上海国有资本运营研究院课题组
当前，社会老龄化已经进入快速发展阶段。据统计，截至2010年末，上海市老年人口的比例已经达到23.4%，以中心城区为例，比如静安区，老年人口比例达26.9%，原卢湾区则为26.5%。
《上海市老龄事业发展“十二五”规划》和《关于推进本市“十二五”期间养老机构建设的若干意见》中要求，上海市中心城区养老床位不低于区域老年人口的2.5%，现有床位数和这一要求存在明显的差距。在中心城区，实际养老床位数和计划数的缺口动辄达千张之多。
可以说，在上海市中心城区发展养老机构既是政府的要求，也有现实的市场需求，未来更有巨大的发展空间。面对上海市中心城区养老机构供不应求的市场情况，现有的养老机构在发展的同时也遇到了高房价和高成本等难题，因此需要进一步理清在中心城区发展养老机构的内部情况和外部环境，从而找到真正适合实际情况和具有可操作性的发展模式。
中心城区老年人口现状和
养老需求分析
要确定上海市中心城区发展养老机构的模式，首先要分析其目标客户群，即中心城区老年人口的现状、特点和需求。
上海国有资本运营研究院课题组对600位上海市中心城区65岁以上老人采取入户调查的方式了解情况。（根据实际走访的情况，60岁至65岁年龄阶段的老人入住养老机构的比例较低，为了更有针对性，仅调查了65岁以上老年人口的情况）调查完成后，实际有效问卷为592份。
基本情况
（1）老年人口的整体分布：女性的比例为62.5%，高于男性。从实际情况来看,入住养老院的老年人中女性人口的比例也高于男性。（问卷调查被访者年龄分布如图1所示。）
（2）老人的子女情况： 65岁至69岁的老人约有2/3有一个子女；70岁至89岁的老人中，90%以上有子女，且随着年龄的增高，两个子女或者三个及以上子女的比例在提高。
（3）居住情况：约80%的老人和配偶/子女一起居住。独居老人占到整个抽样群体的21%，在各个年龄层都有分布，随着年龄的增长，独居老人的比例增高到40%左右。在几种居住方式中，与配偶居住还是占最大的比例，在65-69岁的年龄层中占到68%，但是随着年龄增长，与配偶居住的比例明显下降，到85岁以上，只占到26%。
（4）生活自理能力：从被调查群体整体上看，大约有10%的老人生活自理能力处于半自理或者不能自理的状态，主要年龄集中在80岁以上。
（5）日常照养方式情况：对于完全自理的老人，几乎90%由自己照顾自己；而半自理老人，一般都需要配偶、子女或者钟点工照顾；而对于不能自理的老人，相对来说，这部分老人年龄较高，配偶照顾的能力有限，大约40%由子女照顾，40%由钟点工或者护理工照顾。
经济情况与需求情况
针对老人的经济情况，课题组收集了被访者的个人月收入、配偶收入及子女每月资助三项资料。65.7%的老人个人月收入在2001-3000元之间，约10%的老人在2000元以下。另外，老人无配偶或配偶离世的情况为32.5%。有配偶的老人中，其配偶月收入也大多在2001-3000元之间。大部分老人没有得到子女资助，得到资助的老人，其得到的金额一般在1000元以下。（问卷调查被访者经济情况汇总如图表1所示。）
调查组采集了被访者喜欢何种养老方式，是否有入住养老院的打算，并与其年龄、生活自理能力进行了交互分析。（问卷调查被访者入住养老院意向、年龄与自理能力情况如图表2所示。）
可以看出，无论是何种自理能力的老人，居家养老依然是最主流最被大多数老人青睐的方式。
从入住养老机构的意愿来说：不能自理的老人是意愿最高的；有自理能力的老人和有半自理能力的老人中，低年龄者愿意入住养老院的比例更高。这种情况产生可能有两方面的原因：一是低年龄老人其子女较少，居家养老的条件可能不具备；二是老人养老理念的变化，高年龄老人对于入住养老院往往和“不孝”、被抛弃、被嫌弃等概念挂钩，产生抵触心理。
老人对养老院的要求
（1）养老院性质：调查人员让被访者选择自己倾向的养老院主办机构（多选题），其中有94.3%选择政府办的，将近50%选择医院办的，再其次是国有企业办，而相对之下，私人企业办和民间组织办养老院的入选率就非常低。可见，主办机构的国有性质在老年人口的心理上占绝对的优势。
（2）对养老院关注因素：汇总老人对于养老院各项因素的关注程度（多选题），服务质量、收费水平、交通便利为老人最关注的三个方面。
（3）养老院收费水平：总体上，老人希望养老院收费水平在1001-3000元之间，占被访人群的75%以上。这和老人个人月收入集中在2000-3000元的现状有直接关系。
（4）被访者的月收入水平和可以接受的养老院价格：绝大多数老人可以接受的养老院收费标准为略低于自己的每月个人收入。大多数老人不希望依赖于配偶的收入或者子女的资助来入住养老院，这与之前统计数字中子女资助大多数为零，以及配偶收入不高的现状相匹配。但随着老人收入的上升，个人收入5000元以上的老人，其中多数可以接受的养老院收费标准并不是4000-5000元，而是2000-4000元。
（5）交通便利情况：交通便利在所调查老人选择养老院所关心问题中排名第四。31%的老人希望从家里走路能到达养老院，31%的老人希望是车程半个小时，26%的老人希望车程在一个小时左右。
（6）养老院房型及配套设施：在对养老院配套设施的需求情况上（多选题），可以看到老人对诊疗室的需求远高于其他需求，达到84.1%，对输液室的需求达到52.3%。其他需求度比较高的设施是助浴室、小花园、阅览室、理发室、点菜餐厅，都在50%以上。养老院房型方面，双人房最受欢迎，合计达到80.5%。自理老人要求双人房的比例最高为81.5%，半自理和不能自理老人对双人房的需求相对要小一点，分别为71.4%和60%。
（7）子女对老人入住养老院的态度：子女对老人去养老院的态度是比较正向的，49%选择支持老人去养老院，46%则是无所谓，仅有5%选择反对。
综合以上的调查资料可以看出，上海市中心城区的老年人对养老机构的需求主要有以下几个特点：传统的居家养老仍然是目前养老的首选和主流模式，有意向入住养老机构的主要是年龄较大的半自理或者不能自理的老人；老人的收入水平约80%在每月2000元到4000元之间，可以接受的养老机构收费水平为略低于个人月收入；对于养老机构最关注的要素是机构的性质、服务、交通和医疗；较低年龄的老人入住养老院的意愿更高，特别是对于完全自理的老人，80岁以下者有34%有入住养老院的意向，而80岁以上者只有16%有意向。
中心城区现有养老机构
目前上海市养老机构比较成功的模式主要有三种：政府建设，政府或者国有机构运营，简称“公建公营”；政府建设，委托民间机构（如社会团体、组织和个人等，从法律上一般成立“民办非企业单位”）经营，简称“公建民营”；民间机构建设，民间机构经营，简称“民建民营”。
课题组选取了上海市位于中心城区的八家具有代表性的养老机构进行了走访调研，重点关注养老院入住老人情况、床位信息、护理服务情况、辅助设施情况、经营收入和成本情况以及经营中遇到的主要困扰和瓶颈。这八家养老机构包括长宁区西郊协和颐养院、逸仙敬老院，静安区金康敬老院、静安区老年公寓、静安区蝴蝶湾敬老院，虹口区建阳养老院，闸北区东风芷江养老院，以及黄浦区快乐老年公寓，既有公建民营养老院，也有民建民营养老院。
根据调研，这八家养老机构全部是民办非企业单位的形式，其中三家养老院的经营团队目前是医院工作人员或者曾经是医院工作人员；一家养老院的经营团队由街道工作人员组成，从事居家养老工作超过10年；其他几家养老院经营方是私营机构发起的民非机构，这几家民非机构在上海都运营三家以上的养老机构，有长期和丰富的专业经验。
通常来说，养老机构接收老人的条件为60岁以上，没有精神疾病和传染性疾病的老人，但从实际入住情况看，老人平均年龄在80岁以上，约1/3为不能自理老人，其中两家以全护理为主的养老院由于入住的90%以上为不能自理老人，平均年龄在86岁以上。而且一般老人入住养老院后不愿意转院，对于综合型养老院来说，开办初以自理、半自理老人为主，随着时间推移，不能自理老人比例开始增多，相应的对不能自理的床位需求增加，如果能接口临终关怀床位对老人来说是更理想的选择。入住养老院的老人中，完全自理的人群主要是退休干部、退休教师或者子女在国外的老人，收入水平较高，可以选择养老院中比较好的房间，甚至一人包下两人间、三人间。
收费标准（含床位费、护理费和伙食费）方面，三家以不能自理老人为主的养老院，收费标准最低，为2000-3000元/月；其他各家养老机构收费基本为3000-4000元/月；而收费最高的养老院则根据房型和服务范围的不同入住费用跨度较大，最高收费的床位有可能超过每月万元。入住及房型方面，自理、半自理老人以两人间为主，不能自理老人以4人间或者6人间为主。在入住率方面，养老机构入住情况良好，除新开张的养老院以外，其他养老机构入住率都可以达到80%到100%，出现“一床难求”的局面。
在走访的八家养老机构中，两家由于历史渊源的关系，与医院有紧密的结合，床位费和诊疗费可以部分刷医保卡，但其模式不具有可复制性。其他几家养老机构中公建民营的养老院基本都和附近的社区医院形成合作模式，由社区医院定时派医生上门为老人检查身体；而民建民营的几家，在医疗方面实力较弱，一般老人有疾病，养老院通知家属带老人看病。
土地和改建成本方面，走访的几家养老机构其土地成本和改建成本绝大部分由政府承担，另外几家虽然土地和改建成本由经营方承担，但经营方享受了优惠的租金或者转让价格，或者政府以租金或者购买服务的方式补偿经营者。另外，政府补贴多为一次性补贴（床位建设费）或者阶段性补贴（房租补贴）。
辅助设施及其他情况方面，位于中心城区位置的几家养老院受到建筑形式的限制，一般都没有外部花园，只能在建筑内部设公共休息区、阅览室、楼顶平台花园等。新建的协和颐养院面积较大，有多种多样的活动设施，棋牌室、电脑室、阅览室、咖啡厅、迷你高尔夫等等一应俱全。
整体来说，几家被调研的养老机构都处于亏损或者维持收支平衡的状况。
从经营收入看，主要是床位费、护理费和伙食费三块。在床位数固定的情况下，收费水平基本维持不变，几家机构纷纷表示，增加收费非常困难。
从经营成本看，主要是租金、人工成本和伙食开支三块。
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