北京楼市重回“计划经济”

北京楼市陷入政府权力的高度管制中，不仅消费者不能自由购房，开发商也不能为商品房自主定价。 （CFP/图）

为了硬性压制房价，北京市政府选择了一种原始的方式——除了对消费者限购外，还拿走了开发商的定价权。从历年楼市宏观调控的结果来看，这种“计划经济”的管理方式，不仅无效，而且有害。

不出所料，北京市住建委立下“二季度要让房价数据改观”的军令状，很快就在纸面上实现了。

中国国家统计局2013年5月18日公布的4月份数据显示，70个大中城市，多数城市房价环比涨幅明显缩小，北京新建商品住宅价格环比涨幅分别比3月份回落了0.9个百分点，国家统计局高级统计师刘建伟分析，北京施行了限价等比较强硬的行政性措施，所以它快速反弹的可能性不大。

但纸面上的楼市与严峻的现实截然不同。在北京西南五环边上的长阳镇，万科“金域缇香”项目正在兴建中。在北京住建委网站上，这个项目显示均价在1.78万/平方米左右，而在售楼处，该楼盘销售人员称均价在2.1万-2.4万/平方米。

住建委备案的是该项目毛坯房的价格。但是万科的置业顾问向南方周末记者称，他们不卖毛坯房，客户在签订购房合同时还要再签一个精装修的补充协议，如此一来，真实房价要比住建委的备案价高三四千元一平方米。

而在大兴生物医药基地天宫院板块，排队等待买云立方、金融街融汇等多个项目的购房者已经等了超过半年——购买者感叹买房比登天还难，开发商则感叹拿预售证比登天还难。一个幸运拿到预售证的高端项目，只被允许每周网签两套房，“为的是让政府统计数据好看”，该项目开发商对南方周末记者说。

“如今住建委委屈，开发商也不舒服，购房者还买不到房子，这就是中国楼市紊乱的逻辑。”北京市房地产协会秘书长陈志也向南方周末记者感叹。

5月13日，《人民日报》和新华社则同时撰文评述，楼市调控不能一味限价限购，应该转向长效机制的建设。

“数字游戏”

房价控制目标从中央到北京市，从北京再分解至各个区县，直接与相关负责人的业绩挂钩，不管是期房还是现房，开发商都失掉了楼盘定价权。

似乎一夜之间，北京楼市重回计划经济。

“新国五条”北京版细则自2013年3月底落地伊始，就被外界冠以“全国最严”地方细则，也是全国唯一提出“全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理”的城市。

“新国五条”颁布后不久，北京住建委就多次召集京城开发商开会，希望能够探讨出一个“既能合理拉低成交价格完成政治任务，又能尽量减少伤害开发商积极性”的办法。北京住建委主任杨斌公开表态限价的两条原则，一是不能明显高于上一期项目售价；二是不能高于周边二手房价。

在政府方面，房价控制目标从中央到北京市，从北京再分解至各个区县，直接与相关负责人的业绩挂钩，不管是期房还是现房，开发商都失掉了楼盘定价权。尤其是诸多先期已经开过盘的项目面临一致的难题：不能涨价。

一位央企地产营销负责人向南方周末记者称，春节过后，他们预感到政策将发生逆转，赶紧把预售证办下来。等到他们销售完一看，非常庆幸先期的判断。但让他感到头疼的是，项目第二期的预售证现在难办了。

北京市住建委网站显示，从2013年4月1日至5月22日，仅有20个项目拿到预售证，拿到预售证的项目数量，相比2012年同期骤降了两成。在调控之后，大量项目推迟开盘的背景下，这20个项目成了调控后的北京市场上的抢跑者。然而即使在同样的市场背景下，这些项目的境遇和市场反应却很不一样。

一些新政之前高开的项目，现在反而日子比较好过。因为现在要求是和以前比不能涨，这些项目卖高价也不算涨价，拿预售证比较顺畅。像通州地区的K2玉兰湾项目，其毛坯普通住宅的报价为2.6万元/平方米，而附近的华业东方玫瑰项目，毛坯住宅售价为18500元/平方米，另有赠送面积。

尽管K2玉兰湾价格远高于区域其他项目，却可以拿到预售证，是因为在新政出台之前的3月2日，该项目有过一次开盘，预售审批价格为27702元/平方米。因此，4月27日该项目拿到预售证，审批价格虽然为27267元/平方米，远高于邻近项目，但不算涨价。

但其他项目就没这么幸运了。包括云立方、金融街融汇等十几个项目，尽管蓄客日久，都因为价格问题而被卡在预售环节；而包括京投万科新里程、金第万科朗润园在内的十几个获得了预售证的项目，为了配合政府的“数字游戏”，不得不想出双合同的成交方式。

上述央企地产营销负责人称，北京房价上涨的压力以及落地最严价格管控，将开发商“逼良为娼”，不得不想各种变通招数。

资料来源：国家统计局 （李伯根/图）

“双合同”破解术

为配合政府的“军令状”，不少拿到预售证的项目纷纷采用双合同的成交方式，把精装修拆分为毛坯房价和装修价格两个合同。

自2013年4月份以来，受到新一轮调控政策的影响，北京楼市成交开始进入下滑周期。亚豪机构副总经理任启鑫称，这一轮成交下滑的原因主要是由于商品住宅存量的匮乏。亚豪机构是一家专业房地产综合运营服务机构。

该机构统计数据显示，截至2013年5月20日，北京市商品住宅存量仅61000余套，相比2012年同期下滑了39%——这是自2006年开始网签以来，北京楼市库存的最低值。

这6万余套的市场存量中，还包括一部分品质较差的“历史存量”，以及部分去化速度较慢的高端产品存量。除去这些“非活跃存量”之后，所剩的可快速转化为成交的“活跃存量”数量更加稀少。严厉的“军令状”让新房供应持续减少，供需矛盾日趋紧张。

为配合政府的“军令状”，不少拿到预售证的项目纷纷采用双合同的成交方式，把精装修拆分为毛坯房价和装修价格两个合同，以较低的毛坯价格通过建委的审批拿到预售证后，再将精装修费用纳入到补充协议中要求买房人额外支付，以此规避限价令管控，寻求涨价途径。这一手法已成为包括万科、华润在内的众多发展商无奈但普遍的选择。

在北京地铁5号线旧宫站附近，2013年4月份拿到预售证的金第万科朗润园项目正在销售中，推出的544套首置类住宅产品，销售率超过八成。其一套100平方米左右的两居室，在北京市住建委网站备案时，单价是27000元/平方米左右，和其2012年7月份一期开盘价25800元/平方米相比，几乎没涨多少——但加上20万-50多万元的“幸福家居解决方案”成本后，房价其实涨了2000元-5000元/平方米。

金第万科朗润园的一位销售人员对南方周末记者介绍，这个“幸福家居解决方案”的补充协议，是购房人在签约时必须签署的装修合同。不同户型装修费用亦不同，其中一居室20万元、两居室42万元、三居室53万元，解决方案则包括地板、墙面、整体橱柜、灶具、烟机等基本配置，且“方案费用”必须在缴纳首付费用时全部缴付，100平方米的两居额外支付四十多万的装修款后，其单价从而一跃超过31000元/平方米。

表面上看，北京楼市价格限住了，但真实的成交价格和需求都像是葫芦被按在水里，而不断放宽的银行信贷更让楼市像蓄满了水的水库。

扭曲的调控

一边是汹涌逼来的限价令，一边则是不断放宽的银行信贷。

一如北京楼市，中国政府三令五申控制房价上涨的努力，未能阻止全国房地产市场在信贷规模飙升的提振下继续高歌猛进。中国指数研究院最新数据显示，中国百城新建住宅均价首次超过1万元/平方米，连续11个月上涨，其中环比上涨城市达到76个。

中国社科院财经战略研究院公布的报告指出，住房供求已经失衡，房价面临全面失控。北京科技大学管理学院教授赵晓亦称，本轮“史上最严厉的调控”在政府货币创新高、政府土地垄断以及地方政府强大利益驱使下，再度悲哀地沦为“空调”。

2012年下半年并延续到2013年1-4月的贷款规模的飙升，是房价持续上涨的推手。根据中国政府公布的统计数据，2013年1-4月，包括银行贷款和其他形式融资的总信贷规模较上年同期增长64.7%，其中相当一部分进入了房地产领域。

而根据上海易居房地产研究院的数据，至2013年一季度末，全国房地产开发贷款余额同比增17.8%，增幅较2012年底扩大7个百分点。这已是自2011年下半年以来最大幅度的增长。不仅如此，房地产信贷的增长还跑赢了“大盘”，同期人民币全部贷款余额的增幅仅为14.9%。

一边是汹涌逼来的限价令，一边则是不断放宽的银行信贷。获得了大量开发贷款的开发商得以有余力进入土地市场。2013年5月20日，北京通州区台湖镇两宗地块迎来现场竞价，福州泰禾集团以1.9万元/平方米楼面价拿下的土地，超出了通州区域新房价格。

2013年5月以来，上海、广州、长沙先后诞生三个年内地王，上海浦东新区的两幅地块甚至在同天之内先后刷新上海年内单价地王。2013年1月份停止出让的上海青浦区徐泾镇会展中心3地块在5月10日重新挂牌出让，挂牌起始价狂涨三十多亿元。

在部分城市，多宗地块的溢价率越过50%的警戒线，有的甚至超过100%。“面粉”价格再超“面包”价，调控变为“空调”的风险也在逐渐加大。高价拍得的土地注定着房价预期不可能低——没有谁愿意做亏本的买卖，高价买入的土地，迟早变成房子高价卖出去。

然而政府仍执著于研究看似更为迅速有效的行政手段。据《21世纪经济报道》一篇报道称，在北京房价连涨的背景下，目前，经北京住建委的审批的预售证，还需要新添一道“关卡”，提交至市长办公室，由分管副市长陈刚审批画钩后才能最终确定能否给批。北京住建委还在研究“限价序列管理”的具体细则，力求在土地出让时就确定其入市价格。