网易财经中心 张达

上周上海浦东临港板块密集出让5宗商住地块，最高成交溢价率达到445%，刷新上海年内土地出让溢价率纪录。而离上海不远的杭州近日却被媒体报道为全国首个明确规定土地出让溢价率上限的城市，规定溢价率最高不超过35%,竞价达到溢价率上限后就不再竞价转为竞保障房面积。

35%对比445%，乍看之下似乎应该为杭州政府鼓掌喝彩，因为据诸多研究机构测算，土地出让金占房价平均比例为三成左右，最高可达五成以上，所以如果真能通过设置土地溢价率上限来压低地价，那高企的房价势必也会开始回落，但很可惜，事实并非如此。

其实杭州早在去年就开始执行49%的土地溢价率上限，最近只是把溢价率下调而已。那么，溢价率上限执行一年多的杭州房价到底有没有下降呢？据杭州透明售房市场研究院统计，2013年杭州主城区共成交土地102宗，总面积4807.6亩，总成交额841.6亿元，同比上涨98.1%，反倒成为史上卖地额最高的年份，具体到每亩单价，今年比去年也整整提高了25%。而另据国家统计局数据，今年1-11月，杭州房价平均同比涨幅达到5.2%，而近两个月的涨幅均超10%。很显然，地价和房价都没降。可为什么土地溢价率上限管不住地价呢？答案很简单，因为政府始终掌控着土地出让的底价，所以不管溢价率上限设为多少，底价都是可以灵活调整的，这样设定溢价率上限便失去了意义，地方政府倒是可以借开发商之手完成中央规定的保障房指标，但开发商不可能指着多配建的保障房盈利，所以最后还是会通过提高商品房房价来转移这部分成本给消费者。

而导致地方政府如此不热衷于压低地价的原因是地方财政已被土地“绑架”。中国指数研究院近日公布的最新报告显示今年前11月全国300个城市土地出让金总额为2.7万亿，而财政部数据显示今年前11月地方财政收入为6.3万亿，土地出让金占比已超40%。光靠简单的卖地就能赚到近半的收入，地方政府何乐而不为呢？所以如果不能破除这一“土地财政”模式，房价难以下跌。

作者：潘鑫磊