绿地的超高层 制图：张诺晗

在中国，300米以上的超高层有近一半是绿地投资管理的，在全球，世界第三、第四、第七高建筑均出自绿地，目前绿地已建和在建的超高层城市地标建筑已刷新至18栋，他们高度不等、形态各异，但它们有一个共同的名字——绿地中心。

如果说绿地在住宅开发领域还处于坐二望一的阶段，那可以毫不犹豫地说，在超高层领域，绿地已稳坐中国第一。

“每个城市都需要一个高度” 828米的迪拜塔、600米的广州塔、508米的台北101、492米的上海环球金融中心，这些超高层建筑都以自己的高度优势成为所在城市的地标性建筑。

从2005年南京绿地紫峰大厦的开建始，606米的武汉绿地中心，518米的大连绿地中心，458米的成都绿地中心，358米的苏州绿地中心，300米的长春绿地中心、济南绿地中心、南昌绿地中心，260米的西安绿地中心，200米的广州白云绿地中心……至此，绿地集团的在建和建成的超高层城市地标建筑已达18栋。

我国《民用建筑设计通则》规定，建筑高度超过100米时，不论住宅及公共建筑均为超高层建筑。目前，全球十大超高层建筑中，其中有7个在中国大陆及港台。

“做超高层，让城市有腔调。”张玉良曾用上海话表述其做超高层的初衷。

他表示，随着城市化和经济的发展，在城市密度比较高、土地资源比较紧缺的城市，有了经济实力以后都会有超高层建设的要求和愿望。同时，从城市发展的精神层面来讲也需要超高层，各地政府希望自己有一个标杆作品，让全市人民为此感到自豪。绿地建造超高层正是满足了这两方面的需求。

“每个城市都需要一个高度。”如何布局这些超高层，张玉良也有自己的想法。

他表示，当一个地区的GDP超过3000亿元、人口超过200万人，就基本具备建造超高层建筑的条件，未来绿地会继续建造超高层，以一年3到4栋的节奏，把超高层建筑插遍中国重要城市。

事实上，这种超高层地标建筑模式与绿地近两年调整商住比例也有着直接的关系。

2012年，张玉良提出了在两年内将商业地产比例调整到40%~50%。而2013年，其商业地产对房地产业务的贡献突破了60%，按照预估，未来收入很有可能超过住宅。

滚动投资模式

“绿地的超高层无法复制。”有业内人士称。

众所周知，超高层建筑前期需要巨量的资金投入，运营周期长，对开发商的现金流提出很高的要求。中国商业地产联盟副会长王永平认为，超过100米的建筑，其建造成本会非常高，后期物业管理也会比一般写字楼困难。

那么绿地的资金从哪里来？

业内人士表示，绿地建超高层，当地政府往往会给予绿地拿地、审批、建设支持等一系列优惠条款，而绿地又持有高额的银行授信。这些都是一般房企所不具备的。有这么一个现象，但凡绿地在各地的地标项目一上马，由多家银行组成的强大银团必然会同时出现。有着国企背景的绿地，资源和品牌是其核心优势，在政府的支持下，绿地全国性扩张向来是一路绿灯。

“说白了，绿地建超高层并不需要投入大量的自有资金。”

绿地建造超高层运用的是滚动投资模式，有和绿地有合作关系的建筑商曾透露，在绿地建造超高层的前期，建筑商通常会在建设过程中垫资15%左右。此外，绿地还涉足了工业地产和旅游地产、新城建设，其核心的商业模式都是从城市综合体演化而来，并通过租售比的关系来调节现金流。

站在地方政府的立场来看，超高层地标、五星级酒店代表着城市的形象和城市的招商能力，而绿地的国有控股背景使它更容易获得政府信任。

站在绿地的角度再来看，以超高层建筑为主体的城市综合体是最犀利的融资模式。

超高层对绿地集团的最大贡献，是获得地方政府的政策支持并拿到捆绑的住宅用地。在绿地的综合体模式中，办公楼和住宅将被全部卖掉。

绿地持有的核心物业是酒店、商场，其中酒店将会拿到银行做抵押贷款，这样，绿地既能从出售物业中收回成本，同时可以将部分持有物业抵押再融资，保证现金流的储备。以此贷来的款再去建其他超高层。这不仅是绿地快速扩张的现金流模式，也是万达等的地产商通行做法。

有业内人士分析，如果采用整体持有模式，成本回收将长达16年。而绿地建造超高层建筑，成本回收时间一般要两年。

据张玉良介绍，超高层建筑投资时间相对长，但随着这些项目未来投入运营使用，保守估计每年有两栋投入使用，这会在未来几年绿地经营收入中明显体现出来。

“就算有风险，时间拖长一点，一般不会出现大的资金链问题。”业内人士表示。

2013年，张玉良在接受日本NHK电视专访时表示，建超高层建筑是中国经济发展的需要，是中国城市的需要，同时也是这些城市市民的愿望，是一个精神追求，代表了一个城市的高度，尽管不是全部，当地市民在他们的心目当中都认同。