1-8月，绿城·盛世滨江以15.24亿元的成交额，在均价6万元以上公寓成交排行榜上独占鳌头。虽然已是业内公认的金牌操盘手，但在绿城·盛世滨江营销负责人李公杰眼中，盛世滨江的成功并没有特别的营销手段，其超乎寻常的优势产品力与服务品质才是取胜的关键所在。

关键还是产品与服务

“还差一点。下半年应该会更好点。”谈到绿城·盛世滨江今年以来的优异成绩，“营销老兵”李公杰并未满足，自认还有进步空间。

一直以来，融创绿城的超强营销手段都被业内津津乐道。但在李公杰看来，绿城·盛世滨江及融绿其他项目的热销，其实并没有什么营销手段上的“法宝”：“营销没有商业机密，每个项目营销基本动作都差不多。”

“关键还是产品和服务。”李公杰一针见血。

按照李公杰的解读，打造高端住宅是一场从拿地就开始的战役。从土地可行性研究到产品规划方案再到施工品质把控及后期服务保障，每一个环节都对豪宅项目起着至关重要的影响。

相比之下，部分开发商因为拿地成本过高，被逼无奈去做高端产品，因为各种条件的限制，在项目配套、建筑规划及外立面、室内精装、园区服务等各个方面，都无法实现豪宅的内涵。“在这样的思路下，我觉得他永远做不出真正的豪宅来。而融创绿城做过上百个经典作品，有足够多的沉淀。我们拥有成熟的研究、设计、施工及服务团队，每个环节品质都能有充足的保障。”

“如果做出来的东西比图纸漂亮，这就是成功的。融创绿城就是这样，实景呈现后，比图纸更能打动人。”李公杰颇有信心，“绿城·盛世滨江坚持现房销售，就是一种对产品的自信。”

个人特点会带过来

但经验带不来

今年4月才来到绿城·盛世滨江的李公杰，接手仅数月，就在5月交出了一张漂亮的成绩单：单月6.3亿元协议认购金额的成绩单包揽上海新黄浦区住宅成交套数、金额、面积第一。而此前在操盘绿城·玉兰花园等项目时，李公杰同样战果辉煌。

虽然已经是业内公认的“金牌操盘手”，但有着丰富营销经验的李公杰依然谦逊：“我觉得个人的特点会带过来，但经验带不过来。”

在其看来，每个项目的产品定位不同，也有期房或现房之分，再加上团队的人员构成相异，因而“打法”无法直接复制。

能够复制的只有特点。李公杰表示，自己不管操盘哪一个项目，都自然而然地带有融绿公司的风格、特点，经验没那么重要。

李公杰强调，所谓的“金牌操盘手”，必须有优质的产品及服务做后盾：“产品力和服务品质已经打动客户了，再付出5%~10%的销售力，就可以了。”

“没有什么金牌不金牌，业绩为王。”按照他的说法，“在融绿的操盘手都是金牌。”但这并非因为操盘人员有着丰富的置业经验，或是对住宅价值分析有特别独到的见解，而是“因为产品太好了！高端客户选房子，要求零缺点。地段、资源……豪宅的要求是全面的。在这种前提下，卖融绿的房子是最省事的”。

目前，全民营销风生水起。李公杰表示，融绿的营销手法中早有这一招：“我们一直在做，就是没有大声喊出来，不作所谓的包装，我们还是比较内敛的。但这只能作为一种营销策略的一部分。”

豪宅项目越来越多是件好事

“目前市场上的豪宅越来越多了，这也是件好事，独木难成林。”

李公杰坦言，今年上半年，绿城·盛世滨江几乎没有竞品，操作高端项目开发商不活跃，市场不活跃，客户自然也不活跃。

而进入9月，数十个高端住宅产品陆续推向市场，绿城·盛世滨江也迎来了新一轮的销售热潮。“9月份上客户上门量明显比8月份多很多，看出客户对市场的预期改变了。”

强敌环伺，但李公杰信心十足：“我们不怕比较。真要较劲的话，融创绿城旗下的项目绝对能匹配市场上一流豪宅的称号，我们对自己的产品及服务有足够的信心。”

不差钱的高端客群，对市场的未来正不断提升预期，也为李公杰的信心增添了砝码。“目前多地已经解除限购了，下一步就是限贷政策的放松，无疑未来的豪宅市场预期会大大提升。”

“我6月份就说，7、8月份是购房的窗口期。从年初到现在，土地市场没有降温，房价也没有理由降价。对我们来说，9月份会进入到涨价通道里去。”

李公杰表示，在均价普遍超过十万元/平方米的滨江沿线住宅中，绿城·盛世滨江堪称原始股。随着外滩一体化进程的加快，外滩世博滨江板块将进一步释放价值潜力，未来绿城·盛世滨江的价格肯定会往上涨：“这个房子现阶段就跟买地送房子一样，还得倒贴呢。”李公杰透露，绿城·盛世滨江明年面市的二期部分产品将突破15万元/平方米。