房贷证券化将启或撬动10万亿资金进入楼市|mbs|万亿资金|房贷证券化|撬动

银行

时隔多年，房贷证券化重新出现在公众视野，引发市场热议。此前，有媒体报道，一旦这一政策落实，将撬动10万亿元进楼市。房贷证券化后，你抵押给银行的房屋可能被转给一家券商，而借钱给你的可能是一家公司，也可能是你的左邻右舍。

不过，面对即将出台的房贷证券化政策，各方“表情”却不尽相同。在不少专家看来，房贷资产证券化是必由之路。在当前银行大量资金被占压、不良率双升、经济下行的情况下，证券化是解放信贷危机的重要对策。

也有人士提醒，房贷证券化必须严格审核，一旦放松尺度或弄虚作假，次贷危机或将降临。

信贷资源紧张

七折房贷只是梦

国庆前夕，央行、银监会推出房贷新政，要求银行支持刚性需求和改善性住房购买者。

在“金九银十”这一关键时刻，新政引爆了居民购房热情，在黄金周期间，全国多个城市认购量猛涨。

与以往投资者占主导地位不同的是，此次是刚性需求者登场。但刚性购房者资金有限，大多靠房贷完成，对新政提出的七折利率十分渴盼。

新政实施近一个月，至今没有一家银行实施七折利率。武汉多家银行人士表示，资金成本高企，七折利率势必会亏本。

有银行人士告诉记者，下半年，信贷资源有限，不少贷款逾期，加上互联网金融、保险、股市等抢走了部分存款，新增贷款非常有限。在央行未释放基础货币的情况下，监管层又要求支持中小微企业。综合多方因素，银行不仅不可能做到七折利率，在经济下行压力下，全面支持房贷都存在一定问题。

据了解，黄金周以来，井喷的住房认购依旧，但很多购买者刚刚进入房贷审核期，大部分尚未获得银行放款。

与此同时，大量想要贷款的房企依旧喊难。武汉一家股份制银行人士表示，房地产行业风险依旧，在信贷资源紧张情况下，只对有实力、盈利能力强的房企房贷。

未来或形成“穷人买房富人买券”

所谓房贷证券化(MBS)，是指银行将部分住房贷款设立资产包，将资产包中的每一笔贷款及其附属担保权益转让给受托机构，由受托机构以资产支持证券的形式发行受益证券，并以该财产所产生的现金支付资产支持证券收益。

例如，有人首付30万元买了一套100万元的住房，基准利率，贷款30年，3年已还款本金10万，房屋市值150万。此时，如果银行将按揭贷款60万做成MBS，以发行利率5%发行，那么，银行就能立即拿回贷款本金，再将收回的本金贷给新的客户。这样一来，银行将风险转移给证券市场，同时还能获得固定息差(房贷利率-MBS利率-发行费用)。

房贷证券化后，如果你是银行的房贷客户，你抵押给银行的房屋可能被银行转给了一家券商，而借钱给你的可能是一家公司，也可能是你的左邻右舍。

据了解，2005年至今，建行和邮政银行共发行三笔共超过百亿元的MBS。

为何MBS没有发展起来?中南财经政法大学一专家分析认为，政策不持续、市场冲动消退，再加上国内金融市场不够发达、利率尚未完全市场化，导致MBS产品的二级市场交投不活跃。随着政策明晰、利率市场化进程加快，相信将来MBS产品会迅猛发展。

有专家预测，房贷证券化的未来，或将形成穷人买房、富人买券的局面。

可给银行带来三大好处

武汉科技大学金融证券研究所所长董登新表示，时下，重化工业产能过剩，大量信贷资金被“两高一剩”(高耗能、高污染及产能过剩)占压，导致银行信贷资金新增困难。

如何盘活存量、优化信贷结构?有抵押的房贷资产证券化或是帮助银行化解信贷紧张等局面的重要对策之一。

“房贷资产属于优质资产，有房产作为抵押物，信贷风险较小。”中南财政政法大学金融学院副教授、国际金融教研室副主任冀志斌认为，从近10年的发展情况看，房价下跌、房贷断供可能性很小。此外，随着国家城镇化的推进，房贷需求会逐渐增加。综合多方因素，房贷证券化是可行的。

还有专家认为，MBS在解决商业银行流动性失衡问题的同时，又给盘活房地产融资市场提供了巨大想象空间，对于“金融资源优化配置，盘活存量”以支持实体经济发展的作用，超越了金融创新产品本身。

天风证券投资顾问王晟彪认为，MBS理论上可给银行带来三大好处，除将个贷转移至表外，减少负债，增加现金流外，银行还能赚取贷款利率和MBS利率之间的差价，甚至通道中介费。更主要的是，降低了银行在个贷业务长期资产和短期负债的匹配难度。

有房产人士乐观预测称，推出证券化后，将大大促进我国金融、地产市场快速健康发展。

美次贷危机是前车之鉴