从宁波华丰建设手中“溢价”411.6%拿到

在8月12日上海自贸区土地新政——《关于中国（上海）自由贸易试验区综合用地规划和土地管理的试点意见》发布前后，上海自贸区发生了一桩房产“大宗交易”。

这笔交易的买卖方，分别是央企远洋地产（03377.HK）和宁波华丰建设。8月13日，远洋地产在月度营运数据公告中透露，其以4.84亿元的总价收购外高桥保税区G2-01项目的交易，已正式完成。没错，这是一个在建的商业办公项目。4.84亿元的成交总价，相比宁波华丰建设2011年9461万元的拿地价格，高出了411.6%。

账显然并不能完全这么算。

眼下，外高桥保税区G2-01项目已经出地面了。

一名业内人士的算法是，2011年，这块地的楼板价是2174元/平方米，算上打桩基和税费的成本，这块地的成本价应该不会超过5000元/平方米。

现在卖给远洋地产的成交价是1.1万元/平方米，应该是净赚了一倍。

远洋地产当然也不会当冤大头。

世邦魏理仕华东区研究部资深董事谢晨说，这桩买卖得对比着看，现在自贸区工业土地报价都到了1.5万元/平方米，上述地块的成交价才1.1万元/平方米。而且，项目的桩基已经打好了，按上海市区甲级办公楼0.8万-1万元/平方米建安成本计算，这项目整个成本价不超过2万元/平方米。

眼下，上海自贸区尤其是外高桥的办公楼可不便宜。

谢晨介绍，现在汤臣散售的办公楼最高曾卖到4万元/平方米，现在也有3万多元/平方米。很多业主都是上海本地的国企和银行，都是拿来招商引资的，根本不会卖。

即便不卖，拿来放租收益也颇为可观。

谢晨算了一笔账，外高桥现在办公楼的实际成交租金是4-4.5元/平方米/天，而且是旧的办公楼。新的楼还会有溢价。就算租金是4.5-5元/平方米/天，那么，年租金在1600万-1800万元，按回报率6%计算，这个项目的资本值在2.5万元/平方米。

外高桥保税区G2-01项目位于台南东路、台中南路交界处，原本是商业金融业用地，土地总面积1.8922万平方米，容积率是2.3。

该项目位于现上海自贸区的一个金融集聚区，周边不乏华夏银行、农业银行的网点。

2011年，华丰建设拿下这块地时，打的算盘是“为世纪华丰总部进驻上海打下基础”，“将借助上海这个国际化平台、充分利用浦东及外高桥的区位优势，立足大上海、放眼全世界，打造世纪华丰更加辉煌的未来。

但几年下来，这家创建于1980年初的建筑公司，因为欠下多笔数十万元的“小钱”，而被列入全国失信被执行人名单。

现如今，外高桥保税区G2-01项目易手，华丰的总部怎么办？

远洋地产一名人士告诉早报记者，华丰的总部依然还是会在这里，但它将会成为这个项目的租户。

华丰建设董事长王祉絖，是宁波市第十一、十二届政协委员。

录入编辑：李琪