今年前11个月，万科(000002,SZ）累计实现了销售面积1015.3万平方米，销售金1157.2亿元，相比去年同期分别上升22.5%和15.9%。作为国内的龙头房企，万科又成为今年首个超过千亿的开发商，然而面临严峻的调控，8月份之后，万科销售额或面积呈现环比下滑态势。

截至11月底，根据万科董事长王石今年年初提出不超过1400亿元的销售额来看，目前万科完成度约83%。在日前的一次媒体会上，万科总裁郁亮就公开表示，万科进入过冬模式。

销售放缓

尽管日前央行下调存款准备金，各地限购政策也“明紧暗松”，但中央工作经济会议对于明年房地产基调依然保持调控不动摇。万科公司对网易财经表示，未来万科会在确保经营安全的前提下，努力实现增长。但全年销售额的多少，很大程度上要取决于市场环境，万科不设固定的年度销售目标，而是会根据市场状况对经营计划进行动态调整。

“总体上，仍然会坚持“新盘当月销售率不低于60%”的原则，以保持较快的销售速度。"万科方面表示，本轮调控的力度空前，成效显著。受市场环境变化的影响，今年下半年以来，公司的销售速度也有所放缓，虽然公司的新推盘销售率总体仍保持在60%以上，但相比去年同期的超过70%有所下降。

今年7月份以来，万科深圳区域先后多次推出万团大战，优惠步步升级，且不少房源推出价格在万元左右，而万科北京区域公司金隅万科城项目新开盘均价对比前期直降3000元。

作为龙头的万科也步入价格调整，快速回笼资金阶段。据悉，今年万科推盘规模接近1300万平米，前11月公司的住宅销售中面积90平方米以下户型的套数占比为52％，144平方米以下占比为88％。万科认为，限购政策下，投资购房需求、高端房需求的影响相对更大，对于政策，万科的态度是“应对重于预测”。

现金为王

过冬期间，万科提出要坚持现金为王的原则，积极卖楼，谨慎买地，控制支出。公司不会停止拿地，但在拓展新项目方面会更加严格，坚决贯彻“宁可错过，绝不拿错”的方针。具体拿地规模取决于未来的市场成交、销售回款以及土地市场的情况。

从资金面来看，万科三季报显示，万科负债总额为2236.52亿元，资产负债率78.97%。值得注意是，负债机构中其中预收账款1228.15亿元，应付账款204.8亿元，其他应付款252.74亿元，短期借款以及一年内到期的非流动负债等负债仅519.10亿元，其中短期借款和一年内到期的非流动负债仅237.44亿元，尽管高负债，但对公司实质性影响不大。

截至目前，万科拿地总金额/销售金额为38%，而2010 年的比值为76.1%。万科公司表示，前期坚持谨慎投资策略，万科目前的资金状况仍较充裕。即使在外部融资渠道不断收紧的情况下，公司也较为从容。未来公司会继续拓展融资渠道，充分利用社会资源，提高资金使用效率。

进入11 月份，全国70 大中城市中超过半数的房价停涨，房地产市场的经营环境更加恶化，多家机构预计万科今年业绩或超1200亿元。在当前的市场环境下，公司快速周转的经营理念和分散风险的经营策略使得公司处于安全边际，但仍面临政策、销售风险。

作者：朱玲