网易财经9月19日讯 近日有市场消息称，碧桂园“进入北京”的第一个项目碧桂园九龙湾即将开盘销售。考虑到碧桂园一向深耕三四线城市，是7家千亿房企中唯一未进入北京的，这一消息引起业内关注。但网易财经发现，九龙湾项目虽主要面向北京市场，但土地却属于河北省涞水县，是不折不扣的“环北京楼盘”。碧桂园品牌部门随后在接受网易财经采访时坦承，碧桂园目前在京没有项目或土储，虽也在考察，但短期内应该无法成行。

拿河北涞水8000亩地

碧桂园九龙湾自称是碧桂园进入北京的第一个项目，在房地产电商网站的宣传也称，项目位于“北京房山区张坊镇周张路一渡龙安大桥东侧”。售楼处人员更是极力介绍项目地处十渡景区内，临拒马河而建。但网易财经发现，该项目所在的一渡镇属于河北涞水县，虽然地理上与北京较近，但土地价格和房屋升值保值性相差悬殊。

延续碧桂园一贯的大盘风格，该项目总拿地达8000亩，首期开发360余亩，产品分为洋房和别墅两种，售价分别约7000元／平方米和1.2万元／平方米。

此前有“碧桂园九龙湾”的负责人表示，“北京城市2000多万人常驻，既然碧桂园能在兰州新城一天卖50多个亿，我们很有抱负在北京想做一些东西。但从整个碧桂园前期投资来看，很少拿特别高的高价地，像万科一样进入城市先拿周边，然后再进入中间。”

不过，网易财经了解到，碧桂园此次进入环北京市场，并非其集团的战略，而是一家广东省内的区域公司向外拓展的结果。此次“碧桂园九龙湾”项目的具体开发由碧桂园集团江中区域公司负责，该区域公司主要负责广东省江门和中山等地的业务，而碧桂园至今没有针对北京组成专门的区域公司。

早在2007年，就有传闻称碧桂园在北京的平谷区从政府手中获得土地。但碧桂园品牌部门负责人今日对网易财经明确表示，碧桂园目前在北京没有任何项目或土地储备，“这些年也一直在看，但是一直没有合适的地块，预期短期内不会有动作。”

碧桂园短期内难进北京

作为一家规模已经超过千亿的大房企，碧桂园目前虽然销售仍然向好，但大部分销售业绩来自其大本营广东省，布局不均埋下发展的隐患。此外，碧桂园大盘模式的弱点也迫使其要不断开拓新的市场，从而改变布局。CRIC研究中心分析师朱一鸣就认为，碧桂园的大盘模式往往将当地的客户资源“扫光”，市场逐步耗尽后，无法可持续开发。

在内忧外患之下，北京作为全国最大房地产市场，碧桂园并非不垂涎。但碧桂园在北京土地市场未能迟迟下手，被认为北京水涨船高的地价、以及相对其他地方较为公开透明的招拍挂出让方式，使得碧桂园的开发模式所突出的低成本大宗拿地以及政企联手打造的特色水土不服。

从半年报披露的数据看，2014年上半年，碧桂园获取土地的的建筑总面积为1268万平方米，主要拿地方式为协议出让，付出土地款项总额约128.3亿元，平均楼面地价为1022元/平方米，这已经比碧桂园去年同期的土地成本已经上涨了47.05%。

但反观北京土地市场， 2014年上半年宅地楼面地价约为1.3万元/平米，同比提高50%，环比去年下半年提高32%。一些优质地段的高价地王达到5~7万/平方米，昂贵程度超过一般开发商承受范围。

对此，碧桂园品牌部门负责人向网易财经表示，碧桂园并非拿不起北京的土地，上半年公司还在广东佛山拿下顺德地王，证明只要符合碧桂园发展战略的，就可以拿。不过，网易财经梳理资料发现，这幅“顺德地王”虽因碧桂园一反常态拿地而声名鹊起，但其总价只有9.34亿元，折合楼面价仅为8128元/平方米，远低于北京土地价格水平。

2014半年报显示，碧桂园手握可动用现金为244.3亿元，约占总资产的10.1%。而在碧桂园内部，可动用现金占总资产10%是其财务红线之一，在此规定下，依照“宁可少买一块，不要错买一块”的原则，碧桂园仍将保守拿地。（网易财经 李芊）