楼市寒流之下，今年房企完成全年目标颇为艰难，内房股恒大地产（03333，HK）以快速周转模式，提前2个月完成了今年的销售目标，成为迄今为止为数不多能够完成业绩的开发商之一。

数据显示， 2011年1—11月，恒大地产累计合约销售额791.1亿元，同比增长65.8%；相比今年年初700亿元的销售目标而言，完成度高达113%。

然而楼市遭遇政策深度调整，在预期政策依然不明朗的因素下，恒大也不得不主动调整其销售策略，来保证2012年的业绩锁定。中航证券首席研究员杜丽虹指出，在调控的市场背景下，如果存货以及承诺的资本支出的年度幅度增长再超过20%的话，恒大将导致财务风险增加。

提前完成销售目标

10月份的业绩会上，恒大地产主席许家印亲自出席媒体会，前十个月该公司累计合约销售额达778.7亿元，截至到11月底，恒大累计销售额达791.1亿元，同比增长65.8%；累计合约销售面积1202.1万平方米，同比增长58.9%；累计合约销售均价6581元/平方米，较2010年1—11月的6310元/平方米，同比增长4.3%。

相比年初的销售目标，恒大完成113%。根据中原集团监测的十大标杆房企中，截至11月底，仅有恒大、保利、华润以及中海4家房企提前完成2011年得销售任务，其中恒大完成度仅次于保利地产。

进入深度楼市调整，一线城市成交惨淡，不少房企单月销售额和面积更呈现逐月下滑态势。网易财经注意到，今年逆市向好的恒大地产自7月份之后，其楼盘价格出现大幅调整，初略计算第二季度合约销售均价约6971元/平方米 ，而在第三季度该公司的合约销售均价已下跌至6210元/平方米，下调幅度达10%。

正如许家印对媒体表示，能够取得比较好的销售业绩，恒大的销售价格也在比较大的优惠，有折让。此外他表示，在当前的形势下，调高销售计划是不可能的，但明年的目标不会比今年低。

放缓投资

尽管提前完成的业绩目标，但对于明年不确定的形势，快速扩张的恒大，也采取谨慎的态度。许家印表示将不拿地，减缓开工。在目前房地产市场不好的情况下，诸如2014年交楼的项目就没必要加快开工，保证公司未来2-3年的资金流动性。

11月该公司销售额仅12.4亿元，其合约销售价格上调至7500元/平方米，出乎市场意料，然而对此恒大表态是根据目前市场形势，主动调整销售节奏，是为确保2012年有着稳定的增长，保持一个合理的利润率。

今年恒大预计销售额可达800亿元，保持了60%的高增长。但近期不少地方政府表态限购将延期，限贷政策也并未放松，加速政策不明朗化。

杜丽虹在最新报告中指出，依赖于城镇化扩张的高周转模式，恒大存量资产周转率维持在行业以上水平，现金流以及销售回款仍可偿付中期债务需求。

此外，当前恒大地产土地储备高达上亿万平方米，77%的土地储备位于价格调控压力较小的城市，一定程度上缓解了政策的冲击。值得注意是，杜丽虹提出，恒大高周转模式一定程度上依赖表外负债模式，但随着土地政策的严控，其表外负债空间受到压缩，公司的扩张速度也会做出相应的调整。

无怪恒大也主动提出不拿地，消耗多少，补充多少土地的原则，宏观调控下将稳定好手上现金流。

作者：朱玲