“银十”临近尾声，在房贷新政、公积金新政等多项利好推动下，沪上楼市成交明显回暖，10月成交量有望突破100万平方米，并成为今年成交量最高的月份。与此同时，开发商加大推盘力度，期望在最后两个月冲刺业绩指标，楼市翘尾行情可期。

“银十”或创最高成交量

德佑地产市场研究部监控数据显示，截至10月26日，“银十”上海商品住宅的成交量已超过9月全月达83.06万平方米，这一成交量在全年月均水平中已处于高位，并有望超过今年前九个月的月度成交量最高的3月的86.41万平方米。

德佑地产市场研究总监陆骑麟表示，虽然这一成交量不及去年同期水平，但考虑今年整体市场环境因素，成交量已相当不错，按照目前的成交速度来看，到月底10月的成交量有望突破100万平方米，或将成为今年成交量最高的月份。

金丰易居&佑威联合研究中心联席主任黄志坚表示，虽然总体上新增供应量依然大于成交量，使得库存继续上升，但开发企业应考虑更为长远，甚至加大优惠力度，方能保持楼市成交量持续攀升，10月商品住宅的成交量有望破百万平方米。

仲量联行华东区研究部总监周志锋表示，尽管几乎所有的二、三线城市已经解除限购，上海仍严格执行着限购政策。在限购和紧缩的房贷政策影响下，潜在买家不断推迟购房决定，等待更明确的政策和价格走向，导致三季度上海住宅市场需求疲弱。但央行松绑限贷政策给未来市场指明了复苏之路。

在九月底，央行对限贷政策进行了大幅松绑，降低了首套房贷认定标准，并取消了三套及以上房贷和异地房贷的禁令。新政策确实对市场成交起到了促进作用。世邦魏理仕研究部中国区主管陈仲伟指出，针对上海的实际情况而言，由于限购政策仍未取消，限贷松绑料将使中端改善型需求最为获益，同时也对高端改善型需求和刚需有正面刺激作用。

年底仍将是供应高峰

成交复苏也给开发商带来推盘信心。乐居新楼中心统计，11月上海将有44盘开盘或加推，环比增加10%。改善型项目延续了10月推盘热情，11月推盘项目中超过七成为改善型产品为主的项目。

其中不乏品牌房企的多个备受瞩目的中高端项目。包括位于花木板块的花木绿城锦绣兰庭和浦东星河湾都将与11月推盘，花木绿城锦绣兰庭加推1号楼，分别为100-233平方米的2-3房以及190-233平的大平层四房，均价预计超过62000元/平方米。而已经开放样板间的浦东星河湾将推出190-370平的精装大平层公寓，预计均价将达80000元/平方米。

位于唐镇的另一豪宅项目金大元御龙宫廷也于近日开放了其叠加和联排两种别墅产品的样板间。产品面积260-438平方米不等，并附送一楼花园及层高达到5.8米大面积地下空间。

10月25日刚刚拿到预售许可证的静安豪景苑在时隔一年多后加推，最低报价已达99300元/平方米。近期批示的预售信息显示，10月已有24个项目拿到预售证，其中仅有一个项目已开盘，其余项目正积极蓄客。随着房贷新政细则逐步落地，品牌房企拼年底业绩的策略不会改变，开发商或将使出浑身解数完成业绩。

上海搜房数据监控中心分析指出，大量推新项目提升了10月的成交数据，开发商对于最后两月的翘尾行情仍有所期待。在大多数房企没有完成业绩目标的背景下，抓紧最后两个月冲刺业绩成为开发商的主流。预计未来供应仍将呈现一波小高峰。

中原地产研究咨询部卢文曦分析，自限贷松绑以来市场人气逐渐回暖，开发商也会顺势而为抓紧资金回笼的机会加快投放节奏，预计10月至11月会有比较高的投放。虽然近期成交上涨，受高库存等诸多因素牵制，还不具备涨价条件，所以预计未来入市项目在价格上和前期相比不会有明显变化。四季度总体呈现“量增价稳”的趋势。

四季度成交或加速反弹

陆骑麟表示，楼市传统旺季已经接近尾声，开发商的推盘量明显提高，成交量也随之有一定的上涨。但由于央行的新政，上海央行总部仍为正式发文表示正式执行，对于普通住宅才能首套房的优惠政策并未作出预期的调整，沪上这类符合要求的普通住宅并不多，尤其是在新房市场，这类改善型的房源极少，可以说新房的改善型购房者基本享受不到新政的利好，在政策落定的情况下，不少持续观望的购房者也结束观望期，开始抓紧今年最后的入市机会，而开发商也期望在最后两个月冲刺业绩，故楼市翘尾行情可期。

第一太平戴维斯中国区市场研究部主管简可认为，因一线城市面临库存压力、房价持续处于高位，预计短期内将继续执行限购令。预计今年四季度住宅成交量或将呈平稳增长，然而依然难以同去年年末的火热程度相比较。开发商将不遗余力去化待售库存以尽快回笼资金。

陈仲伟预计，第四季度的上海楼市或将出现成交量加速反弹的格局，而由资金面变化引发的一系列反应也会影响市场各方对于价格预期的判断。在限贷松绑利好下中端改善型需求，预计四季度成交量加速反弹。