上实城开退出“88号地块”换得四幅滨江地块，占地面积增135%

徐家汇中心项目由6个地块组成，占地约13.2万平方米。图为2005年2月，一名建筑工人在徐家汇港汇双塔项目工作。早报资料

因为种种原因拖延了十多年后，徐家汇中心项目宣布“调整”。

5月19日，上海实业城市开发集团有限公司（00563.HK，上实城开）公告称，5月18日，该公司持有60%股权的附属公司上海寰宇城市投资发展有限公司（上海寰宇），已与上海市徐汇区规土局达成土地调整协议，将上海寰宇持有的一幅徐家汇地块调整为位于徐汇区滨江的四块土地。

综合上实城开此前的公告可知，上述被调整的徐家汇地块全称为徐家汇150街坊88地块（下称“88号地块”），系备受市场关注的徐家汇中心项目的一部分。

调整原因是，“88号地块”所在区域“地铁建设和市镇规划依法修改”，上实城开“未曾开始发展徐家汇中心”。截至19日公告时，该地块仍为空地。

按上实城开的公告，“88号地块”占地面积约35343平方米，混合用途，2011年7月的估值为人民币42.45亿元。而上实城开换得的四幅地块，占地面积共约为83220平方米，较“88号地块”增加了135%，混合用途，可发展为多种商业物业。

同时，上实城开无需为此次土地调整支付土地出让金或任何其他款项，“按独立专业估值师进行的初步指示性估值，新地块的市值预期高于现存地块市值。”

一名业内人士透露，根据相关手续，4幅滨江地块，（上实城开与政府）已签约，后面会履行相关程序。“88号地块”则会重新进行招拍挂。

将“徐家汇中心”项目地块打包出让？

“88号地块”属于徐家汇中心项目范畴，也是上实城开在该项目拿到的惟一一幅地块。

官网资料显示，该项目由6个地块组成，占地约13.2万平方米，未来总建筑面积逾62.9万平方米。项目将集国际甲级写字楼、超五星级酒店、公寓式酒店、国际化商业圈及文化创意为一体，目标是将徐家汇中心打造成为国际商务中心、时尚商业中心、信息发布中心和公共活动中心。

上实城开2011年的一则公告提及，徐家汇中心项目地块位于徐家汇副中心，西、北至广元路、广元西路，南至虹桥路，东至天平路和港汇广场。

值得注意的是，此次“88号地块”置换的形式在当下的土地市场颇为少见。

北京盈科(上海)律师事务所房地产开发法律事务部主任宋安成称，直接置换这种做法，在当下的土地市场已很难见到，以往几乎没有案例可循。常见的做法是，政府把土地出让金还给拿地企业，并给予赔偿，然后再给一块新的土地，可能定向招标给它，但都要走一个程序。

对于徐家汇中心地块的去向，徐汇区规土局一位人士昨日并未正面回答，仅称“国家招拍挂文件里有，你可以找到”，便挂掉电话。

于上实城开而言，放弃徐家汇中心项目也并非不划算。

前述业内人士透露，徐家汇中心地块投入成本太大，且一些历史以及技术问题仍未解决清楚。城开此番退出，也可能是耗不下去了。

上实城开5月19日的公告中提到，截至本公告日期，现存地盘（指“88号地块”）仍为空地，上海寰宇没有在土地上进行任何建筑或发展工程。

前述人士透露，“88号地块”的拆迁问题已经解决，但除了这块地，徐家汇中心项目还有5块地，总投资太过庞大。（上海寰宇）不同股东统一投资开发意见需耗费更多时间，城开此番退出，换得另外四幅优质滨江地块，即可加快徐家汇中心地块的推进，城开自身也可更快进行开发，“政府对这块地的要求很高，要求引进国际一线商业。”

有市场人士猜测，政府之所以愿意置换4幅滨江地块给城开，可能有将徐家汇中心项目地块打包出让的打算。

“黄金宝地”的开发难度

徐家汇中心项目因为占地面积庞大，且位于“市中心的中心”，被市场视为黄金宝地。

不过，该地块自1995年进入市场后，却命运多舛。

根据过往报道，徐家汇中心项目地块在1995年由韩国大宇公司获得，并与徐汇商城共同出资1亿美元成立上海大宇公司，计划打造浦西最高楼。但随后，大宇公司陷入资金困境，开始寻求出让地块股权。一系列纠葛过后，该地块在2005年被徐汇区政府收回，并以股权转让形式将部分开发权交给当时还是徐汇区国资旗下的上海城开集团等公司。

不过，由于体量庞大，该地块的开发难度依然惊人。早前有估算称，如果徐家汇中心项目的6幅地块一起开发，“初步估计需投入资金共计300亿元”。

而单就“88号地块”而言，上实城开2011年的公告资料显示，该地块的项目公司上海寰宇由上海城开、徐汇土地发展及上海徐家汇商城（集团）有限公司（002561）分别持有60%、30%及10%股权。徐汇土地发展为徐汇区国资委全资子公司。

有说法称，仅为“88号地块”，城开支付的资金就高达25亿元。

一名业内人士分析，即便是2011年合并成立的上实城开，开发上述徐家汇项目的难度也很大，置换来4幅滨江地块，对城开来说同样也是个机遇。

据公告，该公司置换来的这四块土地位处滨江地段，为上海市未来重点规划地段之一，配合即将落成的基建及交通网络，该项目拥有庞大的增值潜力。交易完成后，集团将取得项目发展的全部主导权，较诸只拥有徐家汇中心项目六个地块之一，日后可更灵活及有效地分配资源。

上实城开为上海实业控股有限公司（00363.HK）的附属公司。官网资料显示，截至2012年12月底，上实控股总资产值达1153.13亿港元，股东应占盈利约34.38亿港元，营业额为192.87亿港元。除了房地产，该公司的主要业务还包括基建设施和消费品。

录入编辑：李琪