宋庄的小产权违章建筑的整治，使人们又把目光转向798艺术区。从艺术区的商业化角度，798艺术区实际上远超过宋庄。某种意义上，798一直在商业和艺术之间走钢丝。

2006年后，随着当代艺术市场的火爆，798艺术区的房租迅速飙升，从每平方米每天5毛到2元，迅速涨到5元至8元。这一轮的涨价潮改变了艺术区的入驻结构，由以艺术家工作室为主转变为以画廊区为主。这次结构变更主要有两个原因：1.原有的艺术家住户由于继续享受旧的廉价房租，不少艺术家将自己的房子出租，做起二房东；2.房地产、证券资金进入当代艺术，作为风险投资入股画廊，带动了画廊业的增长，这一段时期大部分的新画廊都入驻了798。

2009年的金融危机，导致了一部分画廊倒闭和撤走，同时使房租下降到2.5至5元。但这个局面维持一年多，房租又开始上涨。这是由于市场规律在起作用，承受不了房租的画廊走了，但又有新画廊和机构加入。悦美术馆即是一例，它获得了原来耐克公司的空间，但房租是每平方米每天十元的价格。2009年至今，798艺术区的画廊和机构的变更，就如北京的饭店业，每年都有一部分饭店倒闭，但每年也有新饭店开张。

当然，第二轮的房租上涨带来一些新的特征：新加盟的画廊和机构的资金来源不是上一轮的以风险投资为主，而是以新兴阶层的自己投资为主，他们的投资性质也不完全是为了中短期的投资回报，主要是出于个人兴趣，除了一部分的投资回报预测之外，还把798的空间作为一个交际平台和公司品牌的象征地，这显然更接近国外兴办美术馆的诉求，即除了艺术品的销售外，人脉和品牌资本的再生产也是投资目的。

在上述意义上，798艺术区以房租上涨为核心，很明显市场规律带动了投资行为的升级，从简单的艺术品交易为核心的风险投资，上升为艺术品交易、人际生产和品牌的形象增值三者结合的投资诉求。当然，市场化也给798艺术区带来负面影响：由于市场价格面前人人平等，一些没有投资支持的实验空间、独立书店纷纷撤出，大量的礼品店、饭店、时尚店、咖啡馆入驻，一些画廊把一部分空间改为礼品店和咖啡厅。

第二轮房租上涨，加剧了798的商业化面貌。虽然保持了艺术机构的入住率，但负面作用是大多数画廊和艺术机构属于玩票性质，真正专业的很少。这是由798艺术区一直执行的入驻政策有关的，即出价者高入驻，同时优惠政策向大机构倾斜。尤伦斯虽然空间占有率很大，但单价租金却是园区最优惠的。这一政策的诉求是为了迅速提升艺术区的机构级别，但近五年来的实践证明，这一政策没有达到预先的设想。

理论上，798艺术区前些年的大机构倾斜政策，是为了使园区艺术机构的结构在短期内升级换代，但这是一个拔苗助长的政策。其直接后果是，把真正最有艺术活力的中小机构和实验空间挤出了艺术区，但大机构的展览水准并未得到提高。像尤伦斯开张之初宣称要做国际化的美术馆，引进国外的顶级展览，但开办至今，事实上一个顶级的海外展览也未引进过。这是因为国内民营美术馆普遍都处于“租（盖）得起房子，做不起展览”的尴尬困境，即一个民营美术馆可以花钱租（盖）一个美术馆，付掉装修费，每年支付水电煤、工资成本，但如果再要它一年始终做原创展览就没钱了，尤其是国外的展览，光是保险费、运输费、画册费就得数百万元。这是国内、中外民营美术馆光靠自己的资金承受不了的。

国外美术馆的资金来源主要是财团投入结合馆外捐赠资金，但这两条都建立在基金会制度之上，基金会制度的核心是国家给予财团和捐赠方减免税。由于中国国情上不允许建立减免税的基金会和捐赠制度，798艺术区在制定大机构倾斜政策时，显然忽视了这一最关键因素。没有基金会和减免税制度，光是798集团给予大机构以房租优惠，也不足以促使大机构国际化。

但这一政策反而将低成本、有艺术探索活力的实验空间和中小机构逼到了绝境。这是798艺术区目前丧失艺术活力的关键原因。虽然中小机构仍不少，但真正的实验艺术空间搬出了艺术区，留下的中小画廊所做的展览水准不高，因而造成798艺术区近年总体展览的商业化、时尚化。尽管如此，798艺术区每天仍人潮汹涌，但参观率不能说明艺术水准，作为一个集艺术和时尚为一体的另类文化区，798显然越来越像文化旅游区。

二房东现象仍是798艺术区房租高企的症结。798物业一再声称他们出租的房子没有7元或8元这么贵，二房东的转租助推了涨价。但这个神秘的二房东群体似乎历时多年也未被打掉，而且越来越猖狂，前不久由知名经纪人伍劲创办的玉兰堂画廊的仓库内一批绘画，被二房东扔出了屋子，丢在798街边。但在目前的情况下，798艺术区仍有改进的余地，比如，可以实施一些空间优惠的区别政策，适当引入一部分实验空间、独立书店，并给予房租优惠，改善园区的结构；限制礼品店、咖啡馆等商业店铺的比例。

世界上有成功的美术馆和艺术基金会制度，但目前为止还没有成功的艺术区模式。美国纽约的SOHO艺术区最后变成时尚区，艺术区不得不向更远的边缘地区转移，艺术区为房地产的热地效应。798艺术区的前景也不容乐观，今年798的二号门区域仍按原计划兴建起了电子城。如果有足够的政策智慧，798艺术区还是有创新模式的空间的。

作者：朱其