中国房地产学会副会长陈国强

网易财经12月14日讯 2013网易经济学家年会今日在北京举行，中国房地产学会副会长陈国强在“房地产调控功过反思”分论坛上表示，这一轮调控效果还是有显现的。首先是在短期效应方面，就是房价的涨幅和调控之前相比，应该说处于比较温和的水平。如果按照均价测算是8%以上，去年差不多也是类似的，是7%左右。如果观察成交量的指标，调控当年的2010年是9.4亿的商品房成交量，去年是10.9亿，今年的情况还有一个月的数据没有出来，前11个月已经成交的数字是9.2亿。我估计全年成交量恐怕和去年或者前年应该是持平，相差不多。

他还表示，这一轮调控归结为几个字，就是“加减乘除”。“加”就是除了保障法的加法之外，这一轮调控也强调了如何增加普通商品房的问题，当然在北京、上海这些重点城市每年用地计划都没有完成，全国连续三年的住宅用地的计划也没有完成，但是每年都在保持增长。保障房的加法和普通商品房的加法，这是在供应上做加法。第二个就是“减”，主要是在需求上做减法，主要是通过限购、限贷这些行政色彩的手段做减法，主要是抑制投资、投机性需求。第三个是“乘”，这一轮调控特别强调对投资、投机性需求抑制，对个人买房，实际上是降低它的银行信贷杠杆率，开发商在这一轮调控中杠杆率大大降低了，这是一个乘数效应。第四个是“除”，这个大家也很容易理解，实际上是通过一些行政性的手段，抑制投资、投机性的、多套多市购买的需求。

以下是相关文字实录：

陈国强：说我自己的观点，从2010年4月份开始，这一轮调控现在已经是第三个年头了，算时间是两年半。温总理对这一轮调控有两个说法，就是两个“促使”，一个就是促使房价合理回归，当然这个合理回归有不同解读，一个是合理回调，一个是回归到合理的涨幅范围内，这也可以理解为合理，这是短期目标。另外一个是促使我们行业能够步入到平稳健康发展的轨道，这是长远目标。如果对照这两条，我想这一轮调控还是有些成果的。首先是在短期效应方面，就是房价的涨幅和调控之前相比，应该说处于比较温和的水平，刚刚孟总也特别提到今年以来，如果按照均价测算是8%以上，去年差不多也是类似的，是7%左右。如果观察成交量的指标，调控当年的2010年是9.4亿的商品房成交量，去年是10.9亿，今年的情况还有一个月的数据没有出来，前11个月已经成交的数字是9.2亿。我估计全年成交量恐怕和去年或者前年应该是持平，相差不多。从房价指标以及成交量指标来看，应该说调控效果好象不是太明显，说明我们市场需求依然很旺盛，成交量保持在相当的水平上面。

刚才孟总也提到我们这一轮调控的内容，我个人观察把这一轮调控归结为几个字，就是“加减乘除”。“加”就是除了保障法的加法之外，这一轮调控也强调了如何增加普通商品房的问题，当然在北京、上海这些重点城市每年用地计划都没有完成，全国连续三年的住宅用地的计划也没有完成，但是每年都在保持增长。保障房的加法和普通商品房的加法，这是在供应上做加法。第二个就是“减”，主要是在需求上做减法，主要是通过限购、限贷这些行政色彩的手段做减法，主要是抑制投资、投机性需求。第三个是“乘”，这一轮调控特别强调对投资、投机性需求抑制，对个人买房，实际上是降低它的银行信贷杠杆率，开发商在这一轮调控中杠杆率大大降低了，这是一个乘数效应。第四个是“除”，这个大家也很容易理解，实际上是通过一些行政性的手段，抑制投资、投机性的、多套多市购买的需求。

结合这四个方面的内容来看，这一轮调控的效果我觉得还是有显现的，尽管成果还不稳定，房价上涨的压力依然存在，部分城市、部分地方政府放松调控的意愿很强烈。但是，如果从长远目标来看，我想很简单，应该现在还在行进的路上。这个目标要想实现，我们行业回到平稳健康发展的轨道，恐怕是任重道远的任务。

我也同意前面几位老总强调的，对于未来住房制度，尽管我们现在目标和方向是清楚的，特别是十八大报告当中提出来要建立市场化配置和政府保障相结合的住房制度。但是，市场化配置如何真正形成名副其实的市场化配置机制，我想恐怕道路还比较长，所以对于商品房部分，如何真正能够运用市场化的思维，市场化的手段，市场化的模式，去让他由市场化机制调节，而不是以现在我们看到的用限购、限贷这种明显行政性的办法，显然不符合我们十八大报告总的思路。所以，未来我觉得我们追求或者是形成市场化配置和政府保障相结合的双轨制的住宅制度，这是我们追求的目标，但是这个路恐怕还比较长。