文/陈丽琳

上海郊区综合体是否开始过剩？这样的问题总是让人争论不休。

主流看法并不乐观。从RET睿意德监控的数据看，上海城市综合体开发已进入井喷期。现有的城市综合体开发量是2005年的7倍以上，大量的综合体出现在郊区板块。这多少让人有些不安。在2000年到2005年之间，北京、上海曾经迎来一波“郊区综合体”的开发热潮，但最终这段时间内开发的项目大多招商受阻或经营不善。

按照更早的经验——比如23年前，“城市综合体”还代表着一种生活方式。1990年建成的上海商城是上海最早的城市综合体。它占地4万平方米，建筑面积为18.5万平方米，功能业态上有酒店式公寓、办公楼、五星级酒店、商场以及剧院等。当时，美国和澳大利亚等国家的使领馆设在这座名为“上海商城”的高端综合体物业中，许多顶级的外资企业也争先恐后地想搬进去。现在跻身全球最大住宅开发商的万科，1990年代初进入上海开建的第一个住宅大盘也是在这里设的售楼处。

那个时候，人们觉得城市综合体不仅仅意味着集约和高效，它更大的魅力在于其地标性和价值感。当城市综合体大量出现在郊区的时候，最终赋予它的这一层魅力荡然无存。这也让人加深了对郊区城市综合体的担忧。

相较这些看法，我的观点要乐观一些。我认为，这波开发热潮中涌现出来的郊区城市综合体，相对于过去，面临的机会比挑战多。比如，莘庄板块的仲盛广场，其坪效（每坪面积产生的营业额）就已经超过了部分核心传统商圈的购物中心。

所谓郊区综合体，并不是将商业地产转向城镇以外的偏远地区，而是随着城镇化，人口往郊区导入，并且数量呈急速上升趋势。分布在郊区的综合体，自身除了目的性导入消费群之外，也承载着社区配套、满足便捷性消费需求增长的任务。因此，郊区综合体在打造具备自身差异化特色商圈的同时也在构建一个个小型的商业生态圈。在经济发达的城市，这类消费型商业生态圈已经非常完善。以香港为例，在这个高度发达的商业城市中，即便是远离市中心的社区也拥有满足百姓生活的各类配套设施，居住在当地的业主不需远距离采购就可以获得生活所需的基本用品。

再看上海，今天上海汽车的普及化和轨道交通的四通八达让消费者活动半径扩大，相当于拉近了城郊距离，使得偏居郊区人群的目的性消费机会大增，也增加了郊区综合体的可达性与便利性。

市区综合体和郊区综合体因地理位置造成的优势差距正在缩小。另外，在同样可方便到达的情况下，传统商圈受限于物业条件，商场硬件、车位等配套设施滞后且升级改造困难，给消费带来了一定的不便利因素。郊区综合体却因为拥有宽裕的土地，能够提供更加完善的相关配套，反而增加了其吸引力。以七宝片区的代表性项目集群为例。按RET睿意德的监控数据，该集群中，星钻城、乐购河畔百货、嘉茂广场以及在建的万科七宝国际等项目，凭着其配套功能的完善及交通的便捷，入驻率一直保持在98%左右，且租金表现及未来走势良好。

毕竟，市区用地紧张，需要引入更多高租金业态商家来平衡投资收益，造成部分需求大面积的体验性业态难以进入；而郊区综合体在规模与租金压力方面都优于市区，因此在引入体验性业态方面可以做到更优。同时，与市区需要发展高密度建筑不同，郊区土地可以承载更丰富、更多样化的建筑形式，为消费者营造有别于市区的场所感，形成其项目的独特吸引力。以去年刚开业的宝山万达项目为例，其零售快销及时尚品牌类别齐全，并没有因为边郊片区而招商受阻。另外其大幅增加了休闲娱乐和餐饮儿童等业态，使项目更具有互动体验的功能。

城市人群休闲消费需求提升也对郊区综合体形成支持。随着收入水平提升，城市居民对旅游、休闲的需求大大提升，而中国大部分一线城市的公共休闲场所与设施普遍相对匮乏，造成周末人们可选择的休闲地点十分有限。郊区综合体距城市有一定距离，其沿路及周边的景观、乃至空气都与市区有所差异，且其内部业态所具备的购物、休闲、娱乐等多元素功能，可以更好满足家庭人群长时间的游逛消费，因此有机会成为周末举家出游的欢聚目的地。以青浦奥特莱斯为例，该项目在开发初期就备受关注，虽然地处郊区，但借着便捷的高速交通及完善的配套设施，消费人口辐射半径大大增加。不仅上海客群会驱车前往，上海周边城市消费者也会慕名而去。在多轮调整之后，该项目租金由最初的3-4元/天/平方米大幅增长至现在的18-20元/天/平方米。

当然，如果郊区综合体的业态与市区相较无特色差异，则居住于市区的消费者到达郊区的意愿会大打折扣。过去因为国内业态的种类有限，且大部分品牌优先选址于市区，造成郊区综合体中商业部分可选择的业态及可能与市区形成差异的机会很小。而当下中国业态丰富度已显著提升，为郊区购物中心实现业态差异创造了良好机会，从而郊区购物中心可以在业态内容上实现其独特竞争力，吸引更多消费者从更远的地点到达。