“物业投资需要长期管理的过程，需要大量的资金支持，如此资金的流动性就变得很重要，没有资金不断注入，难以完成。”

日前，中信证券在半年报中披露，其净利润同比增长93.18%，发起设立的私募REITs产品“中信启航”是带来利润增长的一个重要因素。

这只拥有首单REITs之名的产品再次进入公众视野。REITs业务同样是信托公司一直以来的关注点。

随着制度红利渐被分食，信托公司投资转型的愿望愈发强烈，转型方向中，资产证券化不得不提。作为资产证券化的一个重要领域，信托公司对REITs的研究早已开始。

在房地产领域深耕已久的信托公司，围观券商做的REITs产品看法不一。在国内，金融机构REITs业务的开展制约颇多，作为基础的法律和制度难以跟上，多位信托人士认为，即使运作模式相似，在制度落地前，也只是准REITs。

实际上，早年北京国际信托等公司就做过类REITs产品的尝试。而目前证监会推动REITs制度的力度更大，据悉有望年内出台细则，这对参股券商的信托公司或将是利好。

准REITs带来不菲收益

今年4月，中信证券推出“中信启航专项资产管理计划”，被冠以首单REITs之名，源于其是在证监会的指导下为公募REITs产品推出而准备的试点产品。

该产品计划期限3-5年，采取分级证券化，以私募的形式投资北京中信证券大厦和深圳中信证券大厦，并将全资子公司天津京证物业、天津深证物业的全部股权转让给管理方中信金石基金。

其优先级基础收益为5.5%-7%，退出时获得资本增值的10%，次级日常收入满足优先级基础收益后的剩余收益，并在退出时分享资本增值的90%。

目前，中信私募REITs已经给中信证券带来了不菲的收益。不久前，中信证券公布的半年业绩显示，净利润同比增长93.18%，其中中信启航产品被公司列为增长因素之一。

但多位业内人士认为，从运作角度上讲，这可以说是一只REITs产品，但它又不满足成熟REITs一些基本特征，如流动性、资产隔离效果等。

证监会规定，中信私募REITs的优先级和次级都可以在深交所综合协议交易平台流通转让，参与者仅限机构投资者。

理财周报记者查阅产品成交信息发现交易并不活跃，上市至今“启航优先”有3笔交易，“启航次级”有6笔交易。

“目前国内尚没有REITs上市的法规出台，综合协议交易平台转让是一次改变流动性的尝试。”一位西南地区信托公司副总对理财周报记者表示。

据了解，证监会已在着手进行公募REITs细则的起草与制定，预计年内有很大可能取得突破。

根据中信证券的计划，按照产品期限，在3年时间内，产品的退出都以REITs上市为目标，3年期满，即使存在未来REITs上市的可能性，基金管理人也将通过向第三方出售的方式卖出资产退出。

中信证券同时预期，正常以REITs公募上市退出的概率在90%以上，替代性的第三方出售退出概率低于10%。

信托的类REITs产品

在房地产领域，相比券商，信托公司耕耘得更久更深，而REITs也一直是信托关注的转型方向。在十年前，信托公司就有类REITs产品的出现。

2004年初，北京国际信托曾效仿REITs的运作模式，集合运用信托计划资金，购买法国欧尚天津第一店的物业产权，信托收益来源于物业的租金收入，同时，投资人可享有物业升值和项目上市流通等潜在利益。

“在2008年金融危机前，银监会曾牵头做研究方案，但危机过后，新的房地产调控政策先后出台，REITs不在日程内，推动的动作就停滞了。”前述信托公司副总表示。

目前，房地产信托业务以股权、债权形式投资为房企提供开发建设融资为主，多为住宅和商住项目，极少涉及商业物业。

华北地区一大型信托公司研发部负责人表示：“现有业务退出路径很清晰，信托最终从销售回款中获得本金及收益，而商业物业则没有退出机制。”

“地产开发通常有周期，而物业则是长期管理的过程，需要大量的资金支持，如此资金的流动性就变得很重要，没有资金不断注入，难以完成。”

除此之外，国内的物业收益率低也是一个共识。前述信托公司副总表示：“国内商业物业的租金与投资购买价格不匹配，泡沫比较大，现有物业运作也不够完善。而且未来在互联网消费的冲击下，市场需求有下降预期。”

但这些问题短期内似乎无法得到改变，上述负责人补充：“基础资产价值不够，相比市场上固定收益类产品没有收益优势，对投资者的吸引力太低。如果REITs得到开放，这个问题会随市场环境的变化自然化解。”

而中信的私募REITs在收入保证上也比较特殊，其项目投向的两座大厦中，主要租户为中信证券和中信银行，占到总租户的90%以上，租约约定每2年上调6%。且深圳的非中信系统租户贡献的租金占比为6.2%，北京全部为中信系统承租。

“这相当于中信用自己的资产做证券化，租客又是自己的公司，项目的资质有保证，也充分显示了它的试点性，因为实际操作中，类似情况几乎不会发生。”一位基金行业人士认为。

或利好持股券商的信托

对于公墓REITs的开放时间，2-3年是比较普遍的预期。但这个开放是在证券市场，信托到证券市场有一个跨度，要看政策出来时的规定。如果不能直接设立产品，就需要借助平台。

一位西南地区信托公司高层对理财周报记者表示：“这个平台可以是券商或私募，信托公司参股企业中包括券商的公司项目的发行上可能更顺利。”

“首单试点在券商主要由于证监会的推动，但在房地产领域，信托的优势非证券和基金短时间内得以赶上。信托的短板在产品结构设计专业度，以及募资能力上。”

相比信托，券商的资金优势明显，营业部遍布的券商有足够的客户基础，随着信托在产品销售端的布局，这一局面或将得到改善。

此外，对于信托来说，信托财产登记制度也是制约之一，这是进行资产隔离的条件。而国外REITs快速发展得益于税收的优惠，税收红利在目前仍没有体现。

阻碍虽多，不少信托公司仍盯着监管窗口，等待其开放。