网易财经2月16日讯 进入2015年1月以来，地产板块的表现相对较弱。广发证券分析认为，这主要是由于成交的同比和环比数据较为悲观所致，叠加个别地区个别开发商的政治风险。

不过广发证券同时表示，由于一手房存在季节性推盘与基数的原因，因此二手房成交实际上是在持续恢复的，也就是整个市场的景气度还是向上的。至于政治风险，广发证券判断是局部风险而非系统性的，对板块的影响是情绪性的和暂时性的。

广发证券同时还判断，地产行业成交数据在春节后可能大幅超出市场预期，投资者应该提前对地产板块的春节后行情进行布局。推荐万科A、保利、金丰投资（绿地）、招地、阳光城、中南、泰禾，同时推荐泛海、新湖。

以下为研报全文

本轮地产基本面恢复的小周期始于2014年四季度，根据我们一直以来的逻辑推演，2014年四季度地产成交开始进入复苏的前期，而经济增速下台阶的进一步确认，使得地产行业作为宏观经济稳定器的作用更为凸显，因而行业政策环境一直较为友好，同时，房价的持续环比下降从另一个方面缓解了市场对于政策会否收紧的疑虑。从2008年和2012年的历史周期来看，基本面、政策面和信贷面的情况基本相似，央行在2014年11月的降息和2015年1月的降准，实质上也是符合我们预期。

不过，2015年1月以来，地产板块的表现相对较弱，我们分析主要是由于成交的同比和环比数据较为悲观所致，叠加个别地区个别开发商的政治风险。但正如我们此前报告所指出的，一手房存在季节性推盘与基数的原因，我们看到二手房成交实际上是在持续恢复的，也就是整个市场的景气度还是向上的。至于政治风险，我们判断是局部风险而非系统性的，对板块的影响是情绪性的和暂时性的。

站在目前的时间点上，根据我们的日度数据跟踪，我们判断，行业成交数据在春节后可能大幅超出市场预期。参考2008年和2012年的小周期经验，我们认为应该提前对地产板块的春节后行情进行布局。推荐万科A、保利、金丰投资（绿地）、招地、阳光城、中南、泰禾，同时推荐泛海、新湖。

3月起成交数据可能超预期

首先从一手房成交数据本身来看，我们统计的67个重点城市，2015年1月1日-2月13日，商品房成交面积为4447万平米，而2014年同期的数据仅3478万平米，同比增幅达到28%，并且，如果剔除春节因素，看2014年1-2月的合计值，仅有4917万平米，按照2015年以来日均成交面积101万平米计算，即使假设春节7天假期成交为零，2015年1-2月成交面积合计值也将达5255万平米（4447+101*8），同比增幅达到7%。

更重要的是，具有前瞻意义的二手房成交（排除季节性因素影响），本周迎来了巨量的环比回升，2015年2月1日- 13日，19个城市二手房成交面积269万平米，已经接近2014年2月全月的成交水平283万平米。

展望2015年3月的成交，我们相信将呈现一个超预期的同比增长，支持这一判断主要有三点理由。首先，从需求方面来看，信贷方面对购房者的支持力度在不断加强，央行的降息直接降低了购房者的按揭贷款利率成本，降准则使得银行有更多的流动性提供按揭贷款，也使得其有能力在按揭贷款利率折扣方面给予购房者更大的优惠，事实上，我们近期已经观察到部分银行加大了自去年四季度以来首套房按揭贷款利率的折扣幅度，部分外资银行在上海和北京继续推出了首套房贷8.5折的利率优惠。从2008年和2012年的历史经验看，个人购房者面对的信贷环境确实在降息降准之后出现大幅好转。

第二，房价的变化值得关注，根据中指院统计的百城住宅价格指数，房价整体环比下降始于2014年5月，连续环比下降8个月，在2015年1月出现环比止跌回升，结构上看，一线和二线城市的房价都出现了环比回升。尽管楼市库存的绝对值仍在上升，但是库存去化的速度继续加快，从2008年和2012年的小周期来看，房价整体的环比下跌时间跨度一般在7-9个月，当房价整体出现止跌回升的迹象时，配合信贷环境的支持，购房者的预期会发生改变，刚需的入市节奏会加快，从小周期的角度来看，地产基本面会由此前的量升价跌（平）开始步入量价齐升的阶段。

第三，从供给端的角度来看，2014年全年开发商面临较大的去库存压力，这部分压力主要是来自2013年的土地投资高涨。我们判断，房企未来将加大推盘量并且加快推盘速度，我们跟踪的12个重点城市推盘量指数显示，2015年以来新增供给持续上升，供需两热的情况使我们相信2015年3月的成交有望超出市场预期。

综合判断，我们有理由相信，15年3月的成交复苏力度将是超预期的，我们以2015年1月的成交量3324万平米作为基准值，假定2015年3月成交相对1月成交的增幅分别为0%、10%、20%，那么，2015年一季度整体成交的预估值分别为8579、8911、9244万平米，同比2014年一季度的7742万平米，增幅将分别为11%、15%、19%。

行业政策环境不仅友好，甚至有可能超预期

政策环境方面，我们认为整体来说是持续保持友好，无论是信贷面的央行降息降准（在降准的时间点上甚至存在部分超预期）、商业银行对于首套房和二套房的按揭贷款利率优惠幅度、公积金贷款额度上调，还是行政政策面的部分城市开发商70/90限制取消等。并且在房价进入同比上涨阶段之前，我们判断政策环境将持续保持友好。

在经济增速确认下台阶、以及CPI同比继续放缓存在通缩预期的情况下，房地产行业对于经济的稳定器的作用仍然不会减弱，信贷面和行政政策方面仍存在超预期的可能，如央行进一步降息降准、首付比例下调以及房地产行业营业税政策变化和限购政策在一线城市松绑的预期。

投资逻辑和标的选择

我们在降息深度报告中，重点回顾并分析了在降息的环境中，地产板块的绝对收益和超额收益。站在目前的时间点上，我们更加重视地产板块、地产股的估值。作为周期性板块，对地产板块的估值分析不应该局限于PE的绝对水平，相对估值的情况更加有借鉴意义。我们的结论是，只要前述的投资逻辑继续成立，基本面持续恢复，那么地产板块的相对估值会持续上升，具备获得持续超额收益的基础。

标的选择上，我们认为，在基本面持续复苏以及信贷、政策环境宽松的阶段，销售弹性大小与杠杆率高低是我们筛选标的的主要标准，指标选取则包括存货/经营性现金流流入（反映销售弹性大小）、净负债率（反映杠杆高低，即财务成本改善幅度），同时考察存货/总市值（反映相对估值的情况）。基于上述指标筛选，我们继续推荐万科A、保利地产、金丰投资（绿地集团）、招商地产、阳光城、中南建设、泰禾集团。

另外，我们在前文预判了基本面在二季度开始可能由量升价跌（平）步入量价齐升的阶段，这会首先体现在重点的一二线城市，这些城市人口持续净流入使得土地的稀缺性以及由此带来的土地资源价值进一步凸显，因而，市场将会亲睐在核心城市土地储备资源丰富、并且资源质量较高的公司，我们重点推荐泛海控股、新湖中宝，它们除了土地资源丰富以外，大金融方面的资源也较为亮眼，未来将受益于整体市场好转。

风险提示

基本面的复苏时间慢于预期、力度低于预期。