大智慧阿思达克通讯社10月27日讯，大智慧通讯社（微信：DZH_news）近日多次走访上海自贸区及其配套区域森兰外高桥，调研结果显示，上海自贸区及森兰外高桥的商品房租售市场目前渐趋稳定，而作为该区域“地主”的外高桥（600648.SH）未来的商品房租售业务，或进入“以量换价”时代。
大智慧通讯社从外高桥公司方面了解到，公司拟对外高桥保税区内的多宗物业进行整体改造，计划改造、新增合计约48万平方米商务办公物业。目前，改造工程的首宗物业发展大厦已经竣工。
据大智慧通讯社调研结果，上海自贸区及周边的房屋租售市场主要由两个部分组成。一部分为主要设立于外高桥综合保税区内的办公楼物业，以及设立于外高桥物流园区为主的仓储物业；第二部分则是大多集中于森兰外高桥的住宅物业、以及森兰国际大厦这座新建成的写字楼物业。
一位代理外高桥板块写字楼租赁业务的市场人士告诉大智慧通讯社，目前自贸区内写字楼的租金水平趋于稳定，目前已经在着手进行上海自贸区一期开发的外高桥综保区南片区租金水平较高，维持在每平方米每天3.5-4元；北片区相对较低，维持在每平方米每天2.5-3元。
该人士介绍，外高桥综保区内办公楼租金的上涨主要出现在上海自贸区成立伊始，近阶段价格维持稳定。
大智慧通讯社同时了解到，虽然自贸区内办公物业的租金水平趋于稳定，不过目前整个外高桥综保区办公物业的出租率依然很高。
在外高桥综保区内，大智慧通讯社随意走访了几栋办公楼，每栋办公楼的停车场占用率均较高，寻找空闲的车位并不容易。
外高桥总经理施伟民曾在公司股东大会上表示，外高桥旗下各类房产的整体出租率目前超过90%，每年能够贡献的租金收入10亿元左右。
上海本地某券商一位房地产研究员认为，位于外高桥综保区内的办公物业，其未来租金大幅上涨的可能性已经不高。主要由于这些物业大多比较陈旧，随着外高桥通过综合用地政策盘活存量工业用地之后，新建起来的办公楼将逐渐取代这些老旧办公楼的地位。同时，新增的办公楼供给也会进一步缓解自贸区内办公楼供不应求的状态。
另一方面，大智慧通讯社调研获悉，作为上海自贸区配套板块的森兰外高桥板块，则承担了较多房屋销售，以及生活居住的功能。
据大智慧通讯社了解，目前，外高桥在森兰板块自主开发的森兰名佳苑已经售罄，项目售价每平方在2.7万元－3.3万元之间。
据市场调研结果，在整个森兰板块中，目前除仁恒森兰雅苑销售单价较高，每平方超过5万元外，其余在售的一手商品住宅单价均维持在每平方3万元。在经过一年前上海自贸区成立的房价快速上涨阶段后，目前也已经趋于稳定。
据外高桥森兰国际大厦项目相关人士介绍，最新开盘的森兰国际大厦销售房源部分，单价依然定在每平方3万元，并没有相比早前出现明显上涨。
**外高桥未来看点：房屋租售进入“以量换价”时代**
经过大智慧通讯社多次实地调研，以及综合多位业内人士的观点，上海自贸区的房屋租售层面，租售的单价再度出现大幅上涨的可能性已经较小。
作为上海自贸区以及森兰外高桥的“地主”，外高桥未来在房屋租售主营业务的上，借助上海自贸区优惠的土地政策，房屋租售“以量换价”或将成为外高桥未来的新看点。
在不少业内人士看来，外高桥在上海自贸区以及森兰板块拥有的土地资源依然是外高桥不可或缺的“财富”。所谓以量换价，即未来外高桥以土地资源、土地盘活政策换取物业体量，在租金水平不上涨甚至小幅下滑的情况下，以物业租赁的体量来实现整体物业租收的增长。
据外高桥一位高管介绍，外高桥目前在上海自贸区内在建物业建筑面积体量约40万平方米、待建物业建筑面积体量约210万平方米。
据大智慧通讯社了解，除建筑物外，外高桥在上海自贸区及周边拥有的土地资源合计近20平方公里，其中外高桥综保区内约11平方公里、森兰外高桥约6平方公里、以及外高桥物流园约3平方公里。
前述券商研究员认为，未来，外高桥利用其在自贸区的土地资源，通过上海自贸区综合土地改造政策，进一步增加其办公楼等高端物业的储备量，减少单纯的仓储厂房存量。其房屋租售收入将进一步得到提高。
发稿：林李涛/何巨骉 审校：曾学成
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