当下利好消息接踵而至。限贷松绑、9.30房贷新政、公积金异地提取……一波接一波的救市政策不断刺激着2014年疲软的市场。自迈入10月以来，市场行情回稳、信心回升。但与此同时，销售压力却有增无减，临近年底品牌开发商推盘节奏明显加快，四季度抢收大战正在上演。

10月楼市成交攀升，供应持续放量。据上海中原地产研究咨询部数据显示，截至10月28日，上海新建商品住宅成交量为86.6万平方米，环比增加32.6%，目前的成交量已经刷新了今年月度成交数据。

不过，现实却依然严峻。近期，万科、绿地、保利等22家标杠房企公布了前三季度的销售业绩。从去年7家千亿房企来看，仅万科和绿地前三季度销售金额超过千亿元，分别为1491亿元和1328亿元，其余5家房企销售金额在796亿-982亿元之间。

另外，从年度销售目标完成情况看，目前完成率过70%的房企仅恒大、万科、中海、融创四家，其中恒大完成率接近90%，完成年度任务几乎没有悬念。总体看，前三季度22家重点房企的销售完成率并不理想，八成房企销售目标完成率低于70%，其中龙湖、雅居乐、金地、万达的完成率不到60%。

值得注意的是，前三季度不少房企卖力促销，营业收入同比增长，但利润率却在下降。例如，招商地产前三季度营业收入同比增长1.2%，但净利润下降37.9%。此外，据相关统计显示，前三季度近六成企业的销售均价较上半年出现下滑，销售均价降幅在10%以内的房企有26家，包括融创中国、保利和中海等企业；降幅在10%以上的企业有6家，包括融信、绿城、雅居乐等，这些房企以中高端住宅居多，今年承受的市场压力较大，旗下多个中高端项目采取了较大幅度降价清盘，如位于松江的绿城兰园，其260-380平方米大平层去年8月开盘均价3万/平方米，销售一直不理想，为了加速项目去化而采取降价措施，目前均价已跌至2.1万元/平方米。

显然，一线房企之间的差距明显拉大，大部分房企难以完成今年的销售指标，对于它们而言，四季度的销售压力变得更大。因而，各家房企从推盘量到创新营销模式，都开启了冲刺的模式。

11月有计划开盘的新建商品住宅有40个楼盘，开盘数较多。而在营销上，开发商除了和电商合作采用“几万抵几万”的常规套路外，向市场投放“特价房”的数量可能会比之前有所增加。此外，从各大银行表态来看，优惠利率的获取也不太容易，开发商采用“补贴利息”或是凭借和银行的合作关系确保购房者能获得比较大的利率优惠，不过，就市场看，新政的刺激力度不足以扭转市场供需关系，当前房价尚未达到客户的心理预期，积压的库存难以在短期内得到释放，房企要想冲业绩快速回笼资金，实质性的降价出货才能真正打动市场。

（文/上海中原地产董事总经理 谭百强）