沫的第二个方面主要是指商业地产，你好象是看过我的微博，从去年下半年开始我就持一个观点，二三线城市的商业地产，或者说整个中国的商业地产，最迟从2013年开始就要有一场灾难，而泡沫最先破灭会从二三线城市开始，一线城市也一样，商业地产一定会有一场灾难，大量的空置、招商不足，开业以后人气不行，够咱们消化五到十年的，现在不用再批地了，就在今天之前批出去的地都给它建设好，因为会有一场灾难。
网易财经：但现在商业地产似乎是非常火的话题，比如“城市综合体”等各种概念都在出现。
王子晨：倒霉就倒霉在“城市综合体”上。
网易财经：怎么理解呢？我们该怎么看待商业地产现在的形势？
王子晨：实际是很简单的事儿，做商业地产，第一要看当地消费者的消费习惯，如果是在传统的商业繁华地带建设可能还好，但这样的项目基本都被万达、华润、中粮给拿走了，一些其他的开发商，所谓“转型”做商业地产的，当地的小开发商，弄了一块地开始学，说我也弄一个综合体，你弄的综合体老百姓根本不去的，你知道，二三线城市人们的消费习惯更是固定的，某条街就是那个地方唯一的商业街，或者两三个商业街，其它地方盖的楼多么漂亮，装修多么豪华、造型多么美，请什么什么大师给我设计，没有用，老百姓是去消费的，他不管设计师是谁、名头是什么，没有人考虑这个东西，这是其一；
第二，商业资源很有限，你说衬衫有多少个品牌、餐饮有多少个品牌，奢侈品牌有多少？这些东西是固定的，不是一个城市里有50个城市综合体都能填满，LV也好、GUCCI也好，还是其它奢侈品牌，怎么可能你开一家店，给点儿优惠条件它就哪儿都设点？你不要租金，它还得雇人卖东西呢，还有物流、配送呢，那都是成本，就说北京，你以为北京各大商场里都有奢侈品吗？没有。二三线城市弄特别高档的设计、弄得豪华，搞出个城市综合体，你以为招商能招进去吗？招不进去，将来灾难就在这儿，招不进去，或者招进去以后，隔三个月就换一茬，调整业态，这种事情会是未来五到十年中国商业地产的一大“景观”，那就是一场灾难。
网易财经：您的观点也值得现在很多想要转型的开发商企业借鉴，在各个论坛，商业地产永远都是现在最火的话题。
王子晨：每个想做的人都信心满满，都相信我能把其它商业地产打败，我能比别人吸引到更多优质的商业资源，他们都那么想，你跟他们说也没有用，他听不进去。
网易财经：王总，我们最后再说一下房价的问题，国家统计局近几个月的数据显示，一线及已经限购城市的房价已经企稳，甚至出现了小幅下跌，您有这样的感受吗？
王子晨：这是肯定的，先不说统计数据上的事儿，从操作上来说，如果一个新盘价格比周围盘高出很多，要取得预售证、销售证，到建委那儿根本就不批，把价格降下来我才能批你，要么这楼就别卖，要卖就得降价，从操作层面上就能实现这一点，所以这到底是市场的现象，还是政策调控下扭曲的现象？这东西不好说。实际操作很容易嘛，我想控制房价都不靠别的，你想卖高价我就不批你，降价的话我批你就很容易，这样房价不就降下来了嘛，很容易啊。
网易财经：开发商对此也很郁闷吧，一方面自己的利润被各方因素压低，另一方面想要预售也要对定价做调整，这是不是开发商面临的最大难题？
王子晨：你说的是一个问题，这是市场行为，买地的时候政府是招拍挂，你用市场的方式卖给我的地，等我产品出来后你再告诉我不能用市场的方式卖，这很搞笑，你政府卖给我的东西怎么就能市场化呢？我卖自己的东西自己却没有定价权了？这不是一般郁闷的事儿，这是整个经济体制的问题。
网易财经：现在大家都比较关心的问题是下半年房价到底是什么样的走势，请王总帮我们预判一下北京放下年的房市，见底、持续走低呢还是触底反弹？
王子晨：触底反弹就不要指望了，会在个别楼盘、局部区域出现明的、暗的各种降价措施，明的就说降价，暗的可能就是所谓的优惠，这种优惠到最后也都是降价的方式，但我认为，（如果指望）北京、上海等一线城市的房价降下多少，给网友忠告的话，我觉得也不要报太大指望，因为土地资源在中国是稀缺的，土地的稀缺性就已经保证了房地产的价格不会降低，更不用说中国现在就是面临这样的情况，投资渠道不多、投资产品不多，不要说房地产会不会降价，咱也不论证它，房地产是否会永远升值，很多经济学家都在说这个事儿，我们业内人士跟他们探讨的不是房地产会不会降价，而是房地产相比其它投资品是不是更靠谱，因为别的投资产品比房地产更不靠谱，降价的更狠。
有个笑话，在非洲草原上，两个人发现了一只狮子过来，其中一个人赶紧穿了跑鞋，另一个人说“穿上跑鞋狮子也能追上你。”但穿跑鞋的人说“我知道穿上跑鞋狮子也能追上我，但我只要跑过你就行了。”房地产一定是穿上跑鞋的那个，我不是说它不会降价，对于中国想投资的人来讲，房地产还是最靠谱的，而它靠谱的特性实际也被广大投资者认可了，所以这也是为什么中国房地产投资需求非常旺盛（的原因）。
老说“刚性需求”，不是支柱的才叫刚性需求，投资也有刚性需求，刚性需求不只是自住，所以很多人首选还是（投资房地产），因为现在通货膨胀率太高了，你现在得到的数据都是中国统计局发布的，你可以回家自己盘算，但你可以算一算现在你一个月的工资拿出来之后到超市能逛几趟，相比之前有什么区别，你们年轻人有很多都是在外租房的，房租涨了多少你们自己算一算，何止那个数啊？100万的现金到年底可能连年初时的90万都抵不上，那你让这些人干什么去？他这100万一定要花出去嘛，老百姓看得明白，这100万还是买房子最踏实，买股票最没谱，100万进去只有30万出来，对吧？
网易财经：所以现在我们还是希望楼市调控的政策能够更加市场化一些。
王子晨：对，所有的东西都是一样，本身房地产市场没失灵，市场失灵的时候需要有形的手出来，需要政府调控，问题是房地产市场没失灵，房地产业有钱赚，开发商有钱赚，买房的人有钱赚，市场资源都向这方面倾斜，这完全是市场资源在发挥作用，至于有人说，你这么弄的话全国的实业都没得搞了，搞家电的、卖冰棍的现在都过来搞房地产，那这是你国家应该管的，不是要把非常健康发展的行业打压下去，而是要考虑为什么干家电的没钱赚，卖冰棍的没钱赚，他们非得来干这个？中小企业贷款的倾斜，方方面面的资源你给到位没有？这回真的是取长补短了，这个行业发展得好，你却非得把这个行业限制住，国家管理各个行业，这方面是不能取长补短的。
网易财经：卖冰棍的、卖家电的一看市场不好，他自己就会退出这个行业。
王子晨：对，政府要考虑的是他为什么不赚钱，而不是考虑房地产业赚钱我就抑制这个行业，考虑的方向反了。
网易财经：好的，谢谢王总来到演播厅，今天的访谈到此结束，谢谢王总。
王子晨：谢谢各位网友。
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