龙湖上海虹桥天街效果图

早报记者 李贝贝

龙湖上海虹桥天街今年3月揭开面纱。进入上海7年的龙湖地产在连续推出五大高品质住宅项目之后，终于将首个商业地产项目落子虹桥商务区。业内认为，这一项目对龙湖的商业地产发展战略意义深远。

三年磨一剑

2011年8月，龙湖与福运投资联手以30.54亿元底价竞得虹桥商务核心区一期05号商办地块，被业内认为是上海龙湖“正式陈兵商业地产”的标志。

彼时，龙湖地产执行董事兼首席市场官秦力洪表示，这是龙湖地产进入上海4年后正式进军商业地产，“随着大虹桥商务区的快速发展，公司有信心用3-5年的时间，将该地块打造为龙湖在长三角的商业标杆项目。”

2014年3月，龙湖推出了虹桥天街，项目建筑面积43万平方米，包括购物中心、酒店、写字楼以及销售型商业。在功能布局上，该项目分为精品商业与文化娱乐区、精品酒店及酒店辅楼区、办公及特色商业区三大区域，形成集办公、酒店及Shopping Mall于一体的上海西部地标型城市综合体。

“落子上海对龙湖商业地产的整体发展战略意义深远。”戴德梁行华东区写字楼部董事沈洁认为，作为国际化大都市，上海是国内各商业地产公司的必争之地，新鸿基、万达、恒隆等开发商早已在上海有了非常成功的商业作品。而龙湖作为全国知名的一线商业地产企业，此前在上海却未有商业项目运作，商业地产的全国布局明显不完整。虹桥天街意味着龙湖在长三角黄金商业地带战略布局的成型。

“从地理位置上看，上海龙湖·虹桥天街的区位条件与成都时代天街有些相似，都不在传统的核心商业圈；而成都龙湖天街等非核心区商业项目的成功经验，必然给了虹桥天街商业操盘一定的借鉴意义和运营信心。”沈洁分析。

差异化优势

当前，虹桥商务区内并不缺乏大牌开发商，也并不缺乏优质项目。如何在这一区域内脱颖而出，成了众多房企考虑最多的问题。

戴德梁行华东区研究部报告称，虹桥核心区有10个正在建设中的项目，刚刚亮相的虹桥天街在各方面都面临着激烈的竞争。尽管由于虹桥中心地区受上海第二个机场建设的限制，新建筑都被限高，但虹桥天街项目体量还是相当大的。

“纵观上海整体房地产市场动态，尽管整体情况不佳，但一些跨国公司办公区域从市中心搬到郊区的趋势对写字楼市场有较大利好。”戴德梁行中国区战略研究部主管Shaun Brodie表示，与上海其他区域相比，虹桥CBD因其写字楼市场的整体利好和交通设施的有利条件仍然吸引了大量买家涌入。

虹桥商务区核心区域内激烈的竞争，依然是龙湖无法避免的。但Shaun Brodie认为，“虹桥天街相较于周边竞争物业必须体现差异化优势。”硬件方面如增加艺术设计，提高空间效率，甚至打造绿色建筑；软件方面包括提高写字楼物业管理质量，甚至可以为写字楼部门提供安保服务。