昨日上海的土地市场打破多项纪录。除了今年的总价地王纪录，上海今年的土地成交溢价率纪录亦被打破。
7月3日，上海市规划和国土资源管理局公布，上海保利盛冠投资有限公司（下称“保利盛冠”）以23.56亿元总价，摘下松江区泗泾镇泗凤路一号A商住地块，折合楼板价1.26万元/平方米，溢价达132%。这刷新了今年以来上海土地成交溢价率的纪录。该纪录此前由青浦区盈浦街道、香花桥街道盈顺路东侧地块（C-08C-16）创造，该地块的成交溢价率为108%。
据了解，保利盛冠隶属于保利置业集团有限公司（00119.HK，保利置业）。按2012年年报，央企中国保利集团公司持有保利置业48.02%股份。保利集团旗下另一更为庞大的房地产企业是保利地产（600048.SH）。
某民营房企分管拿地的总裁助理认为，上海昨日成交的两幅地块，溢价率均较高，相对周边的房价，确实也比较贵，“土地市场有点热，但也不能说是离谱，只是有些高过预期。”
在他看来，近期上海地价高企，主因还是开发商对未来上海市场的看好，很多企业目前手上没地，要发展就肯定要拿地。“去年底，上海土地成交溢价率顶多在50%，一般都在50%以下，最近基本都在100%上下。”
“竞拍逾400轮”
出让公告显示，松江区泗泾镇泗凤路一号A地块南至泗凤公路，西至祥汇路，北至泗宝路；出让面积为84089.7平方米。
据了解，上述松江地块当天竞夺激烈。有说法称，此次竞拍进行了逾400轮。上海市规土局的信息显示，有79家企业领取了该地块的标书，多达21家企业提交了竞买申请。
某央企开发商投资部负责人称，张江地块和泗泾地块之所以备受关注，是因为住宅用地占比高，比较符合开发商的口味，“泗泾的那块地周边配套比较好，比较适合做刚需加首套改善型产品。”
上海某本地开发商亦称，上海近几年宅地极为稀缺，很多房企都很关注宅地，而像万科、保利这样的上市公司，必须有土地储备，“上半年很多大型房企资金回笼情况较理想，于是大举拿地，造成市场火爆。但下半年市场形势未明，需防范风险。”
某港资房企副董事亦称，眼下地价涨幅很大，未来房价的上涨压力也很大，“我们因为感到竞争太激烈，没有参与竞拍。”
据上海中原研究咨询部高级经理龚敏介绍，上述泗泾地块地块住宅建筑面积的比例是70%，商业建筑面积比例是30%。据她称，该地块周边目前的公寓售价仅1.7万元/平方米，加上该地块商业部分有一定的禁售期，对后续开发有一定考验。
“先拿了再说”
虽然竞夺激烈，但多位受访开发商均称，眼下存货不多，已不得不出手拿地。
某上市房企副总裁介绍，对于保利这样的大型房企，拿地是为了市场布局，也是为抢占未来的市场份额，“小公司拿不起这么贵的地，就歇了，以后就在市场上消失了。”
“有的公司一年的销售额不过百亿元，可他拿地就能花100百亿，这背后肯定是有大的资金、机构在支撑推动的，像我们这种小公司就看不懂了。”该副总裁认为，这些通过几百轮竞标高溢价拿到的地，日后会不会赚钱很难说，“恐怕连拿到地的房企自己也不知道，但是（他们）是先拿了再说。”
在他看来，目前的土地市场呈现出一二线城市较热、三四线城市低迷的格局，这造成很多大型房企开始回归一二线城市。虽然上半年各房企通过销售获得的资金回笼量较大，但实际上，更多社会资金通过信托等渠道，大量流入房地产投资领域。
前述央企开发商投资部负责人也直言，对于楼市的未来走势，大多数开发商都看不清，都是戴着镣铐跳舞，“现在很多公司通过融资融到了很多钱，这些钱必须花出去，只有买地，才能实现循环。同时，上半年各房企的销售情况都较好，存货已经不多，都需要补仓。”
该负责人称，对大型房企及外地房企而言，只有在一线城市布点，进驻上海、北京，才能将平台做大，接下来才能融更多资金。
该负责人对楼市走向并不乐观：“未来楼市在我看来是命悬一线，政府要真想调控，房价肯定会下来。目前土地市场的情况是，土地出让方在吃肉，开发商在喝汤。”
值得注意的是，据易居发布的最新报告，6月，20个典型城市新建商品住宅成交面积为889万平方米，比上年同期下降11.2%，比5月下降3.3%；这是16个月以来首次出现同比下跌。
数据来源：上海市规划和国土资源管理 张泽红 制图
录入编辑：李琪
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