民生证券首席经济学家邱晓华发言

网易财经7月30日讯 以“政商重构 市场还权”为主题的2014网易经济学家年会夏季论坛今日举行，民生证券首席经济学家邱晓华在会上表示，中国房地产市场的暴利机会已经结束了。随着市场秩序的规范，随着政府法律法规的完善过去不成熟的房地产市场所存在的由于各种不规范现象而造成的暴利现象，说会逐步得到解决，因此房地产市场很可能会回到由公平市场竞争和合理供求关系以及政府必要的监管下来理性发展，因此它不会再重复过去那种暴涨暴跌两个极端的现象。

同时，房地产市场的价格分化也在开始。目前一线城市主城区之外的房价已经开始在松动了，三四线城市的房价也开始松动了，这一切综合起来就意味着今天中国的房地产市场开始进入新一轮调整时期。“这个调整时间会多长，我想根据历史的规律肯定也是要经历半年或更长时间，现在已经开始调整那么几个月了，估计下半年还处在一个调整阶段，只有到调整阶段告一段落，中国的房地产市场可能才会进入新一轮的理性发展阶段，时间会是什么？我想年底或明年年初可能会到来。”

以下是文字实录：

说到房地产，我已经多次说过了，中国的房地产市场远远还没有到完结的阶段，因为工业化还在继续推进，城市化才刚刚走完一半的路程，而这一半又还不很完善，今天国务院发布了户籍制度的改革，我想如果这个制度能够真正得到落实，我们眼下走过一半的城市化才能够真正成为城市化一半的路程，而现在还有两亿多人并没有完全融入到城市里面来，他们在住房、医疗、就业、教育、社保等诸多方面都还没有完全跟城里人获得平等的权利，享受到应有的公共服务，这方面应当去解决，所以，在城市化继续大步推进的过程中，应当说，我们农民转为市民的过程对住房还是有很大需求的。同样，今天我们的人口还处在增长阶段，还没有到下降阶段，尤其是随着独生子女计划生育政策的调整，今后可能还会有更大的调整，那么我想，我们的人口还会继续保持一个增长趋势，只有当人口由增长转为下降阶段时，可能对住房的需求才会有所下降，所以在这样一个工业化、城市化、人口增长三个趋势没有完结之前，中国的房地产市场应当说还是有很好的成长机会，这是第一。

第二，我想说得是，中国房地产市场的暴利机会确实已经结束了，因为随着市场秩序的规范，随着政府法律法规的完善，我想，过去这个不成熟的房地产市场所存在的由于各种不规范现象而造成的暴利现象，应当说会逐步得到解决，因此房地产市场很可能会回到更多的由公平市场竞争和合理供求关系以及政府必要的监管下来理性发展，因此它不会再重复过去那种暴涨暴跌两个极端的现象。

第三，今天的房地产市场确实又到了一个调整的阶段，回顾历史，自从有了房地产市场，我们曾经经历过三次调整，每一次调整都是因为不是供不应求就是因为求大于供，两个因素造成，今天中国的房地产总体上看是供求基本平衡，处在这样一个相对均势的阶段，七十多个城市大致是这样一个情况，40%左右的城市房地产市场供不应求，另外40%的城市是供大于求，还有20%左右是供求基本平衡，因此总体上算帐目前是供求基本平衡，处在这样一个相对均衡的状态，在市场相对均衡的状态下意味着市场的调整就有了一个基本的前提，这是第一；第二，目前很多政策正在发生变化，在政策还没有完全明朗之前，市场的调整也是会成为一个自然的过程；第三，现在我们很多法律法规也还没有进一步明朗之前，市场观望、等待的情况也会发生，由于这种情况，眼下上半年的形势是房地产投资增速在减缓，由过去的30、20到现在的14.7，已经进一步减缓了，第二，销售在下降，第三，土地的购置积极性在回落，购置面积也在减少，上半年都是下降6%左右，住房销售下降6%左右，土地购置下降6%左右。

第四个表现是价格分化也在开始，目前主城区之外一线城市的房价已经开始在松动了，三四线城市的房价也开始松动了，这一切综合起来就意味着今天中国的房地产市场开始进入新一轮调整时期，这个调整时间会多长，我想根据历史的规律肯定也是要经历半年或更长时间，现在已经开始调整那么几个月了，估计下半年还处在一个调整阶段，只有到调整阶段告一段落，中国的房地产市场可能才会进入新一轮的理性发展阶段，时间会是什么？我想年底或明年年初可能会到来。