“在美国，所有的开发商都在琢磨怎么跟互联网结合，”2014年的一趟赴美行，意外拉开了潘石屹及SOHO有限公司（00410.hk，以下简称“SOHO中国”）中国的二次“转型”。

在过去的一年多时间里，潘石屹几乎只在忙一件事情，就是不断地拜访互联网公司，“我每个月给自己定下了任务，拜访十家互联网公司，在过去的三个月里，我都完成了任务。”

潘石屹思考许久的触网转型战略，在今年年初浮出了水面。除了2月份北京和上海两地推出1500多个用于短租的办公座位SOHO 3Q外，潘石屹称将把这样的模式开到SOHO中国以外的办公物业中去，甚至在全球范围内扩张。

如何保证办公室短租的“翻牌率”？在外界看来，市场需求量的不确定以及3Q项目1000元/人/周的高租金，正成为SOHO短租模式成功的拦路虎。

事实上，SOHO中国宣布转型已两年有余，但是来自持有出租物业的营收贡献仍然微乎其微。SOHO中国2014年中期业绩显示，虽然其租金收入同比上涨了84%，但在47.5亿元的营业收入中仅有3.45%来自租金收入，其余45.86亿元仍然全部靠销售。

欲做全球办公短租商

“从今年2月开始，SOHO中国将推北京、上海两地两个项目中1500个座位单元用于短租服务，今年将在8个项目中推行这一模式，”潘石屹把这种模式称为“3Q”。所谓“3Q”，是SOHO中国推出的办公室短租业务，租赁的预定和支付都要在线上完成，线下就是SOHO传统的办公室租赁服务。

SOHO中国总裁阎岩介绍“SOHO 3Q中心既不是孵化器也不是商务中心，从空间上来说，可以是一张办公桌，一间房，可以租一周，也可以租两个月，只要带着手机和电脑来即可办公，SOHO 3Q还提供免费WiFi、复印打印、会议室、咖啡等服务。”

今年2月1日， SOHO 3Q正式上线，他们针对的客户正是与互联网紧密相联的IT、文化类公司等，及年轻创业者。按照潘石屹透露的信息，开业不到两天，望京3Q的出租率已经超过一半，租客多为创业型公司，其中也有美团等已成规模的企业。

“针对细分市场，满足个人或者小企业的个性化需求，结合互联网优势，采取O2O模式，实现线上和线下资源的整合，想法可靠，有市场，有需求，值得尝试。”中投顾问评论员韩长吉对时代周报记者说，SOHO中国此次试点的业务有一定的发展空间。

初战告捷后，潘石屹信心满满又对外表示，年内将短租3Q业务推广至10个项目，这比他年初公布的计划又增加了两处，他甚至想在全球范围内扩张。

“SOHO中国将加大这样的短租办公产品的投资规模，首选在一线城市和部分互联网氛围特别强的城市布局，未来将在全球范围内的办公物业推出这样的产品。”潘石屹透露，由于互联网的发展，短租办公市场很大，不像拿地盖房那样回笼资金周期较长，能够更好地提高公司的资金实力。

半数出租率被指水分大

用互联网的思维玩短租，市场果然那么火热？时代周报记者实地考察后发现，实际情况恐怕没有那么乐观。

时代周报记者日前来到SOHO望京3Q项目，在该项目21层的独立式办公间大半都处于空置状态，工作区域的办公人员大多都是SOHO中国内部员工。另外，22、23层几乎处于未启用状态，几近空置。

在网上预定页面，时代周报记者发现，该望京“SOHO 3Q”项目22、23层基本上都是处于可租状态，而21层也有大半处于未出租状态，而开放式座位仅一个显示已租。至于另一试点项目，位于上海的SOHO复兴广场“SOHO 3Q”项目也显示，数周之内仅数个开放式座位处于已租状态。

在时代周报记者的追问下，望京SOHO项目工作人员透露：“目前望京的3Q项目出租率尚不足两成，目前22-23层尚未正式启用。”

对于潘石屹已经租出去一半的说法，该工作人员坦言：“可能是我们最近要和一个互联网公司谈一个大单，如果能成功拿下的话，该公司可能会租300个三个月租期的办公座位。”对于该公司具体信息，该工作人员表示尚属机密，不能告知时代周报记者。

转型号角能吹多久，目前并不可知。在外界看来，这个租金1000元/人/周的3Q项目是SOHO中国强化从散售到持有转型计划的一次尝试，也是改善持有租金占营收比不足5%现状的努力。不过，这样的定价和区域能够吸引多少租客，又能否有效长久降低写字楼的空置率仍有待考验。

“微利”定价惹唏嘘

在今年1月28日晚间，SOHO中国公布了价格信息。为了体现“短”的特点，SOHO 3Q目前只按周租赁，最长租期为12周。3 Q的收费标准分为两个档次：开放式办公桌的租金为1000元/人/周，独立办公室租金1300元/人/周。

潘石屹称，此定价遵循了互联网的规律，定价微利。业内对此却不以为然，认为定价偏高。

“这比国贸三期的租金还要高，” 北京中原地产首席分析师张大伟对时代周报记者称，“北京人均写字楼的使用面积为3平方米左右，建筑面积约4平方米，按此计算3Q的月租金为1000元/平方米”。

戴德梁行提供的数据显示，去年四季度北京甲级写字楼的整体市场平均租金为每月每平方米389.2元。另有写字楼租赁机构人士介绍，CBD国贸三期的租金价格也只在每天每平方米15元左右，租金是SOHO 3Q的一半。

“如何确保此类服务吻合企业需求，做出高性价，还是需要从成本控制的角度进行。”上海房产分析师严跃进表示，如何让此类办公物业具备一个开放、知识创新，甚至获取地方政府的税费优惠等，需要管理层的解决。韩长吉也持有相同看法，难点在于模式的推广，以及如何满足潜在客户群体需求，如何控制成本与获取利润等。