网易财经12月31日讯 2011年，为控制通货膨胀，国内货币政策持续收紧，经济减速，国际环境恶化，不确定性加大。下半年货币政策收紧的节奏放缓，开始适时适度预调微调。预计2012年，中国经济将在积极的财政支持以及货币政策的微调下实现平稳软着陆，同时使物价水平控制在合理范围内。

货币政策：稳增长背景下货币政策微调，由“稳中偏紧”向“稳健”转变

货币政策预调微调，2012年货币政策将由2011年的“稳中偏紧”向“稳健”转变，但全面放松可能性不大。近期通胀水平明显回落，若明年我国经济仍能保持稳定的发展水平，则货币政策不会大幅度全面转向。目前的货币政策微调源于前期收紧幅度过大，现在是向正常水平回归，不代表政策全面放松，应密切关注利率下调。预计2012年总的信贷规模可能与2011年持平，达到2008年四季度至2009年期间放贷近11万亿元天量的可能性很小。

房地产调控：中央继续加强房地产调控决心不减，地方政府态度暧昧

本轮调控事关中央政府公信力和中国经济健康发展的大局，中央力度和决心不减。2010年以来，中央政府紧盯市场变化持续加码调控，“国十条”、“国八条”等政策密集出台，温家宝总理等领导人也不断强调中央政府继续加强调控的决心。2012年房地产调控政策仍将维持从紧取向。近日中央政治局会议定调2012年经济工作时表示“坚持房地产调控政策不动摇”，“限购”、“限价”等行政性措施在近期不会放松。

目前，地方政府对加强房地产调控态度暧昧。2011年，海口、三亚等外来需求占比大的城市，受调控影响较大，成交量大幅下挫。南京、杭州、天津等热点城市土地出让金收入下降明显。房地产市场的低迷造成各地方政府财政压力骤增，放松调控的意愿强烈，10-11月，佛山、成都等地放松限购即被叫停。然而，内外部因素均没有影响中央的调控决心。从内部因素看，GDP增速仍在较高水平，通胀压力依然较为突出，财政收入增长仍在高位。从外部环境看，由于近两年出口对经济增长贡献低于2007年，欧债危机影响不如2008年的全球性金融危机。从房地产行业看，投资开工增速仍在高位，房价刚刚出现下调，主要城市房价跌幅明显小于2008年下半年。预计2012年房地产调控政策仍将维持从紧取向，在房价明显下降或达到中央的预期之前，调控不会冒然放松。

保障房：力度持续加大，给地方政府带来巨大资金压力

保障房建设力度持续加大，规模迅速增加，地方政府将面临更大资金压力。近几年保障房建设规模迅速增加，政府资金压力较大。2009年，我国保障房计划建设387万套，2010年达到580万套，实际开工590万套。“十二五”期间，中央政府计划建设保障房3600万套，2011年已经完成了开工建设1000万套的目标。明年政府要进行保障房建设中期评估，保障房建设规模或将进行调整，预计2012年保障房开工建设目标为800万套，相比原计划的1000万套或将略有下调。但明年是保障房建设的高峰期，今年开工的要继续施工，再加上明年新开工的，政府筹集资金压力将会很大。

房产税：试点范围可能扩大，为建立中长期制度奠定基础

预计在2012年或更长时间内，房产税试点改革范围将进一步扩大，尽管试点初期由于税率较低、覆盖范围窄，不会对市场产生显著影响，但其长期影响不容忽视。房产税改革试点和相关配套制度的逐步实施，将优化房地产税收制度、平衡房产持有和交易环节税负，有助于促进公共财政制度的变革，从根本上有助于房地产业的长期健康发展。另一方面，房产税改革试点范围扩大，可能降低相关城市限购的必要性，这将为限购政策的逐步退出提供条件。若经济下行趋势和房地产投资等指标增速放缓，通过房产税试点并逐步退出限购可能成为政府的一个选择。

总体预测：上半年调控效果进一步显现，投资开工步伐放缓，量价继续下行，下半年逐渐趋好，但全年销售难有增长，总体不容乐观

运用“中国房地产业中长期发展动态模型”，在“经济增速稳中有降，货币政策稳中微调”的假设条件下，随着房地产调控政策效果的进一步显现，2012年全国房地产市场将呈现出“销售量价略有调整，投资新开工增速明显下降”的特点。预计2012年商品房销售面积为10.3-10.6亿平米，相比2011下降3%-6%；2012年商品房销售均价预计为5050-5200元/平米，相比2011下降1%-4%；2012年房屋新开工面积预计为20.5-21亿平米，相比2011增长6%-9%；2012年房地产投资预计为7-7.3万亿，相比2011年增长15%-20%。

过去两年大规模新开工项目的入市，将给2012年上半年的销售带来巨大压力。历史数据显示，通过全国新开工与销售面积增速的差值能够很好地反映市场供求状况，进而判断价格走势。2010年以来，新开工面积增速持续放大，而销售面积增速低位徘徊，预计到2012年上半年，这一趋势仍难以逆转，价格总体向下的趋势将更加明显。

从不同城市来看，与2010年和2011年类似，不同城市受政策影响的程度将有所不同。由于限购政策将继续得到落实，预计2012年一线降幅接近20%，二线降幅接近15%，三四线增速也将大幅下降至3%-5%；价格方面，重点城市销售均价将下降5%左右，其中一线超过10%，二线微降，三四线小幅上涨。二线城市之间差异将比较大：重庆、天津、武汉等地过去几年土地供应量大、开发投资规模高，但受限购影响，其潜在需求不如一线城市旺盛，而其目前库存量或潜在供应甚至超过一线，在2012年可能面临更大压力。而对多数中西部省会城市，过去几年房地产市场发展热度不及重庆、成都等地，未来受影响程度不会太大。

不同物业表现仍将存在明显差异。住宅销售面积和销售额均会有明显下降；商业地产销售面积及销售额均会有10%左右的增长，价格将维持稳定。但值得注意的是，商业地产机遇中也蕴含风险。商业地产投资回报期长、专业能力要求高、部分二三线城市潜在供应可能过大。住宅市场仍是能更快带来现金流、市场空间更大的领域。

结语

回顾1998年“房改”以来的历史，政策、货币、土地等影响行业发展的关键因素不断变化，房地产业不断遭遇波折，但总体仍不断发展，行业龙头企业迅速成长。特别是2010年来，持续升级的限购、限价、限贷等调控政策，不断刷新“史上最严调控”的含义，但全国商品房销售面积连续两年创出新高，投资等指标高速增长，保障房建设力度连年加大；万科、中海、保利、恒大等品牌房企销售业绩连年提升，行业集中度进一步提高。

展望未来，在2012年甚至更长的时间内，房地产业仍将面临较为严厉的调控政策，短期内，市场需求和价格波动幅度加大，行业风险上升。应该看到的是，中长期来看，土地资源总体偏紧的态势不会逆转，城市化进程不断推进也将为房地产市场提供旺盛的需求，房地产业仍面临较好的发展空间。

但另一方面，影响行业发展的长效机制将逐步建立：保障房制度不断完善，建设计划逐步落实，对商品房市场的分流作用将逐渐显现；房产税改革试点范围扩大，可能从根本上改变房地产业格局。从更广的视角来看，经济转型、增速放缓、结构调整、货币投放变慢已成为中国经济中长期发展走势的普遍共识。有鉴于此，现在正是政府、开发企业、银行等相关各方思考中长期变革及应对策略的时机。

（文章来源：中国指数研究院）